公积金贷款三大诀窍：从主贷人选择到提前还贷注意事项
公积金贷款三大诀窍：从主贷人选择到提前还贷注意事项
公积金贷款是许多购房者的重要选择，但如何用好这项政策却是一门学问。本文将为您详细介绍公积金贷款的三个实用诀窍，帮助您在购房时做出更明智的决策。
诀窍1：主贷人和参贷人的选择
在公积金贷款中，主贷人和参贷人的选择非常重要。例如，B先生虽然公积金账户余额较多，但由于已经购买过房屋，再次申请公积金贷款时需要符合改善性需求的标准，且利率要按照1.1倍计算。而他的儿子作为首次购房者，可以享受首套房政策。因此，选择儿子作为主贷人，B先生作为参贷人，可以充分利用首套房政策。
根据政策规定，贷款申请人的配偶、同户成员作为住房公积金共同借款人的，可以参与公积金贷款额度计算。同户成员是指在申请公积金贷款时与贷款申请人属同一户籍且时间在一年以上(含一年)的直系血亲。B先生符合共同贷款的条件。
诀窍2：首次购房用足额度
首次购房时应充分利用公积金贷款的额度。例如，A女士虽然自己和配偶都没有使用过公积金贷款，但由于她之前全额付款购买了婚房，现在准备为父母购买养老房时，却被告知不能申请公积金贷款，只能办理商业性第二套房贷。这是因为目前持有房产的人均面积超标，不符合公积金贷款的条件。
因此，在目前的政策环境下，首次购房时一定要用足公积金贷款的额度。需要注意的是，夫妻双方的任何一方在婚前使用过公积金贷款，婚后另一方的公积金使用也会受到影响。
诀窍3：提前还贷的注意事项
提前还贷时需要注意贷款年限的计算方式。例如，C先生两年前利用公积金贷款购置了一套房，贷款期限为10年。他听说提前还款可以通过缩短贷款年限享受到低利率，但实际操作后却发现利率并未降低。这是因为公积金贷款利率的计算方式较为复杂。
具体来说，公积金贷款利率年限不同，其利率也不同，主要区分是有没有超过5年。C先生两年前买房时，5年期以上的公积金贷款年利率为3.87%，而5年期以内(含5年)的利率为3.33%。缩短还款期限的利率计算依据为：缩短后的贷款年限加上已还贷款年限，若少于5年的(含5年)，剩余还款期内的利率按5年期以内计算；若超过5年的，则仍按5年期以上利率计算。需要注意的是，即便C先生将剩余还款期限缩短到3年，其前两年已经按5年期以上利率计付的利息将不能减退，只是在剩余3年的还款期内能享受低利率。
公积金贷款的三个实用技巧
合理拉长贷款年限：由于商贷利率高于公积金贷款利率，建议拉长公积金贷款期限，缩短商贷期限。这样，在每期还款额差不多的情况下，就能使还款额中商贷所占的部分更大。例如，同样是100万元商贷与100万元公积金贷款，15年商贷与30年公积金贷款的成本比15年公积金贷款和30年商贷组合划算。
小两口申请公积金贷款有诀窍：由于目前公积金贷款政策中，公积金贷款的年限是依据房龄和主贷人的年龄来决定的。如果夫妻二人年龄差距较大，建议让年轻一方做主贷人，可拉长公积金贷款期限。
买房前提前停止租房提取公积金：正在租房并且暂时没有买房打算的人们可先使用公积金来负担房租，未来准备买房了，算好时间提前停止提取公积金用于租房即可。毕竟，公积金贷款额度有上限，账户里留太多钱也未必都用得上。这样租贷结合的形式能更充分利用公积金。
通过以上诀窍和技巧，购房者可以更好地利用公积金贷款政策，实现购房成本的最小化。