房地产市场新风向：供需关系调整与居民预期重塑

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@小白创作中心

房地产市场新风向：供需关系调整与居民预期重塑

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https://www.vzkoo.com/read/202412123509534dd79d5f97d14ca7f2.html

房地产行业作为国民经济的重要组成部分，其发展态势直接影响着经济增长、社会稳定以及居民福祉。近年来，随着供需关系的变化和居民预期的波动，房地产市场经历了一系列调整。2024年，房地产市场面临新的挑战与机遇，特别是在供需关系和居民购房预期方面，市场表现出新的特点和趋势。本文将深入分析供需关系对房价的影响，以及如何通过政策和市场机制重塑居民预期，为房地产市场的健康发展提供参考。

供需关系调整：房地产市场的新平衡点

供需关系是影响房地产市场价格和成交量的最直接因素。2024年1-8月，商品房销售面积的绝对规模降至2015年水平，显示出市场需求的减弱。与此同时，供应端的数据显示，9月商品房待售面积依旧维持高位，二手房挂牌量自6月以来不断攀升，整体库存较大，供过于求的情况明显。在这种背景下，开发商和二手业主在避险趋势下降价出售，导致房价持续下跌。这种供需失衡的局面，不仅影响了房地产市场的稳定，也对居民的购房预期产生了负面影响。

为了扭转这一局面，政策层面开始发力。首付比例和存量利率的下调有望修复购房预期，一线城市限购政策的调整后，房价预期有所改善，并有望传递到低能级城市。此外，从严控增量角度而言，宅地成交面积和金额的同比下降，以及后续去库存措施的推进，有望使供需关系得到扭转，从而使房价企稳。这些政策的实施，旨在通过调整供需关系，达到房地产市场的新平衡点，为市场的稳定和发展提供支撑。

居民预期重塑：房价止跌回稳的关键

居民预期在房地产市场中扮演着重要角色。预期房价上涨的比例降至14.6%，这一数据反映出居民对于房地产市场的悲观情绪。居民的购房意愿受到预期下行的影响，导致购房需求不足，进一步加剧了市场的供过于求。因此，重塑居民的购房预期，成为房价止跌回稳的关键。

政策层面的调整，如降低首付比例和存量贷款利率，以及一线城市限购政策的放松，都在一定程度上改善了居民的购房预期。这些政策的实施，不仅能够降低购房门槛，还能够通过改善市场预期，刺激购房需求，从而对房价形成支撑。此外，随着经济基本面的好转和收入预期的修复，居民的购房意愿有望得到提升，为房价的稳定提供基础。

租金收益率提升：房产配置的新视角

在房价下降的背景下，百城租金收益率持续提升，成为房地产市场的新亮点。截至9月末，百城租金收益率达到2.25%，为2019年以来的最高水平。这一变化，不仅提高了房产作为金融资产的配置性价比，也为房价的止跌回稳提供了新的动力。

租金收益率的提升，反映了房地产市场从单一的买卖市场向租赁市场的转变。在一线城市和部分热点二线城市，租金收益率水平已经超过3%，基本接近甚至超过房贷利率水平。这一趋势，不仅为投资者提供了新的投资机会，也为房地产市场的多元化发展提供了可能。随着租赁市场的成熟和完善，房产的投资价值将更加多元化，从而为市场的稳定和发展提供新的动力。