得房率140%，全国打响零公摊之战！
得房率140%，全国打响零公摊之战！
随着全国多地相继出台建筑新规，房地产市场正迎来一场以"零公摊"为核心的产品迭代革命。从广州到济南，从佛山到合肥，各地纷纷放宽阳台、露台等半开敞空间的计容比例，使得新房得房率大幅提升。这一变革不仅改变了购房者的居住体验，更可能重塑房地产市场的价值体系。
广州：零公摊实验的领跑者
作为全国零公摊实验的先行者，广州的产品创新已走在前列。以今年9月招商蛇口在横沥岛拿下的2024NJY-3地块为例，该项目推出的户型实用面积最高可达140%。值得注意的是，这些户型并非豪宅，而是定位为刚改楼盘，涵盖82㎡、110㎡和125㎡三种面积段。
以110㎡户型为例，其实用率高达139%，并能实现4+1房两卫的布局，同时还带有露台。这种逆天的户型设计，正是广州第四代住宅产品的代表作。
除了横沥岛项目，广州主城区即将开盘的新盘也展现出高得房率的特点。例如，越秀在荔湾老西关的河柳街地块项目，最小面积68㎡，最大面积98㎡，实际使用面积最高可达130%。而越秀在白云梅花园板块的新盘，88㎡和105㎡的户型实际使用面积同样达到130%，全部为四房两卫设计。
这些项目的成功，得益于去年11月广州发布的《容积率办法》。新规将住宅套内半开敞空间半计容的比例从15%放宽至20%，并允许设置一个主景观阳台。这一政策调整为开发商在户型设计上提供了更大空间，使得得房率大幅提升。
全国多地跟进：建筑新规的全面铺开
广州的成功经验迅速在全国范围内得到推广。自2024年以来，多个城市相继调整建筑计容规则：
- 济南：5月份出台新的计容细则，对第四代住宅试点项目和普通住宅都做了全方位调整。
- 佛山：住建局等9个部门联合发文，将住宅套内阳台的折半计容面积上限从18%提升至20%，并取消了对单个阳台的进深和面积限制。
- 合肥：7月份发布新通知，放宽阳台、露台计容规则，规定投影面积小于套内面积20%的正常标准阳台，无论是否封闭，均只计一半容积率。
- 深圳：建筑设计规则中增加了阳台进深不超过2.4米的规定，超过部分需全部计入规定建筑面积。修订后，阳台和飘窗的进深限制有所放宽。
- 西安、珠海、昆明、湖州等地：也都对计容新规进行了调整。
这些政策调整推动了第四代住宅在全国范围内的普及。第四代住宅，又称城市森林花园住宅，其最大特点是高得房率和拥有大露台。目前全国已有100多个项目落地，得房率大多在100%以上，最高可达144%。
产品迭代潮：重塑房地产市场格局
这场全国范围内的建筑新规调整和高得房率产品的兴起，正在重塑房地产市场的格局。当前普遍的得房率在100%-110%之间，未来随着户型设计的不断创新，不排除会出现得房率150%甚至更高的新产品。
这一变革对房地产行业的影响深远，可以将其视为新房时代与旧房时代的分界线。过渡期过后，100%以上得房率的产品将成为市场标配，新房与旧房之间将形成明显的价格差距。在房地产低迷时期，这种价格差异可能不明显，但长期来看，高得房率的新产品将占据优势。
对于购房者而言，建议密切关注所在区域的新规产品入市情况。如果区域内有大量待入市的新规产品，建议将非自住房源及时出售。在新房与二手房之间，应优先选择新规产品。对于刚需购房者，虽然目前部分城市的新规产品主要集中在改善型项目，但未来刚需小户型也将普及高得房率设计，可以适当等待。
值得注意的是，优质成熟稀缺地块的二手住宅仍具有较强的价值韧性。在房地产价值判断中，地段依然是核心要素。例如，广州珠江新城、深圳深圳湾等核心地段的房产，即使在新规产品冲击下，其价值依然坚挺。
这场以"零公摊"为核心的产品迭代革命，正在深刻改变中国房地产市场的面貌。对于购房者而言，及时了解政策变化，把握市场趋势，才能做出更明智的购房决策。