中国房地产行业研报：数读 |2024年典型城市去库存“成绩单”

中国房地产行业研报：数读 |2024年典型城市去库存“成绩单”

2024年，中国房地产市场在经历了多年的调整后，终于在年末迎来了核心指标的企稳。全国新房月度网签面积连续同环比保持增长，一手房成交占比持续回升，70城房价降幅也在年末迎来了收窄。在这样的背景下，各大城市纷纷加大去库存力度，以期在2025年实现市场回稳。本文将通过多个维度的数据，分析2024年中国典型城市房地产去库存情况。

狭义库存：郑州、青岛等8城压降超100万㎡

从2024年狭义库存规模变动情况来看，绝大多数样本城市狭义库存规模有所下降。其中，郑州、青岛、佛山、东莞、南京位列前五，2024年末狭义库存均减少130万㎡以上。就变化幅度来看，东莞狭义库存更是同比下降25%，库存规模显著下降。

新房供求：存量项目成为交易主力

联系新房供求表现来看，九成样本城市2024年供小于求，推动去库存快速推进。其中，青岛、长春、重庆供求比均不到0.6，推盘节奏大幅放慢，存量项目成为了新房成交的绝对主力，城市库存压力快速减轻。

土地供给：严控交易规模

土地成交方面，有10个城市2024年土地成交量较2023年下降超过200万㎡。其中，上海更是较2023年少成交了512万㎡的宅地，若计入协议出让的宅地，上海2024年宅地交易量较2023年减少800万㎡，同比下降过半。

长期库存：土地成交量低于新房

在去库存降风险的行业大趋势下，新房成交大于土地成交，已经成为2024年绝大多数城市的常态。深圳、重庆、东莞等7市更是表现突出，2024年宅地成交建面不到新房成交规模的一半，相当于长期去化周期降低了6个月以上，极大减轻了城市的库存风险。

2024年去库存“成绩单”

得益于年内中央稳市场举措的出台，以及各地主管部门的积极落地执行，2024年典型城市库存指标明显减轻，交出了理想的去库存“成绩单”。在库存基数相对较高，2024年末消化周期超过2年的城市中，东莞、郑州、徐州、无锡等表现较为突出，均在2024年大幅减少了土地供应规模，较2023年少成交的土地交易量，相当于降低城市消化周期超过9个月。

2025年有望率先回稳的8个城市

基于库存风险等8个维度45个细分指标判断，杭州、上海、成都、西安等8个城市各项指标表现较佳，将在2025年率先回稳。这些城市在人均购房面积、租售比、房价收入比、核心板块消化周期、开盘去化率、市场化拿地占比等方面均表现优异。

数据来源：丁祖昱评楼市