房贷利率调整：购房者的福音与挑战
房贷利率调整：购房者的福音与挑战
近期，央行宣布下调存量房贷利率，这一政策调整引发了广泛关注。多家银行已陆续发布相关公告及常见问答，对政策进行详细解读。本文将为您全面解析此次房贷利率调整政策的具体内容、历史背景、调整原因及其对购房者的影响。
一、房贷利率调整政策解读
此次存量房贷利率调整政策备受关注，多家银行陆续发布公告及常见问答，对政策进行详细解读。
调整范围主要包括存量商业性个人住房贷款，首套、二套及以上均可调整，但不包括住房公积金贷款、组合贷款中的公积金贷款部分以及商用房贷款。具体而言，如果房贷利率加减点高于 “减 30BP”，且高于所在城市目前执行的新发放商业性个人住房贷款利率政策下限（如有），则在本次调整范围内。对于固定 / 基准利率定价的贷款，需先主动申请转成浮动利率，再进行存量利率调整。
操作方式上，大部分银行表示将于 10 月 31 日前完成存量房贷利率调整，工商银行更是明确将在 10 月 25 日进行调整。银行将统一调降房贷利率在 LPR 基础上的加点幅度，对于当前房贷利率高于 LPR - 30BP 的，统一调整为 LPR - 30BP。在北京、上海、深圳地区，二套房贷款的调整有所不同，如北京五环外二套房利率下限为 LPR - 25BP，五环内为 LPR - 5BP 等。同时，此次调整不向客户收取任何费用，且多数借款人可通过网上银行、手机银行等渠道完成 “一键式操作”，无需到商业银行网点办理。此次政策调整旨在降低购房者房贷压力，促进房地产市场稳定发展，对广大购房者来说无疑是一大利好消息。
二、历史趋势回顾
（一）历年房贷利率走势图分析
专业人士整理的历年房贷利率走势图为购房者提供了重要的参考依据。从走势图中可以看出，房贷利率并非一成不变，而是呈现出起伏波动的态势。在过去几年间，房贷利率有上升、下降和相对稳定的时期。这让购房者能够更加清晰地了解房贷利率的变化规律，从而更好地规划自己的购房和还贷计划。例如，在房贷利率较低的时期，购房者可以考虑购房或提前还贷，以降低购房成本和还款压力。而在房贷利率较高的时期，购房者则可以更加谨慎地选择购房时机，或者考虑其他融资方式。
（二）LPR 调降与房贷利率接近历史最低点
LPR 迎来历史最大降幅，2024 年首度下调，5 年期以上品种大幅下降 25 个基点。此次 LPR 调降使得房贷利率接近历史最低点。对房地产市场而言，5 年期以上 LPR 的调整会影响到购房者的房贷，意味着月供额度降低，购房成本有所减少。以首套房 100 万贷款余额、等额本息房贷、30 年期贷款期限为例，月供减少约 145 元，合计 30 年本息累计减少还贷 5.2 万元左右。这一调整对市场产生了积极影响，有望促进增量购房和其他消费领域的提升，推动年内商品房销售跌幅较 2023 年收窄。同时，LPR 调整后，居民的房贷利率并非即时调整，通常房贷利率的重定价日是每年的 1 月 1 日或贷款的发放日。
（三）房贷利率动态调整渐成趋势
多地调整首套房利率下限，体现了政策基调宽松的方向。全国已有十余个二三线或更低能级的城市公告取消首套房贷利率下限，如赣州市、南昌市、青岛市、新余市等。进入 2024 年，随着 LPR 下调，房贷利率重新定价及多地动态调整房贷利率政策，全国房贷利率呈现走低趋势。2024 年 3 月，首套主流房贷利率平均为 3.59%，二套主流房贷利率平均为 4.16%。房贷利率走低对商业银行的房贷经营提出了挑战，银行净息差将持续承压。在未来房贷利率仍有下行空间的预期下，银行的利润空间持续受到挤压，银行业需要采取更多应对措施，如控制负债端资金成本、发展中间业务等，打响息差 “保卫战”。
三、调整原因剖析
央行行长潘功胜指出，下调存量房贷利率主要有以下几个原因。
首先，在经济层面，经济与地产息息相关。房价持续下行会大幅拖累经济增速，房地产开发投资无法企稳对经济增长产生极大拖累。同时，房价下跌导致居民资产负债表大幅缩水，城镇居民倾向于提前还贷甚至断贷，居民部门资产减少以及预期转弱，对消费产生极大拖累。
其次，在金融层面，大规模提前还贷、断贷很可能引发系统性危机。从目前金融数据看，今年 1 - 8 月居民部门新增贷款同比少增 15515 亿元，其中新增居民部门中长期贷款同比少增 2430 亿元。信贷需求降低甚至规模性违约，极有可能引发货币银行体系的系统性风险。
再者，在微观层面，此举可以呵护银行息差。5 年期 LPR 除了对应居民部门的车、房贷款外，还对应着企业部门的长贷。若普遍降低银行贷款利率，会大幅压缩银行息差。而直接降存量房贷利率，相当于一种结构性降息，精确投放到房地产，呵护银行息差。
此外，下调存量房贷利率有利于降低借款人房贷利息支出，预计这一项政策将惠及 5000 万户家庭，1.5 亿人口，平均每年减少家庭的利息支出总数大概 1500 亿元左右。这有助于促进扩大消费和投资，减少提前还贷行为，同时还可以压缩违规置换存量房贷的空间，保护金融消费者的合法权益，维护房地产市场平稳健康发展。
四、对购房者的影响
（一）购房成本变化
房贷利率的调整对购房者的购房成本有着显著的影响。以 100 万元、25 年期、等额本息还款的存量房贷为例，假设该房贷利率从 4.4% 降至 3.55%，可节约借款人利息支出每年约 5600 元。批量调整完成后，预计这一项政策将惠及 5000 万户家庭，1.5 亿人口，每年可为存量房贷家庭节约支出 1500 亿。
从利息支出来看，利率下调使得购房者在贷款期间需要支付的利息大幅减少。例如，若银行贷款 100 万元，期限 30 年，选择等额本息，原来的利率是 3.95%，月供为 4745.37 元，累计利息 708334.05 元；如果调整为 LPR - 30BP，以目前最新的 LPR 为 3.85% 计算，调整后的利率为 3.55%，月供将变为 4518.17 元，累计利息 626625.38 元，减少 81708.67 元。
月供方面，随着房贷利率的下调，购房者每月的还款压力也相应减轻。以首套房 100 万贷款余额、等额本息房贷、30 年期贷款期限为例，LPR 调降后，月供减少约 145 元，合计 30 年本息累计减少还贷 5.2 万元左右。
（二）决策因素考量
在房贷利率调整的背景下，购房者需要综合考虑个人经济状况等多方面因素，做出明智的决策。
首先，购房者应充分评估自己的经济实力和还款能力。考虑到利率调整可能带来的月供变化，确保自己在未来一段时间内能够稳定地承担房贷压力。如果购房者的收入较为稳定，且有一定的储蓄作为应急资金，那么在利率下调时可以考虑购房或者提前还贷，以降低购房成本。
其次，购房者还应关注房地产市场的走势。虽然房贷利率下调降低了购房成本，但房价的波动也会对购房决策产生重要影响。如果房价处于下降趋势，购房者可以更加谨慎地选择购房时机，避免因房价下跌而导致资产缩水。
此外，购房者还应考虑自身的职业发展和未来收入预期。如果购房者的职业发展前景良好，未来收入有望增加，那么可以适当增加房贷额度，以满足自己的住房需求。但如果未来收入存在不确定性，那么应谨慎选择房贷额度和还款方式，避免因还款压力过大而影响生活质量。
总之，在房贷利率调整的背景下，购房者应综合考虑个人经济状况、房地产市场走势和未来收入预期等因素，做出明智的购房决策。