管理处投诉无门？教你有效投诉，维权有方

管理处投诉无门？教你有效投诉，维权有方

在私人住宅小区中，面对问题邻居时，业主通常会首先向物业管理处投诉。然而，如果遇到懒散的管理人员，多次投诉都得不到有效回应，该怎么办？本文将为您详细解答如何更有效地进行投诉。

管理处的职权

物业管理处的主要职责是管理小区环境、为住户提供协助等，包括处理住户的投诉。其权力来源于小区的管理规约，具有法律效力。例如，当住户被投诉产生噪音扰民时，管理处可以根据规约，向问题住户发出通知信，要求其改善问题。如果问题仍未得到解决，管理处有权向法院申请禁制令，甚至要求住户搬离。

投诉处理程序

步骤 1：接获投诉

管理处接到住户的投诉后，通常会先了解具体情况，派员进行现场勘查。以噪音扰民为例，会先派管理人员到受影响的单位查看，了解问题的严重性，并找出产生噪音的单位。

步骤 2：发出警告

管理处了解问题并确定问题源头后，一般会先进行口头劝告，提醒住户。如果问题没有改善，就会发出书面警告，明确告知如果在限期内没有改善，将采取法律行动。

步骤 3：法律行动

根据管理规约赋予的权力，管理处有权对违反规约的住户采取进一步行动。管理公司可以就投诉向法院申请禁制令，通过法律文件要求住户在限期内改善问题，否则可以强制要求其搬离。

向管理处投诉无用？

虽然管理处有相当大的权力，但为什么仍然有很多住户表示投诉无果？事实上，一般管理公司较少会对住户采取法律行动，主要是因为手续繁琐、耗时长，还需要额外的时间、人力，甚至诉讼费用。对以营利为目的的公司而言，当然不愿“自找麻烦”，宁愿让投诉人息事宁人或采取消极态度处理投诉。不少问题住户就看准管理处不会告上法庭，干脆置之不理，导致受困扰的住户投诉无门。

那么，向管理处投诉是否就完全无用？其实不然。只要采用正确的方法，都可以提高管理处处理投诉的积极性，使投诉更有效。

杀手锏：书面投诉

不少住户投诉时为了方便，都只以口头方式向保安反映。由于缺乏依据，往往保安未必会确实跟进问题或向上级反映，导致最后不了了之。

最有效的投诉方式，就是以书面形式向管理公司提出正式的投诉。因为有白纸黑字的投诉，公司必须按程序处理并给予正面回复，比起口头投诉更有效率。同时，亦可在投诉信中写明期限，要求管理处在限期内给出确实回复及采取行动，确保公司及时跟进。

住户在投诉时更可附上相关证明，包括问题发生的时间、地点、日期、持续时间等，亦可提供录音、相片、影片等。这些确实的证据不但有助于管理处调查，更能表达出自己对问题的重视程度，促使公司认真对待。

楼下保安工作态度有问题，如何投诉？

小区保安是家居安全的第一道防线，如果经常发现保安不专心，例如打瞌睡或者玩手机、看剧等，万一有可疑人士进入都可能察觉不到，作为住户自然无法放心。

保安员如果在当值时打瞌睡，可被即刻解雇，甚至被吊销执照，因此如果情况允许，问题不严重，住户通常会先口头提醒。不过，若问题持续，住户应直接向管理公司作出投诉，并提供该名保安的姓名、当值时间等资料，以供参考。

一般而言，管理公司多采用以下方式处理：

• 对保安作出处分
• 将保安调派至另一座楼
• 将保安调派至另一小区

管理公司应以书面形式回复投诉人有关的跟进行动。如住户仍感问题未见改善，应向业主委员会反映，通过委员会向管理公司施加压力。

如何投诉物业管理处？

对邻居或个别员工不满时，可向管理处投诉，但如果对管理处本身不满，又可以向谁投诉？

如果住户对小区管理处有不满，例如管理方式、环境卫生、甚至财务运用等，就可以向总公司或业主委员会投诉。

找物业管理总公司

一般而言，小区的管理公司会在管理规约中由开发商指定，物管公司再分派人手管理小区。因此，一旦业主对管理公司有不满时，亦可以向其总公司作出投诉。

找业主委员会

此外，业主亦可以向小区的业主委员会提出问题，要求委员会主席跟进问题。业主委员会是由业主组成的组织，拥有法人身份，可以行使法定权力，更重要的是拥有物业管理公司的任免权。换言之，业主委员会是唯一可与管理公司抗衡的组织。

当有业主提出对管理公司或管理处的不满时，委员会就有权监督或要求管理公司提供合理回应，作出改善等。如果业主投诉管理公司对有问题的住户视若无睹，或在有合理证据下，仍消极处理投诉，就表示管理公司未有尽其职责，委员会都有权要求公开资料，甚至罢免相关职员。

管理处不受法律监管

政府对小区管理处未有立法监管，现时只透过鼓励及协助业主成立委员会，来对管理公司进行监督。不过，一旦小区未有成立委员会，管理处就拥有更大权力，亦无能够与之抗衡的业主组织，可谓是一权独大。当业主想对管理处投訴时，就更加困难。