深圳龙岗法院最新判例：买卖合同违约金如何计算？
深圳龙岗法院最新判例：买卖合同违约金如何计算？
2024年10月，深圳市龙岗区人民法院审理了一起买卖合同纠纷案件，涉及违约金计算问题。这起案件不仅关系到买卖双方的切身利益，更折射出当前房地产市场中常见的合同履行风险。本文将结合该案例，探讨买卖合同中违约金的计算方法和相关法律问题。
法律依据：违约金计算的基本原则
根据《中华人民共和国民法典》第五百八十五条的规定，当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，人民法院或者仲裁机构可以根据当事人的请求予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，人民法院或者仲裁机构可以根据当事人的请求予以适当减少。
这一规定明确了违约金计算的两个基本原则：
- 当事人意思自治原则：允许双方在合同中自由约定违约金的数额或计算方法。
- 公平原则：违约金的数额应当与实际损失相适应，过高或过低的违约金都可以请求调整。
案例分析：龙岗法院如何计算违约金
案例一：夫妻一方违约，另一方不知情
在深圳市龙岗区的一起房屋买卖纠纷中，买方肖女士与卖方鑫某签订了《二手房买卖合同》，约定以355万元的价格购买位于龙岗区的一处房屋。合同签订后，肖女士依约支付了定金28万元。然而，在合同履行过程中，该片区房价大幅上涨，卖方鑫某以房屋系夫妻共同财产、前妻刘某不同意出售为由，拒绝配合办理资金监管手续及申请按揭。
肖女士委托广东道华律师事务所提起诉讼，要求继续履行合同并支付违约金。根据双方签订的房屋买卖合同第八条第2款的约定，“卖方未按照本合同约定的期限履行义务，买方有权要求卖方以转让成交价为基数按日万分之五支付违约金并继续履行合同，如卖方逾期履行超过五日，买方可解除合同并选择要求卖方支付转让成交价20%的违约金承担违约责任或双倍返还买方已支付的定金”。
然而，法院在审理过程中发现，如果按照合同约定支付20%的违约金，可能不足以弥补买方的实际损失。因此，法院根据《民法典》第五百八十五条的规定，对违约金进行了适当调整，最终双方达成调解。
案例二：卖方违约导致合同无法履行
在另一个案例中，买方钟某与卖方陈某签订了《二手房买卖及居间服务合同》，约定以410万元购买陈某位于罗湖的一处房产，并支付了20万元定金。然而，陈某以疫情为由未能及时处理赎楼事宜，导致房产被司法查封并最终拍卖。
钟某向法院提起诉讼，要求解除合同、支付违约金74万元、返还定金20万元，并赔偿直接损失16万元。法院经审理认为，陈某未依约履行合同义务，致使合同目的无法实现，构成根本违约。然而，对于钟某要求赔偿额外购房损失16万元的诉求，法院认为陈某承担合同违约责任后，足以弥补该损失，因此未予支持。
最终，法院酌情按购房款的16%支持违约金，即65.6万元。这一判决体现了违约金计算的公平原则，既补偿了买方的实际损失，又对卖方的违约行为进行了适当惩戒。
实务建议：如何预防和处理违约风险
明确约定违约金条款：在签订合同时，双方应当详细约定违约金的计算方式和支付条件，确保条款清晰、具体，避免产生歧义。
合理设定违约金数额：违约金的数额应当与可能造成的损失相适应，过高或过低都可能导致条款在实际执行中难以落实。
及时采取保全措施：如发现对方可能违约，应及时向法院申请财产保全，防止对方转移财产，确保判决能够得到有效执行。
依法主张权利：一旦发生违约，受损方应当及时采取措施防止损失扩大，并依法主张权益，必要时可以通过诉讼或仲裁解决争议。
结语
通过上述案例可以看出，在买卖合同中，违约金条款的设定和计算是一个复杂而重要的问题。它不仅关系到合同双方的利益平衡，更考验着企业的风险防范意识和合同管理水平。因此，企业在签订和履行合同时，应当充分重视违约金条款的约定，既要确保条款的合法性，又要兼顾公平性，从而有效预防和化解合同履行中的风险。