如何计算实用面积？香港租房必备的实用指南
如何计算实用面积？香港租房必备的实用指南
在选择香港房屋租赁时，实用面积是一个关键指标。本文将详细介绍实用面积的定义、计算方法及其重要性，帮助读者更好地理解这一概念，并在租房时做出明智的选择。
实用面积的定义
根据《一手住宅物业销售条例》，实用面积是指住宅物业独立使用的楼面面积，包含该住宅物业的露台、工作平台和阳台。计算住宅物业的楼面面积时，除非另有规定，应从围封该物业的外牆开始测量，并包括物业内的间隔和柱体的面积。
实用面积不包括什么
实用面积不包括公用地方，如楼梯、升降机槽、入牆暗渠、大堂、公用洗手间、天台、窗台、花园、阁楼、天井、冷气机房、冷气机平台、花槽、公共走廊、楼梯间、电梯间、停车场、庭院、前庭、梯屋等公共设施空间。
为什么实用面积重要
实用面积包含内牆同柱的面积，租客租楼时如果只关心实用面积，可能忽视内牆同柱的面积，租用到不适合的单位。此外，低楼层的牆体较厚，单位的可用面积减少，所以通常低楼层的实用面积比高楼层的少。因此，租屋建议一定要去现场睇楼，避开实用面积陷阱。
如何计算实用面积
住宅单位的“楼面面积”需要从围绕该单位的“外围牆”外部进行测量，包括单位内部所有隔牆和柱子的面积，但不包括装修材料的厚度。此外，任何将住宅单位与公共部分隔开的牆壁，亦需从牆壁的外部开始量度，其厚度也会计算在住宅单位的楼面面积内。
计算实用面积时，需从围封该物业的牆外部开始，包含牆体厚度，却不算窗台、空调机房、平台和阳台等附属设施。计算过程如下：
- 总面積：由物業的圍封牆的外部開始量度，包含物業內部的間隔及柱的面積，再加上露台、工作平台、陽台構成的樓面面積，得出總面積。
- 排除不计算区域：实用面积不包括窗台、空调机房、平台、庭院。
- 计算实用面积：加总所有可使用的房間面积，得出实用面积。
实用面积计算公式
实用面积（每平方呎/每平方米） = 外牆开始测量的单位面积总和 + 露台/工作平台/阳台的楼面面积 - 不包括在实用面积内的区域
实用面积 vs 建筑面积 vs 可用面积
建筑面积是什么
建筑面积包括了房屋的所有空间，无论是否可使用。这包括了牆体厚度、公共设施和一些公共空间的分摊面积。
可用面积是什么
可用面积是指房屋内部可以有效居住和使用的空间。与实用面积不同的是，这个概念更强调空间的使用效能和生活舒适度。
实用面积、建筑面积、可用面积比较
指标 | 实用面积 Saleable Area | 建筑面积 Gross Floor Area | 可用面积 Livable Area |
|---|---|---|---|
定义 | 住宅单位内所有可使用的实际面积 | 包括牆体、公共区域、阳台等的总面积 | 扣除牆体、固定设施后的可用空间 |
计算方法 | 内牆封闭面积-不计入面积 | 内部面积+公共区域比例 | 实用面积-牆体和固定设施 |
例子 | 楼面面积，包括露台、工作平台、阳台 | 整栋建筑的所有空间，包括走廊、电梯间、楼梯、停车场、垃圾房等 | 房间内的实际可用空间 |
使用场景 | 物业买卖、租赁中的标准面积 | 房地产销售和交易 | 室内设计、家具摆放 |
优点 | 提供实际可使用面积的清晰参考，反映楼面总空间 | 提供房屋总体结构和规模，反映物业的总面积 | 直观了解可使用的空间大小，贴合实际居住需求 |
如何根据实用面积选择合适的租屋
- 根据生活需求选择：根据您的生活需求选择合适的实用面积。如果成日在家工作，需要更多的空间放置办公设备，那么实用面积较大的房屋会更合适。如果是单身或只需要基本生活设施的话，实用面积较小的房屋也能满足需求。
- 分析市场行情：了解租房市场的实用面积与租金的关系，确保所支付的租金合理。比较同一地区不同房屋的实用面积和租金，选择最具性价比的房屋。
实用面积与租金的关系
租金与实用面积通常呈正相关，即实用面积越大，租金越高。因此，在租房时应根据自己的实际需求和预算选择适合的实用面积。要注意的是，部分房东可能会夸大实用面积，租客应仔细核实并进行实际测量。
避免实用面积陷阱
1. 认识常见陷阱
除了房屋内的面积，牆体和内柱都可以计入实用面积。租客可以要求查看房屋的详细平面图，确保了解每个空间的实际情况，避开厚牆或大柱占用实用面积。
2. 如何核实实用面积
- 查看平面图：查看房屋的详细平面图，核实每个空间的用途和面积。
- 实地测量：亲自测量各房间的面积，确保数据准确。
- 询问专业人士：如有需要，可以询问专业的房地产经纪或测量师，确保了解房屋的真实实用面积。
3. 具体应对措施
在签订租约前，要求房东提供房屋的实用面积数据，并在租约中明确标注。如果发现实用面积与房东所说不符，可以提出异议，要求合理调整租金或其他补偿。
实用面积常见问题解答
公屋面积是实用面积吗？
不是。在香港房委會編配的出租公屋單位，通常是以室內樓面面積來計算，也即單位的可用面積，包括單位內實際可供住戶使用的樓面面積，如臥室、客廳、廚房和浴室等，但不包括單位的牆身或柱、公共走廊、樓梯等公共設施和結構部分。
居屋是计算实用面积吗？
是的。香港居屋（居者有其屋计划）的面积通常指的是实用面积。居屋的实用面积包括了住宅单位内所有可以实际使用的空间，以及单位内部所有隔牆和柱子的面积。
在香港，管理费是以实用面积计算吗？
是的，在香港，大部分住宅物业的管理费通常是按照实用面积比例来计算的。实用面积包括了房屋内部所有可使用的空间，如卧室、客厅、厨房和浴室等，但不包括公共设施、牆体厚度等。实用面积越大，管理费也就越高。
二手楼的实用面积如何查询？
二手楼的实用面积可以通过土地注册处的综合注册资讯系统查询，或请地产代理提供。
窗台计入实用面积吗？
根据《一手住宅物业销售条例》，窗台不计入实用面积。