房屋居住权人的权利和义务详解
房屋居住权人的权利和义务详解
居住权是《民法典》新增的一项重要用益物权，它赋予居住权人对他人所有的住宅享有占有、使用的权利。了解居住权人的权利和义务对于购房者和房主都非常重要，只有明确了自己的权利和义务，才能更好地保护自己的利益。
居住权人的权利
居住权人作为房屋的占有和使用者，享有以下权利：
占有、使用住宅的权利：居住权人有权占有和使用住宅，这是居住权的基本权利内容。居住权人对自己占有、使用的住宅具有排他性，不受所有权人和第三人的干涉。如果居住权受到妨害或可能受到妨害，居住权人可以主张排除妨害、消除危险的物上请求权。
排除第三人对住宅的权利主张：居住权具有对抗第三人的物权效力，即使第三人基于有效的权源，也不能向居住权人主张权利，要求其解除对住宅的占有。房屋所有权人将住宅进行转让、抵押、出租等行为时，权利受让人仍受居住权的制约，不得妨害居住权人的居住利益。
对房屋进行修缮、添附的权利：居住权人对住宅中的有权部分享有排他性权利，只要不超出生活居住的用途限制，且不影响所有权人对住宅其他部分的使用，居住权人有权为保障居住条件对房屋进行修缮，或为提高生活质量对房屋进行装修等添附行为，不受房屋所有权人的制约。但居住权消灭后，居住权人不得基于修缮、添附的支出向所有权人要求补偿。
优先购买权：根据《民法典》物权编的规定，虽然没有明确规定居住权人是否享有房屋的优先购买权，但考虑到居住权相较于房屋租赁权的保障效力更高，居住权人应当赋予相应的住宅优先购买权。
居住权人的义务
居住权人作为房屋的使用者，也有一定的义务需要履行：
不得将住宅用于生活居住以外的用途：居住权的权利内容仅限于基于生活居住需要而对房屋的占有、使用，居住权人不得将住宅用作其他用途。如果居住权人将住宅用作商业经营等其他用途，房屋所有权人可以追究其违约责任。
按照合同约定的居住条件和要求使用住宅：如果房屋所有权人与居住权人约定了使用住宅的条件或要求，只要这些条件或要求没有从根本上影响居住权人的居住利益，居住权人应当遵守相关约定，不得从事相应行为，否则房屋所有权人可以追究其违约责任。
妥善使用和维护住宅：居住权人作为住宅的占有人，应当妥善使用和维护住宅，不得故意损坏住宅，并对住宅履行必要的看护、修缮义务，以保障住宅的居住功能处于正常、良好的状态。居住权人对住宅的使用和维护应当达到善良管理人的注意义务。如果住宅出现严重损坏或面临危险，居住权人有义务及时通知房屋所有权人。
不得将居住权进行转让、继承、抵押：根据《民法典》第369条的规定，居住权不得转让、继承。因此，居住权人不得将自身享有的居住权转让给第三人，或通过遗嘱对其进行处分。居住权人的转让、遗嘱处分行为是无效的。同样地，居住权人也不得将居住权进行抵押。
不得对住宅进行出租：根据《民法典》第369条的规定，设立居住权的住宅原则上不得出租，但如果房屋所有权人与居住权人达成合意，允许后者出租房屋，则居住权人可以将该住宅出租。
按照约定支付居住权的对价：居住权的设立以无偿为原则，但当事人可以约定对价。如果居住权合同中包含了对价内容，居住权人有义务依据合同支付相应对价。
了解房屋居住权人的权利和义务对于购房者和房主都非常重要，只有明确了自己的权利和义务，才能更好地保护自己的利益。