【漏水问题】天台漏水责任谁属？透过两个判例解读

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@小白创作中心

【漏水问题】天台漏水责任谁属？透过两个判例解读

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https://hkdecoman.com/article/57289

在香港，许多市民喜欢购买顶楼单位，因为可以方便地使用天台，享受额外的空间和视野。然而，当遇到天台漏水问题时，许多人却不知该向谁追究责任，是楼上邻居、业主立案法团，还是物业管理公司？本文将通过分析两个相关的法院判决，探讨天台漏水责任的归属问题。

案例一：颜小明与多福大厦业主立案法团案（LDBM 79/2007）

案件背景

颜小明（申请人）是多福大厦17楼B室的业主，该单位位于顶层，楼上即是大厦的天台。自2001年起，申请人多次向业主立案法团（被告）投诉其单位出现渗水问题，怀疑是天台的防水层和水箱出现问题所致。尽管业主立案法团委托了几家专业公司进行修理，问题仍未能完全解决，最终申请人将业主立案法团告上法庭，要求赔偿因漏水导致的损失和强制维修的命令。

法院裁决

土地审裁处在审理后认为，渗水问题是由业主立案法团未有妥善维修天台的公共部分，包括防水层和水箱，违反了《建筑物管理条例》第18条和大厦公契的相关规定。法院裁定业主立案法团有责任确保天台的防水层和公共设施（如水箱）处于良好状态。最终，法院命令业主立案法团必须在六个月内完成必要的维修工作，并赔偿申请人的维修费用和相关损失。

启示

此案明确了业主立案法团在维护公共部分时的责任。一般来说，根据《建筑物管理条例》第18(1)(a)及(c)条，业主立案法团须维持公共部分及法团财产处于良好及可用的修缮状态及须采取一切合理必要的措施，以执行业主立案公契内所包含的责任。如果天台的防水层或设施未能有效维修，导致住户单位出现渗水问题，受影响的业主有权通过法律途径要求赔偿。

值得一提的是，上述案例亦提及业主立案法团的责任并非绝对的，因为该责任被定义为一项“适当管理”（proper management）的责任，而不是要求每个时刻都完全无瑕疵。这意味着业主立案法团的责任是要采取一切合理的步骤去维护公共部分，而不是要求对每个问题都能即时完美处理。

所以，当他们知悉公共部分存在缺陷并需要维修时，而又未能采取合理且适当的行动，他们才须承担法律责任。

案例二：Chau Wai Hung＆Anor v Lam Tak Chuen & Anor（HCA 1740/2023）

案件背景

原告人是位于九龙龙蟠街银河大厦的一个单位业主，而被告人是同一大厦天台单位的业主。自2017年起，原告发现其单位的主人房、客厅和睡房的天花板出现渗水现象，并认为是被告的天台防水层破损所致。原告向被告投诉并要求修理天台的防水层，并指出天台可能是渗水的根源。

原告最终提起诉讼，要求赔偿因天台渗水问题导致的损害，并要求法院下令要求被告进行天台维修。被告辩称，渗水问题可能并非源自其天台，而是可能来自大厦的外墙或其他公共部分，且不应仅由他们负责。

法院裁决

法院经审理后判定，渗水问题源自被告单位的天台防水层失效，认定被告对渗水负有责任。被告不能以防水层的维护是业主立案法团的责任为由，来逃避因渗水问题所需承担的责任。由于被告在原有地砖/地台上进行了改装工作，被告亦承担维修该区域（至少对改建的地台）的责任。逻辑上，被告天台经改建的地台及防水层同时出现问题，才会导致渗水问题。因此，虽然天台防水层有机会属于业主立案法团的责任，被告亦必须对渗水问题负责。

启示

虽然一幢住宅大厦天台的防水层一般会被视为大廈的公共部分，但如果(1)该天台曾被天台私人业主改建；(2)改建的部分有所损坏而对其他业主造成滋扰及(3)就天台防水层是否损壞无法提供證據，天台業主很大可能需要對此負責，並進行必要的維修，以防止對樓下住戶造成進一步損害及賠償一切損失。

综合分析

透过上述两个案例，我们可以得出以下结论：

责任区分依据渗水源头：如果渗水是由於天台專有部分（如天台或露台）的改建或維修不善所導致，該部分的業主須承擔維修責任。反之，若滲水來自公共部分（如天台的原防水層），則業主立案法團有責任進行維修。
業主立案法團的維修責任：根據《建築物管理條例》第18條，業主立案法團有義務確保大廈的公共部分處於良好狀態，這包括天台的防水層等設施。然而，這一責任並非絕對，而是要求業主立案法團採取合理的措施以履行維修義務，當其知悉問題卻未採取合理行動時，才會承擔法律責任。
天台業主的維修責任：擁有天台的業主需要確保其改建部分的維修和保養。如果天台上的改建導致防水層或其他設施的損壞，業主將對此負責，無法以天台原本屬於公共部分為理由來逃避責任。
及早處理與溝通：當發現滲水問題時，受影響的業主應及早通知相關方，包括樓上業主和業主立案法團。各方應積極合作，找出問題根源並進行必要的維修，避免問題惡化或導致更多的損失。