环市东旧改，终于要重！启！了！
环市东旧改，终于要重！启！了！
近日，广州环市东旧改项目迎来重要进展。据@广州城更公众号消息，7月1日，市做地指挥部批复珠江实业集团作为片区做地主体推进片区做地工作，环市东青龙坊片区将以做地模式重启。
项目历程回顾
项目改造的脚步，要从 2017年5月说起 ，彼时广州市城市更新局发布了有关“环市东商圈片区策划”的招标公告。
之后 2020年4月 ，广州规划和自然资源局发布环市东片区控规调整必要性征询意见公示。
2021年4月 ，越秀环市东公开贴出了环市东的片区改造策划方案。
改造方案显示，拆除建筑52.9万平，新建建筑面积149.1万平（住宅76.6万平，商办69.1万平，医疗综合体3.4万平）。
2021年6月 ，环市东商圈更新改造项目东启动区意愿表决工作咨询服务的招标结果也公布，珠江实业将介入项目。
到了2021年7月 ，备受关注的环市东商圈更新改造项目东启动区，也正式启动改造意愿征询工作。
但后来的故事大家也知晓，住建部城市更新防止大拆大建的“63号文”下发，整个广州的旧改陷入停滞。
- 原则上城市更新单元（片区）或项目内拆除建筑面积不应大于现状总建筑面积的20%。
- 老城区原则上城市更新单元（片区）或项目内拆建比不应大于2。
这样的条件下，大部分老城旧改都无法做到，因此环市东商圈旧改，也开始从高歌猛进变得悄无声息。
项目一拖，就到了现在。此前也有市民在政府留言板询问过项目进度。
但越秀区政府对于环市东商圈更新改造项目进展回复是 “表决意愿已完成，但进展缓慢，是否拆除还未知” 。
好在，如今广州做地模式已经开始慢慢铺开，在此契机下，环市东旧改能得以重启。
“做地模式”解析
那何谓做地呢？其实就是 政府主导+国企下场 ，将土地开发整理出来。
此后“做好的地块”由政府收储，土地进入二级市场后，其他企业可以通过招挂拍、投资合作等方式参与城中村改造。
这样做的好处是，旧改可以 减少阻力，加速推进 。且实现 推进一片，成熟一片 。
这次环市东青龙坊片区的做地主体仍然是之前介入的 珠江实业 ，其实也并不意外。
毕竟去年珠实就曾表示，环市东商圈改造项目已完成改造意愿征询、基础数据调查和片区策划方案审批工作，虽然目前尚未进入实施阶段。
其早在2020年就开始积极响应广州市新城建的工作部署，依托环市东商圈改造项目，集中攻关解决一系列CIM应用关键性技术难题，建立一套行之有效的城市核心区更新改造BIM/CIM一体化实施模式。
未来还将依托这个管理平台，开展城市更新单元专项体检的探索。
还将建立“片区 CIM 数字底座+城市更新单元专项体检+片区有机更新方案”的新模式，作为 广州城市更新扎实整改的行动之一，打造超大城市有机更新示范 。
青龙坊片区的特殊地位
这次做地的 青龙坊片区 ，位于环市东路后方，邻近区庄立交，道路两头均接连先烈南路。
从位置上看，青龙坊不在原先片策方案的东启动区中，既不属于首开区，也不属于二期。而是 在整个环市东商圈片区最东边 。
或许是原先的方案的确难以执行，因此从距离东启动区最近的青龙坊片区下手，推进会更顺利一些。
无论如何，环市东商圈改造能够重启，对于片区居民以及片区的价值焕新，都是一件好事。
毕竟环市东片区是越秀中央商务区的核心组成部分，是 广州三大核心商圈之一 。
作为广州首个CBD，拥有70多年的建设历程，区位条件优越、产业基础雄厚，是广州中心城区最具价值潜力的地区。
但是，片区目前面临着 产业发展空间不足、环境品质不佳、配套设施陈旧、优质企业外流 等问题。
要知道，片区内楼龄最老的住宅建设新村，已经超过了70年。
楼龄老旧，配套过时等问题突出，因此 环市东商圈改造的需求，也迫在眉睫 。
目前片区房价十分坚挺，2021年时环市东片区老旧小区的楼梯房，均价普遍超过5.5万元/平。
如今在市场下行，且旧改一拖再拖之下，该片区的小区房价仍然稳定在 4.4-7.6万/平之间 ，其中大部分项目均价超过5万/㎡。
这也可以理解，毕竟是寸土寸金的老城区，拥有优质的教育资源以及完善的生活配套，而且新房稀缺。
不过，虽然环市东旧改有重启的势头，但其实很多细则尚未流出。
如 项目的具体方案，投入几何，又会在何时启动？ 后续有消息，我们将继续关注并报道。
无论如何，老城价值无可估量，或许环市东商圈改造进度没有那么快，但也算开了个好头。