二手房贷款攻略：利率、还款方式全解析

二手房贷款攻略：利率、还款方式全解析

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来源

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https://zhuanlan.zhihu.com/p/37403083

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https://www.boc.cn/pbservIce/pb2/200806/t20080625_717.html

购买二手房时，贷款是许多购房者的首选。本文详细解析了二手房贷款的基本流程、常见问题及解决方案，帮助您顺利完成贷款购房。从确定贷款额度到选择合适的还款方式，每一步都至关重要。了解房屋产权、评估价值以及注意合同条款，让您的购房之路更加顺畅。通过实际案例分析，您可以更好地规划自己的购房预算和还款计划。

1. 递交材料，提出申请：买卖双方带齐相关材料，前往银行。领取并填写二手房个人借款申请表，填完后将材料交给工作人员审阅。工作人员就材料做出初步评估，给出大致贷款额度和年限。然后三方约定时间，由银行联系指定的房地产评估机构前去验房做评估。

2. 评估：根据约定时间，房地产评估机构到房源处进行评估。完成后，评估机构向银行出具评估报告。具体多长时间会依据约定情况而定，一般3至5个工作日内即可完成。交易方需交纳评估费。

3. 银行审批：银行对贷款申请人的资质进行审核，符合条件后，银行根据房屋评估价格，综合贷款人的资质进行贷款额度、期限等方面的审批。审批过程一般在5个工作日左右。

4. 交首付，办理过户：审批通过后，买方向卖方支付房屋首付款。然后买卖双方及银行工作人员到房地产交易所，凭首付款证明、银行出具的按揭申请审查承诺函等材料办理房屋产权过户。过户当天便可完成，买方再等待20个工作日左右可以领取房产证。

5. 买方办理房产抵押登记、保险手续，银行放贷：领到房产证后，办理房产抵押登记和保险。然后，办理贷款发放手续，银行便向卖方账户存入房款，买方则开始依照合同按期偿还本期。

二手房贷款利率在中国人民银行公布的同期同档次商业贷款利率基础上，按比例进行浮动。具体浮动比例由当地银行分支机构根据国家住房信贷政策和借款申请人资信状况综合确定。

等额本息还款法

• 计算公式：月还款额=本金月利率[(1+月利率)^n/[(1+月利率)^n-1]；月利率=年利率/12；总利息=月还款额*贷款月数-本金。
• 特点：每月还款金额固定，便于预算管理，适合收入稳定的人群。

等额本金还款法

• 计算公式：月还款额=本金/n+剩余本金月利率；总利息=本金月利率*(贷款月数/2+0.5)。
• 特点：初期还款压力较大，但总利息支出较少，适合当前收入较高的人群。

以在广州申请首套房住房公积金贷款100万，利率为3.1%，贷款期限30年为例：

• 等额本息还款：每月还款金额固定，初期压力较小，但总利息支出较高。

• 等额本金还款：初期每月还款金额较大，但随着本金逐渐减少，利息也随之降低，总利息支出较少。

1. 房屋产权：明确房屋的产权情况，核对房屋产权证、产权人身份证等信息，确保房屋产权清晰。

2. 房龄限制：银行对二手房的房龄有严格要求，一般房龄和贷款期限之和不能超过30年，有的银行直接规定房龄不能超过15年。

3. 收入证明：银行会要求提供收入证明，已婚人士可夫妻双方共同开具，此外，大额存款、债券、房产等也可作为收入证明的补充。

4. 利率选择：收入稳定且较高的可选择固定利率，工作稳定但收入不高的可选择浮动利率。

1. 明确需求：根据预算、地段偏好及房屋用途（自住或投资）进行筛选。

2. 关注学区：如有子女教育需求，优先考虑优质学区房。

3. 考察物业：优选知名品牌开发商的小区，物业服务更有保障。

4. 把握时机：年底是购房高峰期，卖家议价空间可能更大。

综合以上信息，结合个人实际情况，可以更精准地找到合适的二手房。