上海二手房市场分析：刚需购房者如何选择？
上海二手房市场分析：刚需购房者如何选择？
在上海，新房市场门槛高，起步价已至三四百万，且选择范围狭窄。相比之下，豪宅市场却琳琅满目，总价动辄上亿。如此局面，刚需群体该何去何从呢？本文将通过详细的数据分析，为您揭示上海二手房市场中适合刚需购房者的房源分布情况。
二手房挂牌量已见顶，当前的水平会持续一段时间
二手房市场的挂牌数量直接反映了当前可供购买的房源数量。根据当前二手房市场的挂牌情况，房源数量已接近峰值，房东进一步增加抛售的可能性相对较小。这主要是因为房价下跌较为明显，而新房价格保持稳定，导致部分房东产生了不愿换房的念头。从数据分析来看，这种心态的转变大致始于去年9月上海首次推出楼市刺激政策之时。政策的刺激反而促使了一批房东加快出售房源，但市场反响不佳，信心逐渐受挫，进而使得挂牌量逐步减少。尽管如此，与2020年之前相比，当前的挂牌量仍然处于较高水平，为购房者提供了相对较大的选择空间。
去重后的20万套挂牌，一半的房子是刚需
从宏观统计数据来看，虽然显示有30万套房屋挂牌，但其中含有一定不实成分。在剔除这些不实信息后，大约20万套房屋的挂牌量是比较可靠的。若以房屋总价作为划分标准，将400万元以下视为当前主要刚需购房者的价格区间，那么在上海，超过一半的房源价格都位于这一区间内，属于刚需房源。
图：上海二手房价格分布情况
从环线分布的具体情况来看，外郊环区域是刚需房源最为集中的地带，所占比例高达44.5%。越向市中心靠近，刚需房源的比例则呈现出逐渐下降的趋势。
图：上海各环线区域刚需房源占比
内环内：刚需集中在小面积老旧小区
在内环内区域，目前可寻得的刚需房源中，超过一半位于房龄超过20年的小区内，更有三分之一以上的房源坐落在房龄超过30年的老旧社区中。相对而言，房龄稍新的小区多为高层建筑，且多为一梯多户的小面积塔楼结构。具体到分布位置，浦东新区的陆家嘴八佰伴商圈以及内环线沿线区域，是这些老旧小区相对集中的地段。
图：内环内刚需房源分布
老旧小区：≤1990； 次旧小区：1991-2002； 一般小区：2003-2013；次新小区：2014-2018；新交房小区：2019-2023。
内中环：刚需全部集中在2000年前的多层小区
在内中环之间，预算400万以内的刚需房源主要以老式公有住房（老公房）和首批建成的商品房为主，这两类房源合计占比超过四分之三。这些刚需房源在浦东的上钢、上南、南码头等地区尤为集中，同时，普陀区的甘泉、宜川、光新等地也是主要的刚需小区聚集地。
图：内中环刚需房源分布
老旧小区：≤1990； 次旧小区：1991-2002； 一般小区：2003-2013；次新小区：2014-2018；新交房小区：2019-2023。
中外环：北部房价略低的片区刚需小区会更多
在中外环区域，有一部分房龄不超过20年内的刚需小区涌现，其占比超过了15%，尽管如此，早期的商品房小区仍然是该区域房源的主要组成部分。从地理位置上来看，相较于南部区域，北部区域的房源更为丰富，且这部分区域的房价通常会略低一些。
图：中外环刚需房源分布
老旧小区：≤1990； 次旧小区：1991-2002； 一般小区：2003-2013；次新小区：2014-2018；新交房小区：2019-2023。
外郊环：刚需房源集中在动迁房聚集区
在外郊环区域，刚需房的房龄普遍较为新颖，有近四分之一的房源更是集中在次新房小区中。从刚需购房者偏好的商圈来看，它们多位于一些广为人知的板块，而这些板块恰好是近十年来动迁房高度聚集的区域。
图：外郊环刚需房源分布
老旧小区：≤1990； 次旧小区：1991-2002； 一般小区：2003-2013；次新小区：2014-2018；新交房小区：2019-2023。
郊环外：宝山成为刚需聚集区
在郊环以外，刚需房源的房龄结构与外郊环区域相仿，大多房龄保持在20年以内。从各个商圈的具体情况来分析，宝山地区已经演变成为新的动迁房集中区域，而临港新城则因近年的快速发展，累积了大量价格亲民的商品房。
图：郊环外刚需房源分布
老旧小区：≤1990； 次旧小区：1991-2002； 一般小区：2003-2013；次新小区：2014-2018；新交房小区：2019-2023。
原来动迁房是最后的归宿
想在上海寻觅一处地理位置优越、小区崭新且非动迁房（因其品质往往不佳）的刚需住宅？恐怕难以实现！还是着眼于二手房市场吧，尤其是动迁房，选择范围会更广。鉴于当前房价大幅下调，您甚至能挑选到一套三居室，真是物超所值！