二手回迁房交易风险防范指南：从案例到实操

二手回迁房交易风险防范指南：从案例到实操

引用

澎湃

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来源

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https://m.thepaper.cn/newsDetail_forward_18139142

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https://m.sohu.com/a/803947269_121106435/?pvid=000115_3w_a

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http://www.fddai.com/show-202-3023-1.html

在房价高企的今天，二手回迁房以其相对较低的价格吸引了不少购房者。然而，这类房产交易中暗藏诸多风险，稍有不慎就可能陷入纠纷。近期，一则关于回迁房“一房多卖”的案例再次引发关注，让我们从中汲取教训，了解如何在交易中规避风险。

2020年6月，张某以150万元的价格购买了焦某名下的回迁房，并签订了《合肥市存量房屋买卖合同》。然而，在拿到不动产权证书后，焦某竟以50万元的低价将房屋转卖给自己的亲戚孟某，并迅速办理了产权过户手续。更令人愤慨的是，孟某随后将房屋抵押银行贷款125万元。

这一案例暴露出二手回迁房交易中最常见的风险之一——“一房多卖”。由于回迁房的特殊性，这类风险较商品房更为突出。那么，在购买二手回迁房时，我们该如何规避这些风险呢？

产权问题：五证齐全是基础

回迁房的产权问题是最核心的风险点。根据最新政策，回迁房主要分为两类：

• 有房产证的回迁房：这类房产与普通商品房无异，可以正常上市交易。
• 只有回迁协议的回迁房：这类房产风险较高，因为没有完整产权，无法办理过户手续，也不能抵押贷款。

因此，购房前务必确认房屋是否已取得房产证。如果只有回迁协议，建议谨慎考虑。

合同签订：细节决定成败

在签订购房合同时，以下几点需要特别注意：

• 明确房产过户时间：由于回迁房可能尚未取得房产证，合同中应约定自取得房产证之日起多少日内办理过户手续。
• 约定交房时间：如果是现房交易，应明确首付支付后的交房时间。
• 要求配偶签字：回迁房通常属于夫妻共同财产，合同应由夫妻双方共同签字，避免日后产生纠纷。
• 第一顺序继承人确认：虽然这个话题敏感，但建议让卖方的第一顺序继承人（如父母、子女）在合同上签字，以防止未来可能出现的继承纠纷。

付款方式：留尾款降低风险

由于回迁房交易存在诸多不确定性，建议采用分期付款的方式，保留一定比例的尾款。这样即使卖方违约，买方的损失也能降到最低。

根据最新政策，两类回迁房的交易特点有显著差异：

• 有房产证的回迁房：交易流程与商品房类似，但需要注意原房主取得房产证时的税费和转让时产生的税费如何分担。
• 只有回迁协议的回迁房：这类房产无法上市交易，不能办理抵押贷款，且存在诸多政策限制，如需要补交土地出让金等。建议谨慎考虑这类房产的交易。

购买二手回迁房涉及复杂的法律问题，建议在交易前咨询专业律师，对合同条款进行细致审查。同时，要充分了解当地的房产政策，确保交易合法合规。

回迁房交易虽然存在诸多风险，但通过谨慎选择和专业指导，还是可以找到安全的交易路径。希望购房者在追求低价的同时，更要重视交易安全，理性决策，谨慎投资。