2024年房产过户税务筹划指南：省税攻略大揭秘！

2024年房产过户税务筹划指南：省税攻略大揭秘！

引用

人民网

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来源

1.

http://paper.people.com.cn/zgjjzk/html/2019-10/30/content_1956764.htm

2.

https://shanghai.chinatax.gov.cn/xwdt/ztzl/grsx/fwjy/csfclsx/202411/t474237.html

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http://news.cctv.com/2019/07/04/ARTID4a7pBCByoEmldLr3SHC190704.shtml

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https://www.gov.cn/zhengce/202411/content_6986876.htm

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https://www.shui5.cn/article/72/106939.html

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https://dacheng.com/content/details_86_59180.html

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https://www.gov.cn/zhengce/202411/content_6986969.htm

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https://www.chinalawinsight.com/2019/04/articles/real-estate-infrastructure/%E6%B5%85%E8%AE%AE%E6%88%BF%E5%9C%B0%E4%BA%A7%E5%B9%B6%E8%B4%AD%E9%87%8D%E7%BB%84%E4%B8%AD%E7%9A%84%E7%A8%8E%E5%8A%A1%E7%AD%B9%E5%88%92%E8%80%83%E9%87%8F/

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https://www.shui5.cn/article/ShuiWuChouHua/11_7.html

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http://www.cdyzjc.com/page.aspx?id=1870&classid=50

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http://m.fangchan.com/news/4/2024-09-02/7236170721075204932.html

12.

http://www.nifd.cn/MediaCoverage/Details/404

2024年，随着房地产市场政策的持续优化，房产过户的税收负担显著降低。无论是继承、赠与还是买卖，都有相应的税收优惠政策可以利用。本文将为您详细解析各种过户方式的税务筹划要点，帮助您在房产交易中节省开支。

自2024年12月1日起，我国对住房交易税收政策进行了重大调整：

1. 契税优惠力度加大：将现行享受1%低税率优惠的面积标准由90平方米提高到140平方米。这意味着，只要面积不超过140平方米的个人购买家庭唯一住房和家庭第二套住房，均可按1%的税率缴纳契税。

2. 取消普通住宅与非普通住宅标准：不再区分普通住宅和非普通住宅，对个人销售已购买2年以上（含2年）的住房一律免征增值税。

3. 土地增值税预征率下调：东部地区省份预征率下限从2%降至1.5%，中部和东北地区从1.5%降至1%，西部地区从1%降至0.5%。

这些政策的出台，不仅简化了税制，降低了交易成本，也为购房者带来了实实在在的优惠。

1. 继承受过

• 优点：税费最低，仅需缴纳0.05%印花税。
• 缺点：需要父母去世后才能办理，且可能面临遗产纠纷风险。
• 适用人群：有明确继承意愿的家庭，且不急于过户。

2. 赠与过户

• 税费：需缴纳3%契税和0.05%印花税。直系亲属间赠与可免征土地增值税。
• 注意事项：
  • 赠与后再出售，需以财产转让收入减除受赠、转让住房过程中缴纳的税金及有关合理费用后的余额为应纳税所得额，按20%的适用税率计算缴纳个人所得税。
  • 受赠房产再出售时，满五年的起算时间可从赠与人的房产取得时起算，能延续原持有年限。
• 适用人群：急于过户且不考虑短期内出售的亲属间房产转移。

3. 买卖过户

• 税费：符合条件可免征个税和增值税，仅需缴纳契税。
• 优惠政策：
  • “满五唯一”：个人购买家庭唯一住房且持有满5年，免征个人所得税和增值税。
  • 非“满五唯一”但满2年：除北上广深外，大部分地方可免征增值税及附加。
• 适用人群：希望快速过户且可能短期内出售的购房者。

假设黄先生继承了一套价值100万元的普通住房，如果直接出售，需要缴纳较高的个人所得税。但通过以下筹划方案，可以实现税收优化：

1. 先将该房产以100万元的价格卖出，虽然需要缴纳一定税费，但可以通过后续操作实现退税。

2. 在一年内重新购买一套价值100万元的普通住房（B住房），并按照规定申请退还纳税保证金。

3. 再次将B住房以100万元的价格卖出，此时无需缴纳个人所得税和营业税。

通过这样的操作，黄先生最终可以实现17.5万元的收益。即使房价有所波动，只要B住房的售价不低于82.5万元，黄先生都能实现正收益。

目前LPR利率波动不大，对市场影响有限。从长远来看，利率市场化是大趋势，但“房住不炒”的政策导向不会改变。购房者在决策时，应更多关注房价、房屋品质、首付比例等因素，而不仅仅是利率变化。

1. 充分利用“满五唯一”政策：这是目前最优惠的税收政策，符合条件的购房者应优先考虑。

2. 关注地方具体政策：不同城市在执行国家政策时可能有差异，例如上海的首套房贷款利率就低于LPR。

3. 合理规划交易时间：如果短期内没有出售计划，可以选择赠与方式；如果急于过户且可能短期内出售，建议选择买卖方式。

4. 注意交易风险：无论是哪种过户方式，都要确保房产无抵押、无查封，且共有权人（如配偶）需签署同意书。

通过合理的税务筹划，不仅可以节省大量税费，还能在房产交易中占据主动。但需要注意的是，税务筹划应在合法合规的前提下进行，建议在专业税务人士的指导下操作。