农村房屋买卖合同是否有效？无效的法律后果如何？
农村房屋买卖合同是否有效？无效的法律后果如何？
农村房屋买卖是一个复杂且敏感的话题，涉及土地性质、宅基地使用权、合同效力等多方面法律问题。本文将从多个维度分析农村房屋买卖合同的有效性及其法律后果，为读者提供全面的法律指导。
实际生活中，农村居民每家每户都可以分到一处宅基地，并在该宅基地上建立以供自家居住的房屋，但随着社会的发展，也有很多的农村居民转入城市生活，此时就会想着把房子卖掉，之后就会产生签订合同等相关法律问题。根据我国土地性质相关法律规定，农村土地除由法律规定属于国家所有的以外，属于农民集体所有；宅基地属于农民集体所有，非村民的个人财产，村民只有使用权。根据《土地管理法》第六十二条的规定可知，农村村民一户只能拥有一处宅基地，农村村民出卖、出租、赠与住宅后，再申请宅基地的，不予批准；同时可知，非本村村民是不能分得宅基地的，此为法律强制性规定，也就是说宅基地房屋只能卖给同村村民，外村人不得购买。
现实生活中，农村房屋买卖的事情频频发生，纠纷随即频发，总体来讲，大多为这三种情形：1、本村村民之间的买卖；2、本村村民与外村村民之间的买卖；3、城镇户籍的居民与农村村民之间的买卖。
一、关于本村村民之间的买卖合同效力
1、同村村民之间的房屋买卖，未损害村集体和其他村民的利益，买卖双方签订的买卖合同未违反法律强制性规定，且符合民法典关于合同效力的规定，认定为有效合同。前提是：购买方没有宅基地，且属于本村村民。
2、如果同村村民房屋买卖的购买方已有宅基地，则买卖双方签订的买卖合同违反了《土地管理法》第六十二条之强制性规定，认定买卖合同无效。但有例外：村民在出售自己宅基地上的房屋后虽无权再次申请宅基地，但可以再购买农村私有房屋，不影响房屋买卖行为的法律效力。
二、关于本村村民与外村村民之间的买卖合同效力
最高人民法院2016年11月30日发布《最高人民法院第八次全国法院民事商事审判工作会议（民事部分）纪要》第19条规定，在国家确定的宅基地制度改革试点地区，可以按照国家政策及相关指导意见处理宅基地使用权因抵押担保、转让而产生的纠纷。在非试点地区，农民将其宅基地上的房屋出售给本集体经济组织以外的个人，该房屋买卖合同认定为无效。合同无效后，买受人请求返还购房款及其利息，以及请求赔偿翻建或者改建成本的，应当综合考虑当事人过错等因素予以确定。《北京市高级人民法院关于印发农村私有房屋买卖纠纷合同效力认定及处理原则研讨会会议纪要的通知》第二条规定，关于农村私有房屋买卖纠纷合同效力的认定，非同一集体经济组织成员，农村私有房屋买卖合同应当认定无效，此类合同效力以认定无效为原则，以认定有效为例外。依据上述意见，本村村民与外村村民之间的房屋买卖合同认定为无效，司法实践中，对于不同集体经济组织农村村民之间的房屋买卖合同效力也是持否定态度，作无效处理。
三、关于城镇户籍居民与农村村民之间的买卖合同效力
依照最高人民法院2016年11月30日发布《最高人民法院第八次全国法院民事商事审判工作会议（民事部分）纪要》第19条所陈述，除外村村民外，亦包括城镇户籍居民，举重以明轻，外村村民与本村村民之间的房屋买卖合同无效，城镇户籍居民购买农村房屋，买卖合同也是无效的。
理由是：农村私有房屋买卖必然涉及宅基地买卖，而宅基地买卖是违反我国法律强制性规定的，是法律法规所禁止的。宅基地使用权是集体经济组织成员享有的权利，与特定的身份关系相联系，在我国“房地一体”的原则下，卖房即等于卖地，我国法律和行政法规和国家政策为保护农村村民的居住权和生存权，禁止向城镇居民出售宅基地及地上建筑物。国务院办公厅1999年颁布的《关于加强土地转让管理严禁炒卖土地的通知》规定：“农民的住宅不得向城市居民出售，也不得批准城市居民占用农民集体土地建住宅，有关部门不得为违法建造和购买的住宅发放土地使用证和房产证。”故城镇户籍居民与农村村民之间的买卖合同无效。
四、典型案例分析
本村村民与外村村民签订买卖合同，外村村民又把购买的房屋出售给本村村民，合同有效吗？
2009年8月，黄村村民A与外村人B签订了一份《房屋买卖合同》，合同约定了A将其房屋卖给B。合同签订后，双方按照约定履行了合同；同时黄村村委会出具了证明。2014年6月，B与黄村另一村民C签订《房屋买卖合同》一份，将上述房屋转卖给C，其后，C对上述房屋实际占有使用。所涉房屋的宅基地使用权登记仍是A。2022年5月，A向当地人民法院提起诉讼，请求确认其与B签订的房屋买卖合同无效，并要求收回房屋。B认为其与A签订的房屋买卖合同已经村委会出具证明予以确认，且已履行五年之久，并未违反法律规定，因此A的主张没有法律依据，请求法院驳回诉请。在案件审理过程中，追加C为本案第三人。后经法院审理，法院判决驳回了原告的全部诉讼请求。
上述案例系典型的连环买卖，据前述分析，根据“房地一体”的原则，A将房屋卖给B，其所拥有的宅基地使用权随之转移，但我国法律禁止宅基地买卖，B又非本村居民，其与A之间的买卖合同原则上应属无效，但B之后又将房屋卖给与A同村村民C，此时经过连环买卖，案涉宅基地使用权又回到该村集体，本质上系实现了内部流转，故A与B之间签订的房屋买卖合同认定无效的理由已不复存在，而连环买卖之后实现的内部流转并未损坏村集体及其成员的利益，亦未违反《土地管理法》的相关规定，故B与C之间的房屋买卖合同合法有效，此分析也是法院驳回A诉求的认定理由。
五、关于合同被确认无效后的法律后果
《民法典》第一百五十七条规定：“民事法律行为无效、被撤销或者确定不发生效力后，行为人因该行为取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方由此所受到的损失；各方都有过错的，应当各自承担相应的责任。法律另有规定的，依照其规定。”根据上述规定，合同无效的法律后果便是返还原物，所谓物归原主。
六、合法买卖农村房屋的前提条件
照上述分析，农村房屋就完全不可以买卖吗？不是，正所谓投资有风险，买房需谨慎。农村房屋的买卖要注意以下前提条件：
1、只能在村集体内部成员之间进行房屋买卖，即本村村民之间，不得与外村人、城镇户籍居民之间交易；
2、买卖双方的主体资格必须符合法律规定。比如：符合一户一宅的规定、无其他产权纠纷等；
3、必须经过相关组织和部门的批准同意，即必须办理宅基地相应的审批手续；
4、房地一体，不得单独转让。
特别提醒：
法律规定“房地一体”原则，即“房随地走、地随房走”。土地使用权和建筑物所有权在转让、抵押等处分时，具有一体化的特色，即其中任何一项权利的处分将导致另一项权利随之处分。这两项权利的主体必须保持一致，土地使用权依法转让，其地上建筑物和附着物随之转移。土地使用权和房屋所有权必须同时转让，不得分别转让。也就是说农村房屋售卖后，该房屋所在的宅基地使用权一并转让，不能分开单独转让。
综上，农村房屋的买卖虽无明确的法律规定禁止，但也存在诸多限制条件，且存在风险，违法违规暂且不论，单就宅基地使用权来讲，房地一体，卖房等于卖掉宅基地使用权，相应的也会失去相关土地政策的保障和优惠，最重要的是不能再次申请宅基地了，故准备离开村集体的农民朋友，不一定非要卖房，根据《土地管理法》的规定，自愿退出宅基地也是可以获得补偿的，既可以全部退出（即永久退出宅基地，失去宅基地申请资格），也可以部分退出（即暂时退出宅基地，保留宅基地申请资格），更有效避免了买卖合同的纠纷产生。