公寓和住宅的区别：从产权年限到生活成本的全面解析
公寓和住宅的区别：从产权年限到生活成本的全面解析
在房地产市场中，公寓和住宅是两种常见的居住选择。它们在产权年限、生活成本、建筑标准等方面存在显著差异。本文将为您详细解析公寓和住宅的区别，帮助您在购房时做出明智的选择。
公寓和住宅的区别
产权年限
- 公寓：40年/50年产权
- 住宅：70年产权
生活成本
- 公寓：商业用电用水费用高、停车费和物管费高、不通燃气
- 住宅：民用水电成本低、停车费和物管费低
建筑标准
- 公寓：日照时间段、采光差、多为一个朝向，不通气
- 住宅：日照时间长、采光好、多个朝向、通气
公寓房的缺点
- 土地使用年限短：商用公寓的土地使用年限仅为40至50年不等，到期后需补高额地价才能继续使用。
- 高税费转手交易难：商用公寓交易需缴纳较高比例的土地增值税、营业税等，总税费可达物业交易总价的10%至14%。
- 房贷利率高年限短：商用公寓只能获批较高五成、最长10年期的贷款，且不能申请利率较低的公积金房贷。
- 管理费水电费更贵：公寓的管理费和水电费都比住宅高出很多。
- 不能入户没有学位：购买商用公寓无法落户，也不能入读学校。
公寓买卖税费计算方法
- 差额征收：营业税=(计税价格-购买原价)×5.6%，个人所得税=差额20%，土地增值税=差额30-60%，交易过户手续费=5元/㎡。
- 全额征收：营业税=全额征收×5.6%，个人所得税=全额20%，土地增值税=全额3%，交易过户手续费=5元/㎡。
如何区分公寓性质
辨别方法
查看《国土使用证》：房屋使用权性质和土地使用权是一致的，购房者只需查看楼盘的《国土使用证》中土地用途一栏，住宅还是商业便一目了然。
主要区别
- 用途不同：商业性质的公寓可作为办公场所注册，但不能迁入户口；住宅性质的公寓可以入户，但不能注册办公场所。
- 使用年限不同：商业期限是40年，住宅期限则是50年。
- 使用成本不同：商业性质的公寓契税按3%收取，水电费、管理费等也按照商业标准收取；而住宅性质的公寓契税按照1.5%收取，水电费按民用标准收取。
- 商业价值不同：商业性质的公寓商业价值更高，通常单价也要比住宅性质的公寓高出1000到2000元/平方米。
公寓的主要类型
- 普通住宅公寓：70年产权，户型面积小，30-60平米；精装修交房标准，配套设施完善，物业管理提供高于普通住宅的额外优质服务，销售价格一般高于区域整体水平。
- 商住两用公寓：40年产权，一般处于城市核心地段及商务中心区，既可居住，又可办公，具备写字楼功能，在部分城市可注册公司。价格相对写字楼较低，首付低可达2成，按揭可达20-30年，产权性质为商务公寓，非纯写字楼。
- 酒店式公寓：40年产权，面积较小，主力户型主要在90平米以下，装修档次较高，大多位于城市核心繁华地带、商圈周边，交通方便，一般以只租不售和产权式经营为主。大多聘请国际知名品牌物管公司，专业酒店管理集团提供专业、细致、科学的酒店式服务，因此物业管理费也较高。
70年产权公寓能否落户
可以落户，和普通的商品房一样。具体落户条件和所需材料如下：
外籍迁入落户
- 外户籍人员在本地务工经商，主城区满5年，其他区县(自治县)满3年，购买成套商品住宅房(在主城区入户需要人均面积30平方米以上)，且实际居住的，本人及其共同居住生活的父母、配偶、未成年子女可申请迁来入户。
- 需提供购房者本人的书面申请、《房屋产权证》或《购房按揭合同》、《居民户口簿》、《居民身份证》、用工《合同书》或《聘用书》、《工商营业执照》、《结婚证》等证明材料。
本地迁入落户
本市远郊31区县(自治县)城镇居民(含2010年8月1日后就近就地农转城居民)，在主城区购买成套商品房住宅房且实际居住，有稳定职业或生活来源的，本人及其共同居住的父母、配偶、未成年子女可申请迁来入户。所需材料与外籍迁入落户相同。
买住宅好还是公寓好
从多个方面来看，选择住宅还是公寓主要取决于个人需求和资金状况。住宅偏向大众化，公寓偏向单身公寓或者资金足够的情况下，可以购买公寓。但这个也要看大家的喜好以及综合各方面条件才能决定。
70年产权的公寓是否值得购买
值得购买。房屋产权由房屋所有权和土地使用权两部分组成，房屋所有权的期限为长期，而土地使用权根据有关法规为40、50年或70年不等，届满自动续期。在购买公寓时，需要辨别清楚商业公寓和住宅的关键要素，首先是使用年限，合同上会写明是40年或70年，如果居住公寓建筑在有70年使用年限的土地上，且不具备商业公寓的特性时，就可以认定为住宅公寓，住宅公寓的使用年限就等同于土地的使用年限。
公寓是否算学区房
具有商业性质的公寓不算学区房。购买"学区房"要特别注意户口的迁移问题，同时还要注意"山寨学区房"，也就是说，购买学区房也有需要注意的地方，否则会弄巧成拙。
落户关键：对出于子女就读而购房的情况而言，尽早落户是其中的关键所在。在二手房买卖过程中，由于产权过户与户口迁移并不是同时进行，一般情况下是先办理产权过户手续，而后再行办理户口迁移手续，卖家将原有户口从房产所在的地址中迁出，而后买家才能将家庭成员的户口迁入。其关键问题是，户口的迁出和迁入有前后关系，即必须是原有户口全部迁出之后，才能办理户口迁入手续。否则，即使产权属于自己，但仍有可能会面临由于房中仍有户口未能及时迁出而无法办理迁入手续的尴尬局面。此外，有时由于特殊原因，交易中卖方会推迟户口迁出的时间，这种情形并不少见。对于上述类情况，双方应书面约好户口迁出的时间及违约责任。由于户口一般无法强制迁出，因此买方对户口延迟迁出问题应当采取慎重的态度。
片区调整：受生源人数影响，每所学校每年招生区域也会适当进行调整，这样势必会影响到有就近入学需求的购房者，如果提前"打埋伏"所选择的区位学区房不准，很有可能会面临"放空炮"的尴尬情形。记者了解到，由于每年各个学校片区适龄入学人数会出现相应变化，特别是名校周边，一般人数会出现大幅增多现象，因此各地主管教育部门会根据实际情况对"就近入学"进行微调，调整学区划分。因此建议购房者在考察房源之前，一定别忘了前往教育部门了解清楚，是否会出现学区重新划分的情形。特别是对于两个学区交界线附近的房产要当心，因为每年教育部门会对学区划分做一些细微的调整，从名校学区调整到另外一个普通学区，这会导致产生花高价买房而孩子无法上名校的尴尬情况。
法律专家解答
- 酒店式公寓是否可以拿到房产证？
- 如果是法律上的酒店式公寓，是可以有单独房产证的。但商业过作过程中的有些酒店式公寓，并非如此，表现为一种贯名意义。
- 公寓和住房有什么区别？年限一到能续签吗？多久？公寓是否不动产？跟住房是否享有房屋和土地使用权是有偿还是无偿的？
- 无论是住宅、公寓、商铺或厂房，都属于不动产；住宅用地土地使用年限一般为七十年，土地使用权期满，可以自动续期，是否收费，法律尚未规定；公寓或其他不动产，土地使用权到期，法律没有规定可以自动续期，也就是说土地所有人可以收回，是否有补偿，法律也没有规定。