上海200万老破小投资回报率揭秘：你敢买吗？

上海200万老破小投资回报率揭秘：你敢买吗？

引用

网易

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来源

1.

https://www.163.com/dy/article/J1JBKBK50553KJYB.html

2.

https://36kr.com/p/2894120222251650

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https://www.163.com/dy/article/JB8CRJQD053726L2.html

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https://m.fang.com/news/sh/03_51643680.html

10.

https://cn.opifair.com.cn/NewsDetail.aspx?ID=221

上海200万预算买房，老破小是一个绕不开的选择。这类房源虽然总价低、地段好，但是否值得投资？本文将从租金收益、房价增值潜力和维护成本等多个维度，为您详细解析上海老破小的投资回报率。

上海的老破小主要分布在内环和中环区域，以静安、徐汇、黄浦等区最为集中。这些房子的共同特点是房龄长（多在20年以上）、户型小、设施旧，但地段优势明显。

租金收益

老破小的租金回报率是其最大的亮点。根据CRIC数据，上海老破小的租金回报率普遍在2%左右，部分区域如世博、彭浦、甘泉宜川等甚至能达到3%。相比之下，上海整体租金回报率仅为1.84%。

以一套内环内30㎡的老破小为例，月租金可达4500-5000元，年租金收入约5.4万-6万。对于200万的购房总价来说，租金回报率在2.7%-3%之间，远高于当前银行存款利率（1字开头）。

房价增值潜力

虽然老破小的租金回报率较高，但房价增值潜力相对有限。一方面，老破小的房龄逐年增加，房屋价值自然贬值；另一方面，随着城市更新和新盘供应增加，老破小的竞争力逐渐减弱。

从历史数据来看，老破小的价格走势并不乐观。据统计，一线城市的“老破小”从2016年初开始涨价，于2021年达到历史最高点，随后一路下探。目前，很多老破小的价格已经跌至2018年的水平。

维护成本

老破小的维护成本不容忽视。由于房龄较长，房屋可能存在漏水、墙体裂缝、电线老化等问题，需要投入一定的资金进行维修和改造。此外，老旧小区的物业管理水平参差不齐，部分小区甚至没有统一的物业管理，这也会增加居住成本。

房龄老化风险

老破小的房龄普遍较长，建筑结构和设施逐渐老化，居住舒适度和安全性都可能受到影响。而且，随着房龄的增长，未来可能需要缴纳更多的维修费用和保险费，持有成本会逐渐增加。

学区房政策风险

部分老破小之所以保值，很大程度上依赖于学区房概念。然而，随着各大城市陆续出台政策打击学区房炒作，学区的优势已经不再稳固。比如上海的“分配到校”政策，给予了普通学校生源进入名校的机会，间接降低了学区房的价值。

置换难度

老破小在未来的置换过程中可能会面临一定困难。随着改善型需求的增加，购房者对房屋品质的要求越来越高。住过新房的人，很难再住回老破小。因此，老破小的流动性可能逐渐降低。

地段选择

地段是老破小的核心优势。建议优先选择交通便利、配套完善的区域，如内环内的黄浦、静安、徐汇等区。这些区域的租赁需求旺盛，租金回报率相对较高。

考察小区环境

尽量选择绿化较高、干净整洁的小区，回避排布杂乱、完全无绿化或者脏乱差的小区。良好的居住环境不仅能提升居住体验，也有利于未来的置换。

做好功课再下手

多出去看房，了解市场动向，了解板块和小区，通过看房找到自己真正喜欢的以及能接受的小区是哪些，房型是哪些，这些的市场均价是多少，哪些是有性价比的！

保持理性判断

不要被别人带节奏，房子是买来自己住的，别人只能提建议，但不能左右你的决定，一定要有自己的判断！

上海老破小的投资回报率是一个复杂的问题，需要综合考虑租金收益、房价增值潜力和维护成本等多个因素。虽然老破小的租金回报率较高，但房价增值潜力有限，维护成本较高。因此，建议投资者在购买前充分评估，谨慎决策。对于预算有限的刚需购房者来说，老破小可以作为过渡性选择，但需要做好长期持有的准备。