瑶海老城区的大规模城市更新和房地产市场分析
瑶海老城区的大规模城市更新和房地产市场分析
瑶海区作为合肥四大主城区之一,承载着城市发展的厚重历史。当前,瑶海区正迎来大规模的城市更新,涉及5大片区、28个城中村改造项目,以及多个老旧小区改造工程。这一轮城市更新不仅改善了城市面貌,还为区域房地产市场注入了新的活力。本文将为您详细解析瑶海区的城市更新进程及其对房地产市场的影响。
瑶海区城市更新项目全面启动
根据《合肥市2024年城镇老旧小区改造提升工作实施方案》,瑶海区今年计划改造提升12个老旧小区,具体包括文明大院、金地苑、方庙派出所宿舍等。改造计划将于5月底前完成居民征询、项目立项审批等前期工作,6月底前开始施工,12月底前完成竣工验收。
此外,瑶海区2024年还计划实施5大片区改造,分别是和平片区、胜利路街道城中村改造片区、龙岗城中村改造片区二(襄水路以南)、铜陵路街道城中村改造片区项目、龙岗城中村改造片区(长江东路以北)。这5大片区总占地面积约18.45平方公里,总拆迁建筑面积约113.27万平方米,共涉及28个城中村改造。
人口密度与交通配套优势
瑶海区常住人口逾百万,是全省人口密度最大的城区之一。七普数据显示,瑶海区10年净增人口量位居全省第二。在交通配套方面,瑶海区拥有全市最密的轨道交通网,已开通的5条地铁线路全部经过瑶海区。
近年来,瑶海区通过大规模的城市更新,有效改善了板块的城市界面,并丰富了公园、停车场等一系列市政配套。城市更新主要分为单一的城中村改造、片区综合改造以及工业遗存改造等多种方式。
房地产市场影响分析
伴随着房票政策的正式执行,瑶海区在城市更新过程中,势必会产生大量的潜在购房需求,从而提振楼市信心。瑶海区近几年明显加大了供地频率,如2023年瑶海万达旁的宸ONE、御澜道以及靠近一环的花语天境项目,2022年的置地中心、星汇君澜,2020年的龙湖天璞等。瑶海近几年土地出让一览部分项目,如天璞、置地中心等,更是一跃成为合肥的网红项目。
瑶海老城区新房市场主要分布在东七里和万达旁。其中,东七里板块的星汇君澜即将清盘,主力在售约105-135㎡户型;名邦紫庐轩体量较小,当前主要在卖约110-123㎡户型,单价1.69万/㎡起步。置地中心作为合肥赫赫有名的限价盘,自去年11月底集中加推600多套房源后,便基本无动静。当前所剩房源不足500套,暂无加推新消息。瑶海万达广场旁,主要是伟星的两个盘。其中伟星宸ONE即将加推高层18#,主力面积段108-123㎡,据说单价1.85万/㎡,首付40万起就能买到;伟星长城御澜道则主要在售约110-143㎡户型。距离一环不远的花语天境,主要在售约111-143㎡户型,这也是合肥为数不多的7层真洋房产品。
至于瑶海的二手房市场,保利熙悦府和龙湖天璞是绕不过去的存在。其中,保利熙悦府是38中+和平小学的双本部学区房,最新成交近2.7-2.9万/㎡;龙湖天璞是龙湖刚交付的次新房,最新的二手房成交价2.7-2.8万/㎡。这两个小区是瑶海高品质二手房,其余二手房小区,大多房龄较老,再加上很多品质、物业等都不占优势,都陷入到了低流动性的困局。甚至于一些老房龄小区,房价已跌到了1万/㎡以下,如大兴新居A区,新成交的82㎡户型,单价6952元/㎡;铜陵新村最新成交的60㎡户型,单价8641元/㎡。
专家观点
合肥大学房地产研究所咨询专家凌斌认为:瑶海区城市更新的任务相对最沉重、最艰巨。首先,瑶海区要统筹好钢铁、化工、机械、纺织等传统产业与城市更新的关系,处理好这些传统产业自身升级、转型、迁移等与城市更新的矛盾,协调好这些传统产业应该保有的历史风貌与城市更新后城市崭新界面的视觉效果。其次,瑶海区的城市更新涉及比较多的传统产业从业人员居住的住宅及住宅小区,这些住宅建设年代比较久远,户型设计仅能满足基本居住需求,开裂空鼓渗水等问题时有发生,部分小区公共配套欠完善、配套设施老旧失能,城市更新中,人民群众的迫切愿望与财政支持能力之间,缺口较大。
建议:一,坚持系统性、整体性谋划,根据合肥市国土空间规划的总体要求,尽快制定《瑶海区城市更新指导意见及实施细则》。二,以片区综合更新改造为重点,摆脱单一的棚户区改造、单一的老旧小区改造和单一的城中村改造的这种单打独斗改造模式。三,大胆支持高水平开发企业深度介入城市更新工程,鼓励各方社会资本参与城市更新工程,充分发挥市场在城市更新中的作用。四,“改、拆、建”三种城市更新的方式有机结合,适当增加“拆”与“建”比例,尽量避免“以旧修旧”的无效更新效果。五,坚持先安置、后更新的原则,允许城市更新的受益居民自主选择原地实物安置、异地实物安置、货币补偿、房票安置、“以旧换新”等更新安置方式。
某房企投资负责人认为:瑶海老城区最大的优势是配套较为醇熟,城市烟火气比较浓厚。这几年来,随着城市更新的大规模推进,一直被人诟病的城市界面,也在不断改善。但随着市场大环境的变化,除非是滨湖这样的一流地段,不然主要还是靠房企自身的品牌、产品。只有在这方面下功夫,才能突破重围。
第一房智库认为:瑶海的过去是辉煌的,曾在合肥的城市发展上留下了浓墨重彩的一笔,曾创造了多个安徽第一、中国第一,为合肥产业发展和现代化建设奠定了坚实基础。瑶海的未来,乘着城市更新的大势以及大规模的旧城改成、东部新中心的发展,其城市面貌也将焕然一新,成为合肥东部的重要经济发展极。
过去20多年,合肥从政务到滨湖、高新,城市发展的中心总是在西南。可随着合肥城市能级跃迁式的替提升,无论是版图扩张的需要,还是高质量协调发展的需要,合肥东部都需要强势发展。正是在这种背景下,主城瑶海再次崛起,承担起了合肥东部第一增长极和发展新引擎的历史使命,未来发展可期。