没住过动迁房，不懂上海的魔幻
没住过动迁房，不懂上海的魔幻
在上海，动迁房是刚需购房者的重要选择之一。它们介于老破小和商品房之间，价格亲民且配套齐全，但居住体验却充满着魔幻色彩。从繁华都市到乡村田园，从拥挤的地铁到便捷的生活配套，动迁房展现了一个截然不同的上海。
01 体会到什么叫上海的割裂
在城里高楼大厦待久了，我们渐渐忘记，原来上海不是生来就这么繁华。城市边界处也是有农田，有农村的。城里有个陆家嘴，乡下则有个陆家角村。陆家角村所在的徐泾北城，是大虹桥知名的动迁大居。
图源B站@这是Fantasy呐
有着成片成片的农田和大棚。第一次来徐泾北城的人，看到路边肆意长着的油菜花，可能会一瞬间感觉来到了乡下。
要知道，这里的土地原来都是农耕用地，土著都是地地道道的农民。随着城市化建设大开发，一栋栋高楼拔地而起。虽然住进了新的居民区，但务农的习惯并没有改变，他们根本闲不下来，到处找空地种菜。
虹桥公馆旁边，是有人种植的空地
天空万科中心和仁恒西郊花园的旁边，还是草莓园
想想其他楼盘的配套，是不是都是盒马、便利店还有健身房？没想到这里画风突变，遍地草莓园。而且，大棚里可不仅仅只有草莓，甚至还有活蹦乱跳的鸡鸭鹅、鸽子、蜜蜂，堪称一个小型农贸菜市场。
还有大妈直接在路边摆摊，篮子里卖的是才从田里采摘的韭菜和莴苣。
大妈唠嗑道：他们村子也不大，全村500多户人，大多以种粮为主。夏天到了，河里还有泥鳅、黄鳝之类的，可以下笼子抓了来卖。徐泾北城这边周末还有小型集市，家家户户聚在一起卖菜买菜，很是热闹。
说实在的，这么有乡土气息的画面真是多少年没见过了。打破头都想不到竟然会是在今天的上海。加上路边时不时冒出一两栋农村自建房，一瞬间就将你拉回农村生活之中。但只要稍微一回头，还能看见不远处加速修建中的高楼大厦，前面还是农田，后面就是写字楼和新房。
图源小红书@远游周明
等到走进不远处的万科天空之城，又一秒穿越回了市区，应有尽有，非常繁华。一点感觉不到是在距离市区三十公里之外，外环外十多公里的青浦。
不得不感叹一句，这就是徐泾北大居的日常生活，割裂又真实。一边是遍布各种小商小贩的农贸市场，一边又有大型商业体，精致程度完全不输市区。融合在一起，让你真正体会一种分不清到底是在城市还是在城乡结合部的感觉。
实际上，徐泾北大居分属两个板块，南侧徐泾，北侧华新。除了学校划分在不同镇的教育片区，其他所有配套都可以共享。这里的次新动迁房低至300多万，甚至是200多万也大有房在。在预算上，比起一街之隔的新盘确实是便宜一大截。
我同事就租在徐泾北城的地铁站附近，半年前这里的三房月租接近4400元，现在月租只要4000出头，确实很有性价比。其实这样的割裂正代表城市的边缘在快速发展。借着“大虹桥”的热风，徐泾北城在保留部分乡村惬意的同时，也在加快各方面的配套建设，打造成一个更适应当代人生活需求的大居。
02 每天都是最魔鬼的通勤
动迁房基本都在郊区板块，面临较大的通勤压力。但如果是地铁9号线沿线的动迁房，那可以说是叠buff，两者的魔幻直接加到一起了。有个同事今年年初刚搬去泗泾，从此，他在办公室里对9号线通勤的吐槽就开始络绎不绝。听起来实在是太太太太夸张了！
光是上周，短短4天内，9号线就能出了2次问题，导致他又又又迟到了。甚至还上了电视剧，成了一个接地气的生活段子。
图源电视剧《承欢记》
杨紫带着许凯挤地铁去松江的这一幕，看得他无比共情。他说，每晚睡觉前都要再三确认手机闹钟，早起更是一点不敢耽误，生怕不留神多睡了5分钟，导致5趟都挤不上地铁。第二怕下雨，挤进地铁站就要多花十几分钟。等到好不容易终于挤上车了，又怕碰上地铁关门故障，被迫又多滞留了几分钟。更夸张得是，他还碰到一次因为地铁强行关门，导致延误超过20分钟。
图源小红书@筱颖I
对住在泗泾的打工人来说，新的一天从挤进地铁车厢开始，哦不，是从找到电动车的停车位开始。等到下班回来，天黑了找车又要花不少时间。
图源@SMTCC
泗泾站作为常年霸占上海地铁早高峰进站客流量的绝对王者，尽管早高峰的发车频次已经是全上海最多的了，基本左边刚送走，右边就能听到下一班快到站的声音。奈何人还是太多，如果不严格执行限流政策，光泗泾加上好兄弟佘山，这两站的人流量就足以挤爆整条9号线。
当然人多难挤也就算了，最可气的还是防不胜防的突然停运。给同事的魔鬼通勤，难上加难，雪上加霜。今年2月23日发生的“挂冰停运”重大事故，直接冲上了各大平台热搜。同事一大早习惯性的奔向地铁站，结果发现地铁又叒临时停运，被迫无奈，只能顶着3级的西北大风，低至1度的超冷天气。
图源小红书@三三两两
赶紧冲向接驳大巴车，同时打开打车软件开始排队。还有一种办法就是硬生生骑电驴，去10公里开外的中春路地铁站。等他好不容易坐到办公室里，人已经累的半条命都没有了。然后晚上还要再挤一遍9号线回家。
短短4个月下来，他已经总结出各种挤地铁的小窍门，比如，每日早出发10分钟，先从泗泾坐地铁倒回佘山，再从佘山坐空车回市区。比如，几点进地铁可以挤上第一趟地铁，进去后身体重心又该怎么保持。比如，哪些路段的信号差，最好提前下载好小说在手机里备用。再比如，哪个车厢挨着楼梯电梯，上车又应该站在哪里。
不过，最最最佩服的还得是咱大爷，可以坦然自如地在大喇叭的提醒下，掏出一个马扎稳稳地坐下，开始看书。
为什么泗泾地铁站这么夸张？泗泾本身是上海六大动迁基地之一，动迁房整个占据了这里的半壁江山，包括新凯城和塘和家园两大动迁基地。常住人口20多万人中，有超过15万都是外地来的打工人。每天奔赴漕河泾、陆家嘴和徐家汇等办公楼。作为一座名副其实的睡城，这里大部分的小区距离地铁都比较远，唯一的地铁，也就成了“上海之根，地铁一根”。
开车更抓狂，没有直通市区的高架路，只能蜗牛速度到九亭再上高架继续堵。走地面的话，更是有超过60个红绿灯，听着就累得慌。同事最后感慨道：虽然这里的交通压力确实大，但作为我们外地人来上海打拼的第一站，在这里日复一日的打拼，能感受到周围都是和他一样的奋斗者，都在为自己的目标而不断努力和坚持。
03 体验一把房价过山车
再谈到大家都很关心的房价问题。其实上海郊区动迁房，也见证了上海房价非常魔幻的一面。因为各个动迁大居的体量庞大，交易频繁，不论是被安置的本地人，还是购买动迁房的外地人，都把它作为自己的一个过渡。整体的置换需求非常旺盛。但多种因素叠加下，动迁房的价格很难起来。在楼市行情下行的时候，成交价难免承压。
以距离泗泾地铁站8公里左右的松江另一大动迁基地——佘北家园为例。这里总规划足足有46个小区，总规划面积7.03平方公里，相当于超过984个足球场。目前已经交付的有30多个小区，名称全都是三个字，比如荷盛苑、茸腾苑、茸绣苑、梧桐苑等等。
实地绕了一圈，头都给绕晕了。快递和外卖小哥没有一点功力，是完全送不明白的。第一感受是这里属于佘山，又不属于佘山，仿佛独立自成体系，是个独立的地方。第二感受是本地老人多，从市区安置过来，操着一口地道上海话。另外这里的楼层不是特别高，以8层楼为主，不像其他动迁基地全都是高层，动辄密密麻麻二三十层。周围配套还是比较齐全的，该有的基本都有。
最热闹的是中轴线的青城山路一条街，也被当地居民戏称是佘北家园的南京路。
图源小红书@甜甜真诚
凭借总价低、楼层低、带电梯、首次交易免税费等优势，佘北家园的二手房成交量，经常是整个上海的第一名。数据统计，去年一共卖了1655套，每个月平均138套。等于每天就有接近4.6套成交，相当活跃。
数据来源：兔博士
也难怪这里的中介门店这么多，光链家就有3家，其他还有10几家中介。佘北家园最早是从2021年3月开始，陆续解禁，可以上市交易。最先卖房的房东，确实赶上了好时候，当时上海楼市一片大好。结果好景不长，接盘的购房者结结实实体验了一把房价过山车。如今市场冷下来，佘北家园多个小区的挂牌价普遍跌到了3万/平以下。
数据来源：兔博士
对比2022年的最高挂牌均价，今年以来累积跌了13%。一站之隔的泗泾，怎么说也算是个合格的睡城。而佘北家园这里，尽管小区规模大、房龄新，成交量也大，但更像是一个典型的养老自住型社区。短期内很难有大的产业导入，发展和人口规模始终有上限。加之板块内的供应增多，小区户型奇怪、选择余地变大、成交周期拉长，价格这两年受到了不小的冲击。
但是不得不承认，佘北家园确实是上海刚需上车的一个很有性价比的选择。目前总价最低只要100多万，单价最低更是不到2万/平。不然它也不会成交量规模一直在全上海遥遥领先。
04
尽管郊区动迁房有上面提到的一些不足，比如割裂的城市界面，魔幻的通勤体验，还有房价短期内的表现不佳。但总体品质也在与时俱进。新一代的动迁房开始自带电梯，也有了地下车库，还有的进行了老龄化改造。一代又一代的产品和社区迭代，也是动迁板块向现代都市生活发展，必须要经历的一个过程。
我们还要看到的是，动迁房自身有价格低，免税费，上车门槛低，还有生活配套成熟等突出优势，这是一些新房所在板块无法比拟的，也成了很多刚需首套房选择上车动迁房的原因。等到后续有资金有实力了，再向更好的住宅置换。
你在上海的第一套房，是不是动迁房？欢迎大家在评论区和我们交流，你对这几个动迁板块的看法。
以上为正文，来自楚然
这是真叫卢俊公众号的第5234篇原创文章