房地产不香了？上海地产集团频频转让资产，背靠上海国资为何不行了？

房地产不香了？上海地产集团频频转让资产，背靠上海国资为何不行了？

上海地产集团近期频繁转让资产引发市场关注。9月12日，上海联合产权交易所披露，上海地产三林滨江生态建设有限公司（以下简称“三林滨江”）挂牌转让全资子公司上海淞泽置业有限公司（以下简称“淞泽置业”）95%股权，以及转让方对标的企业106.25亿元债权，转让价格为121.96亿元。

据记者不完全统计，从6月至今，上海地产集团挂牌项目总转让金额已超200亿元，甚至个别子公司所拿地块未有建设进展亦未注入上市平台就被直接摆上货架。

上海地产集团为何频频转让资产？

有券商分析人士认为，“现在政策对央企和国企在资产负债率方面管控要求严格，他们大多会主动采取措施，调整项目结构和布局，优化自身债务结构，适当地把资产负债率降低。”

记者查阅相关数据发现，由于受行业周期及调控等因素影响，上海地产集团近3年经营数据并不理想，营收接近“腰斩”，已从2018年的481.14亿元下滑到2020年的294.56亿元；总负债从2018年的1908.88亿元增长到2020年的2164.36亿元。

“要进一步增强资金集中管理意识，提高资金使用敏感度；加快资金回笼，确保集团长期健康发展。” 在上海地产集团2021年经营目标运行年中分析会上，上海地产集团党委副书记、总裁管韬萍曾对2021下半年公司资金管控提出更高要求。

这或许从侧面解释了上海地产集团频繁出售资产的举动。

是资金承压还是优化投资组合？中国房地产报记者分别致电上海地产集团和三林滨江求证，截至发稿前未获回应。

转让的第5家子公司

这是上海地产集团今年转让的第5家子公司。

根据企查查资料显示，淞泽置业成立于2018年，注册资金1000万元，经营范围包括房地产开发、物业管理、停车场（库）经营、会展服务、酒店管理、企业管理咨询、市场营销策划等。

成立不到一年时，即2020年9月18日，淞泽置业就被大股东通过上海联合产权交易所挂牌转让。彼时经营数据显示，淞泽置业2019年营业收入为0，利润总额为1.42万元，净利润为1.35万元，基本无负债。

9月12日，淞泽置业再次被挂牌转让，一同披露的还有其恶化的经营数据。企查查上关于其最近一年审计报告显示，2020年淞泽置业全年净利润亏损394万元，负债总计111.42亿元。

转让信息中，目前淞泽置业名下有四块地块，分别为位于三林镇8街坊的75/3丘地块、67/2丘地块、42/5丘地块、42/6丘地块，土地面积分别为25753.9平方米、27717.6平方米、29949.44平方米、29949.93平方米，其中前两个地块土地用途均为普通商品房，后两个地块土地用途包含普通商品房、商业用地和办公楼。

值得注意的是，截至挂牌转让时，淞泽置业尚未就上述地块所对应的地下建筑面积的国有建设用地使用权缴纳出让金。

此次挂牌转让淞泽置业95%股权及相应债权，控股股东上海地产叫价约122亿元。

淞泽置业只是被上海地产集团摆上货架的资产之一，更多的资产出售一直伴随在上海地产集团左右。

6月9日，上海地产集团在上海联合产权交易所挂牌转让吴江虹桥置业100%股权，转让底价面议。

7月12日，上海弘安里企业发展有限公司80%股权及转让方对标的企业（上海虹口城市更新建设发展有限公司）40.61亿元债权，以底价42.17亿元挂出。该公司核心资产为虹口区弘安里项目，包括虹口区四川北路街道、北外滩街道多宗地块，土地总面积5.8万平方米。项目由上海地产集团在今年2月以111.35亿元摘得。

8月13日，上海地产挂牌转让旗下上海虹权置业100%股权及债券、上海虹极置业100%股权及债权，挂牌起始总价43.2亿元。两个项目公司均成立于2020年9月25日，次月上海地产集团以上述两家企业作为拿地主体，分别以底价21.94亿元和9.6亿元竞得闵行区两宗商住地块。

在几次转让中，淞泽置业挂牌转让价格是这5家公司中最高的。

虽然转让项目可以让上海地产快速回款资金，但从过去几次挂牌地块接盘情况来看，目前公开资料显示仅有上海弘安里企业发展有限公司80%股权及相应债权被招商蛇口、融信中国联合体摘得，成交价42.23亿元。其他转让项目暂时未有交易信息。

一位上海房地产行业人士表示，一般挂牌转让项目会有时间期限，如果挂牌期限内没有接盘信息就会被撤下，相当于“流标”。这种情况下，转让方可能会重新评估项目价值，或者找资方入股。

5个月借款113亿元

天眼查查询到的工商信息显示，上海淞泽置业于2018年8月注册成立，由上海三林滨江生态建设有限公司（以下简称“三林滨江”）100%持股。而三林滨江由上海地产、上海前滩国际商务区投资、上海世博土地控股共同持有，上海地产的持有比例为73.75%股权。

上海淞泽置业成立至今共获得四宗地块，分别是三林镇8街坊75/3丘地块、67/2丘地块、42/5丘地块及42/6丘地块，四宗地块合计约11.33万平方米，土地属性包括普通商品房、办公楼和商业用地。

而根据出让信息显示，上海淞泽置业除了要完成四宗地块的建设之外，还需要负责部分配套设施的建设，如地铁8号线附属设施建设、过济阳路天桥的改建，以及建设三林楔形绿地南片区06-08地块的下沉广场，06-08、08-03地块的地下商业空间。

三林楔形绿地是一个规划范围约4.2平方公里的超大型城市更新项目，整个项目分为东区、中区和西区三个片区，上海淞泽置业所获得的地块均位于项目东区，该片区的功能为宜居社区，也就是说，三林楔形绿地东区的商品房住宅和商办部分大多由其来完成。

事实上，仅部分住宅和商办的投入就已经不是一个小数目，更何况上海淞泽置业负责建设的下沉广场、地下商业空间等配套部分，还需要由其进行出资，这又是一笔庞大的支出。

或因如此，上海淞泽置业负债累累。据一份计提利息计算明细披露，2021年4月至今，上海淞泽置业接连发生9笔借款，涉及借款总额约112.55亿元。而挂牌资料显示，截至2021年8月底，上海淞泽置业的负债总计为111.94亿元，但其资产总计也只有112亿元。

不过，即便上海淞泽置业连续多次进行借款，但到目前为止，其尚未缴纳名下四宗地块所对应的地下建筑面积的国有建设用地使用权出让金。

前述投拓人士称，房企融资愈发艰难的大环境下，类似三林楔形绿地这样的“巨无霸”项目通常采取多家房企合作开发的模式，上海地产因获取项目的时间较早，彼时行业环境对开发企业更有利，但当行业环境改变，上海地产再独自支撑这样一个大体量的城市更新项目，无疑需要承担极大的风险。

如其所言，近年来，上海地产的负债不断攀升，《上海地产2021年第一期公司债券募集说明书》显示，2017-2020年，上海地产总负债分别为1919.07亿元、1908.88亿元、1955.73亿元和2164.36亿元。

“现在对房地产企业的财务监管比较严格，为了降低财务风险，上海地产需要为项目引入新的合作方，而整个项目中最受同行欢迎的就是住宅和商办部分。”该投拓人士认为，卖掉部分住宅和商办地块后，上海地产能够有更多的资金去完成其他功能板块的建设，那也是其所擅长的部分。

龙头房企或有意接盘

上海地产挂牌上海淞泽置业后，业界对接盘方有了诸多猜测。

上述投拓人士分析，近几年来，三林板块房价涨幅较大，加上三林楔形绿地项目紧邻黄浦江。在上海，滨江资源已经十分稀缺，未来该项目的住宅和商业项目存在一定的溢价空间，适合品牌房企打造标杆产品，房企对沿江项目的兴趣也相对较大。

其透露，市场中有消息称，招商蛇口及万科或有意接盘。

外界的猜测并非空穴来风，今年6月，上海地产、招商蛇口、万科、保利发展、中交集团、中保投资、国寿投资、中国太保八家基石投资人共同发起设立了一个规模达到800亿元的“上海城市更新基金”，该基金为全国落地规模最大的城市更新基金，将定向用于投资旧区改造和城市更新项目。

招商蛇口近期动作频频，先是在8月联合融信耗资42.23亿元入局上海地产年初拿下的北外滩弘安里项目，获得虹口区四川北路街道、北外滩街道多宗地块；9月初，其与华南城订战略合作框架协议，双方协议共同进军城市更新领域。

相较于招商蛇口，万科早在多年前就布局上海城市更新，在此之前，其拿下多个位于宝山区的城市更新项目。并且，自去年“围标”事件后，城市更新就成为万科上海区域获取新项目的重要途径，公开信息显示，仅去年，万科就揽下了5宗宝山区城中村改造地块。

需要注意的是，此次上海淞泽置业股权的受让方需签署一份股东协议。协议中提到，若上海淞泽置业出现重大或连续两年亏损、发生重大资产减值或核销、长期无实质经营、连续3年未分红等异常情况时，受让方需作出详细说明和制定整改措施，否则将被视为违约。

不仅如此，协议明确指出，股权变更后，三林滨江原则上无义务对受让方进行任何资金和融资方面的支持，受让方要自行承担一切开发所需资金。否则，同样会被视为违约，而一旦违约，或需按照受让股权时实际成交总额的10%向三林滨江支付违约金。

“各种限制下，没有融资优势的民营房企，只能成为上海城市更新市场的‘过客’。”前述投拓人士感叹到。

文章来源： 中国房地产报，时代财经