LPR再降！提前还贷潮将何去何从？
LPR再降！提前还贷潮将何去何从？
2024年12月20日，中国人民银行授权全国银行间同业拆借中心公布最新贷款市场报价利率（LPR）：5年期以上LPR为3.6%。这一利率水平创下历史新低，多地火速执行新利率，多个城市的房贷利率再次刷新历史最低值。
各地房贷利率降至新低
以北京为例，此前执行首套、二套房贷利率分别为3.5%（LPR-45BP）、3.7%（五环外，LPR-25BP）/3.9%（五环内，LPR-5BP）。此次调降后，北京首套、二套房贷利率分别调整为3.4%（LPR-45BP）、3.6%（五环外，LPR-25BP）/3.8%（五环内，LPR-5BP），其中，首套房贷利率已低于此前历史最低水平（3.43%）。
深圳方面，降息后最新房贷利率调整为首套3.4%，二套3.8%；当前公积金贷款首套利率为2.85%，二套利率为3.325%。
在广州，多家银行火速执行最新LPR报价，调降首套住房和二套住房房贷利率。调整后广州首套房贷利率普遍低至3.1%。
提前还贷潮或将降温
LPR下降对提前还贷潮产生了显著影响。许多贷款人开始重新考虑是否继续提前还贷，部分资金可能流向房地产市场或其他投资渠道。
以深圳市场为例，在2019至2022年购房的大部分业主当下还款利率在4.2%至4.5%之间。此次调整后，明年（按重定价日确定）还款利率有望调整至4.15%（LPR3.85%+30BP）左右。
诸葛数据研究中心高级分析师关荣雪表示，5年期以上LPR下降有利于减轻房贷借款人利息负担、促进消费。当前购房需求释放仍然略显不足，高额的购房成本仍然是购房观望情绪居多的重要原因之一，因此LPR下降作为直接降低购房成本的有效措施之一，对当前市场具有重要推力作用。
新的还贷策略：缩短利率调整周期
值得注意的是，2024年11月起取消重定价周期最短为一年的限制，借款人可与银行协商重定价周期。此前有多位存量房贷借款人对记者表示已经在新政生效后第一时间做出了调整。
调整重定价周期将如何影响2025年要还的房贷？对于此前已申请调整的用户而言，随着新重定价日的陆续生效，其房贷利率也将在2025年的前几个月陆续下调至当前较低利率水平。
据2024年9月发布中国人民银行公告〔2024〕第11号，自2024年11月1日起，合同约定为浮动利率的商贷借款人可以与银行协商约定重定价周期。在实际操作的过程中，大多数银行已在2024年11月陆续开启这项业务的受理，存量房贷客户可选择按3个月、按6个月、按12个月的不同周期重定价。
此次调整之前，重定价周期最短为一年，以重定价日为1月1日为例，调整前每年仅可在1月1日根据最新一期LPR报价调整一次房贷利率。若此前申请调整重定价周期为3个月，那么新的重定价日调整后即为每年1月1日、4月1日、7月1日、10月1日，即每年在上述4个日期房贷利率都将跟随最新LPR调整，一年共可调整4次。自去年11月申请调整后，在最近一个重定价日1月1日也将“刷新”最新房贷利率。
行业人士普遍认为在利率下行阶段重定价周期“越短越划算”，利率上行周期则相反。上海易居房地产研究院副院长严跃进表示，如果全国购房的房贷利率大体下行，那么类似3个月一调是有好处的。但反过来，如果哪天全国购房的房贷利率上行，那么也会提前加大月供负担的。他提醒，硬币也分两面，购房者需要理解这一点。
未来展望：房贷政策有望进一步宽松
2024年底召开的中央经济工作会议提出，2025年实施适度宽松的货币政策，适时降准降息。中指研究院在《2024年楼市十大关键词》中提到，当前涉及居民购房成本、购房门槛的房贷利率、交易税费、首付比例等需求端政策均已降至历史最宽松水平。降低房贷利率、降低交易税费等亦具备空间，近期住建部提出要“有效发挥住房公积金支持作用”，预计2025年公积金贷款利率或将进一步下调。
整体来看，2024年5年期以上LPR累积下调60个基点，叠加各地对房贷利率加点政策的调整，存量房贷用户还贷压力有所减轻，新购房成本也明显下降。新的一年房贷利率还将如何变化？让我们拭目以待。