贷款房过户全攻略：方式选择、费用计算及权益保护

贷款房过户全攻略：方式选择、费用计算及权益保护

贷款房过户是一个复杂但常见的房产交易场景。本文将为您详细介绍贷款房过户的两种主要方式、相关费用计算以及发现房屋被他人过户后的处理方法。

贷款房过户方式

贷款房过户给别人，通常有以下方式及相关要点：

一是提前还清贷款。这是较为常见和直接的方法。借款人需先筹集资金，向贷款银行提出提前还款申请，经银行批准后，一次性还清剩余贷款本息。银行会出具贷款结清证明，并协助办理解除抵押登记手续。完成解押后，房屋产权恢复无抵押状态，双方可按照正常的二手房交易流程或赠与等方式办理过户手续，提交相关材料，经房产管理部门审核后完成过户登记。

二是办理转按揭。即把个人住房出售或转让给第三人，同时申请办理个人住房贷款变更借款期限、变更借款人或变更抵押物的贷款。不过，并非所有银行都支持转按揭业务，且办理手续相对复杂，需要买卖双方、银行等多方协商并满足银行相关要求。

无论选择哪种方式，都要确保相关手续合法合规，避免后续出现法律纠纷。

房屋过户费用计算

房屋过户费用的计算涉及多种税费及相关费用，具体如下：

买方需缴纳费用

• 契税：
• 若购买的是首套房且房屋面积在90平方米及以下，契税税率为1%，即需缴纳6000元（60万×1%）。
• 若首套房面积在90平方米以上，契税税率为1.5%，需缴纳9000元（60万×1.5%）。
• 若购买的是二套房且面积在90平方米及以下，契税税率为1%；90平方米以上，契税税率为2%。
• 印花税：税率为0.05%，需缴纳300元（60万×0.05%）。

卖方需缴纳费用

• 增值税：若房屋产权满2年，免征增值税；若不满2年，则按照5%的征收率全额缴纳增值税，即30000元（60万×5%）。
• 个人所得税：若房屋产权满5年且为卖方唯一住房，免征个人所得税；否则需按照房屋交易差价的20%或房屋总价的1%缴纳。若按总价1%计算，需缴纳6000元（60万×1%）。

此外，还可能涉及一些杂费，如交易手续费、登记费等，一般金额相对较少。实际过户费用可能因地区政策、房屋具体情况等因素有所不同。

发现房屋被他人过户后的处理方法

若发现自己的房子被人过户，可按以下步骤处理：

一是核实情况。尽快前往当地不动产登记部门，查询房屋过户的具体信息，包括过户时间、受让方情况、办理过户所依据的材料等，明确房屋是在何种情形下被过户的。

二是判断过户行为的合法性。如果过户是在未经自己同意、授权，且没有合法依据的情况下进行的，例如他人伪造相关材料办理过户，这种过户行为是无效的。可以收集相关证据，如证明自己是房屋真实所有权人的材料、过户材料虚假的证据等。

三是采取法律措施。向不动产登记部门提出异议登记，防止房屋被再次处分。同时，向人民法院提起诉讼，请求确认过户行为无效，要求恢复房屋的原登记状态。若因他人的过错导致自己遭受损失，还可要求过错方承担相应的赔偿责任。通过法律途径，维护自己的合法权益。