出乎意料：不到200万，在南京能买到什么房子
出乎意料：不到200万，在南京能买到什么房子
在南京，用不到200万能买到什么样的房子？这个问题在过去几年里不断有人询问。随着经济环境的变化，房价也随之波动，每年的答案都不尽相同。
记得前年有人问我这个问题时，是因为觉得在南京安家太难，楼市自媒体推荐的房子动辄就是四五百万起，让人觉得没有便宜的选择。然而，事实并非如此。二手市场中其实有很多可选空间，只是这些房源要么无人推荐，要么被看不上，因为人们普遍认为买新房能增值。
今年，询问这个问题的人变得更加现实，不再提投资，不再谈赚钱，而是更注重居住的舒适度、上下班的便利性，或者单纯追求学区。少数人则是因为不想贷款太多而承受压力。
让我们先来看一组数据，由我爱我家南京研究院统计：2024年1月，南京市场成交的二手房中，100-200万价位的占比最高，达39.8%，其次是200-300万的，占比达24.4%。这才是真实的南京楼市现状。
1. 老房子
实际上，主城区房龄超过15年的老房子，如果没有学区加持，且物业一般，很多两房的价格在去年下半年就已经跌破200万。相比两年前，跌幅在30%左右。
什么人会选择购买主城的老房子呢？通过接触了几波中介，得到的结论是：要么是老人为了靠子女近，生活医疗配套方便；要么是想从高楼层换到底层的；还有就是为了图上班近的中年人，手头预算不足。
这些老房子的地段能有多好？要有多好就有多好。比如距离新街口仅1公里的马府新村，60平方米的房源仅需175万，这个小区上个月成交还挺多，门口就是医院、超市和地铁口，附近的小区最近成交也很密集。
主城其他几个成交密集区，包括板仓街附近、南湖附近，还有像紫杨佳园这样的安置房，总价不高，小两房100万的也有成交。它们的共同特点是生活配套非常成熟，看病也方便，上下班也许只需要十分钟，但小区环境实在一般，车位严重不足。
2. 远郊新房
如果想要住得宽敞一些，那就需要考虑距离市中心远一些的区域。还是以我爱我家上个月的数据为例：1月浦口、江宁成交量领跑全市，其中浦口成交1341套，江宁成交1303套，第三才是鼓楼961套。此外，六合、栖霞涨幅超20%。
为什么成交量放大？主要是因为降价力度够大，房源多而购房者少。
最典型的例子是桥北，1月份成交量特别大。以威尼斯水城为例，110平方米的房源现在主要在170万左右。威尼斯几个小区的中间楼层甚至到了120万，天润城十街区也120万以下，天润城第十四街区直接降到100万。
不远的大华锦绣华城，两房挂牌价150万的比比皆是。桂美颂一套130平方米的3室2厅户型，房主从270万开始挂牌，现在降到189万，估计成交价在175万左右。
如果想要住得更新一点，可以考虑更远一些的区域，但这些区域都在地铁沿线。以栖霞区的仙林为例，翡翠天悦是2022年的新房，全新装修，91平方米的三房，一年时间从220万跌到149万，还卖不出去。它离新街口也就40分钟车程。
同样的情况在江宁也很常见。安置房就不说了，岔路口的老房子也不提了，最惨的是麒麟板块，中海国际社区顶楼边户，将近100平方米的三房只需要170万，要知道几年前要250万左右。
你以为这就到底了吗？这个盘还早，毕竟科创园的概念已经没有了，堪称全南京最委屈的一个板块！大学城板块降价也很厉害。不过有一说一，如果在江宁工作，在江宁买房，还是有性价比的，200万的选择非常非常多，包括新房。整个江宁最大的硬伤是教育和医疗。
3. 学区房
现在不到200万，已经可以买到南京一线初中学区房了，换了以前，想都不敢想。包括钟英中学、科利华中学，最近几个月，成交价从170万到200万不等，家长在扫货，相比三年前，跌幅在25-30%。
一线小学的学区房跌幅更大，只是成交量不大，家长观念在变，变得很彻底。这个内容，结合最近几个有意思的教育和升学话题，最近石榴叔会专门写一篇，也会开个直播。
数据往往最能说明问题。这一波，老房子跌的其实差不多了，毕竟当年也没怎么涨，基本回到7年前，2017年前后。
砍掉投资属性，不谈保值增值，单纯从居住角度考虑，200万以内在南京选择太多了。除非你既要又要，还不明确真正的需求，才会后悔。
话说，南京现在缺的是人呀。