最高院判例：购房者可解除“烂尾楼”合同并停止还贷
最高院判例：购房者可解除“烂尾楼”合同并停止还贷
在房地产市场中，"烂尾楼"问题一直是购房者关注的焦点。当购房者购买的房屋成为"烂尾楼"时，他们是否有权解除购房合同并停止支付贷款？最高人民法院的一则判例给出了明确的答案。
本以为房子交付遥遥无期，
万万没想到，有人接盘了，
大哥付了尾款，真住进大house。
现在房价翻了好几倍。
咱也不知道大哥到底是倒霉，还是走运。
这几年各大地产暴雷，大哥这种最后能住上房子的那是不幸中的万幸，但是也有很多人交付遥遥无期，
那购房者可以解除合同吗？这个贷款可以不还吗？
最高院也是有相关的判例，大家可以参考。
关键词
“烂尾楼” 购房贷款 解除合同
裁判观点
1：由出卖人将收取的购房贷款本金及利息返还银行。
2：贷款合同中关于合同解除后由购房人（借款人）返还剩余贷款的格式条款，不合理地加重了购房人（借款人）责任，对购房人（借款人）不具有拘束力。
3：审理案件时，必须充分考虑商品房按揭贷款商业模式下各合同之间的密切联系和各方权利义务关系的平衡问题，避免因强调单个合同的相对性而造成三方权利义务的失衡。
案情简介
2015年8月14日：王忠诚、王琪博、王琪宝（以下简称王忠诚等三人）与建行青海分行、越州公司签订《个人住房（商业用房）借款合同》，借款7397万元，案涉房产作为抵押，越州公司担保。该合同第十九条约定“若借款合同解除，借款人应当返还剩余贷款本息及实现债权费用，或委托售房人还款。”；同日，王忠诚与建行青海分行、越州公司签订《房地产抵押合同》。
2015年8月21日：建行青海分向越州公司支付7397万元，越州公司未能按照合同约定期限交付房屋。
2017年2月：王忠诚等三人以越州公司、建行青海分行为被告提起诉讼。
一二审后，
最高人民法院再审作出民事判决书案号：（2019）最高法民再245号
最高院观点
最高法院认为：根据各方当事人诉辩意见，本案再审争议焦点为，案涉《借款合同》解除后王忠诚等三人应否承担剩余贷款的还款责任。
第一，关于案涉《借款合同》解除后的贷款返还责任主体问题。
《商品房买卖合同司法解释》第二十五条第二款规定：“商品房买卖合同被确认无效或者被撤销、解除后，商品房担保贷款合同也被解除的、出卖人应当将收取的购房贷款和购房款的本金及利息分别返还担保权人和买受人。”本案中，因越州公司未按照约定期限交付房屋，致使案涉《商品房预售合同》解除，《借款合同》《抵押合同》因合同目的无法实现亦被解除。根据前述规定，应由出卖人越州公司将收取的购房贷款本金及利息返还建行青海分行，王忠诚等三人不负有返还义务。
第二，关于案涉《借款合同》中相关格式条款的适用问题。
案涉《借款合同》第十九条载明：“贷款人与借款人的借贷关系解除的，借款人应当立即返还其所欠贷款的本金、利息、罚息及实现债权的费用，或委托售房人直接将上述款项归还贷款人。”该条款系建行青海分行为重复使用而提前拟定的格式条款。在《商品房买卖合同司法解释》已经明确规定，商品房买卖合同和商品房担保贷款合同解除后，出卖人将收取的购房贷款的本金及利息直接返还给贷款人而非购房人（借款人）的情况下，建行青海分行拟定该条内容，意味着要求王忠诚等三人在既未取得所购房屋亦未实际占有购房贷款的情况下归还贷款，明显不合理地加重了王忠诚等三人的责任，根据《中华人民共和国合同法》第四十条“……提供格式条款一方免除其责任、加重对方责任、排除对方主要权利的，该条款无效”之规定，该条款对王忠诚等三人不具有拘束力。
第三，关于商品房按揭贷款商业模式下各方当事人权利义务关系问题。
本案涉及商品房买卖合同和商品房担保贷款合同双重法律关系。从合同内容来看，在商品房买卖合同中，王忠诚等三人支付房款，越州公司交付房屋；在商品房担保贷款合同中，建行青海分行将王忠诚等三人所贷款项直接支付给越州公司，越州公司实际用款。王忠诚等三人并不支配购房贷款，但需偿付贷款本息。如果案涉合同正常履行，王忠诚等三人取得房屋，各方权利义务亦可保持平衡。但本案中，因越州公司不能交付房屋而致使合同解除，导致合同约定的各方权利义务严重失衡。具体表现为：越州公司违约不能交房导致各方合同解除，但却实际占有使用王忠诚等三人支付的首付款及建行青海分行按揭贷款；建行青海分行依据合同约定既享有抵押权，又同时享有对越州公司、王忠诚等三人的债权；王忠诚等三人未取得房屋，却既支付了首付款，又需偿还按揭贷款。若按合同约定的权利义务关系处理，则在王忠诚等三人对合同解除无过错的情况下，仍要求其对剩余贷款承担还款责任，明显不合理地加重了其负担，各方权利义务失衡，有违公平原则。因此，审理案件时，必须充分考虑商品房按揭贷款商业模式下各合同之间的密切联系和各方权利义务关系的平衡问题，避免因强调单个合同的相对性而造成三方权利义务的失衡。
（生效裁判审判人员：胡瑜、任雪峰、杨卓）
相关法条
《商品房买卖合同司法解释》第二十五条第二款：
“商品房买卖合同被确认无效或者被撤销、解除后，商品房担保贷款合同也被解除的、出卖人应当将收取的购房贷款和购房款的本金及利息分别返还担保权人和买受人。”