老旧小区停车收费遭质疑，公共空间产权归属待破解
老旧小区停车收费遭质疑，公共空间产权归属待破解
导读：老旧小区停车难、停车贵的问题一直困扰着不少居民。近日，W市J区一个老旧小区因停车收费问题引发争议，居民与社区在公共空间产权归属上产生分歧。这一事件不仅反映了老旧小区改造中的现实困境，也引发了对《物权法》适用性的深入思考。
AI划重点 · 全文约1510字，阅读需5分钟
1.W市J区一个老旧小区因停车问题引发居民投诉，部分居民认为公共空地的产权应归全体业主所有。
2.社区书记反驳称，老旧小区的居民并没有支付房屋外公共空间的建造费用，因此公共空间不属于业主共同管理的范畴。
3.然而，部分居民认为《物权法》明确规定建筑区划内规划用于停放汽车的车位、车库的归属由当事人通过出售、附赠或者出租等方式约定。
4.老旧小区公共空间产权归属问题引发讨论，需要进一步探讨《物权法》是否适用于老旧小区。
一、由老旧小区停车引发的投诉
在W市J区一个老旧社区调研，由停车问题引发的居民投诉，引起了笔者注意。
该老旧小区楼层较矮、楼距紧密，公共道路狭窄，停车位稀少。因此停车位的划定遵循“先到先得”的原则，后面买房入住的居民就需要排队，暂时没有停车位。
该老旧小区有一栋带电梯的9层还建房，社区在这栋楼前的公共空地上安装了一排健身器材。2008年北京润地置业开发商建成这栋还建房后离开，整栋楼被卖给了区房管局房产部门，变成单元房出售。有一户居民买了该老旧小区的房子，自认为是业主。
由于自家的车辆无法停进小区，该居民主张楼前公共空地上的健身器材应该拆除变为停车位，认为社区占用了业主的公共用地，楼前公共空地应属于购买单元房的全体业主所有。该主张符合《物权法》的明确规定：“建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库的归属，由当事人通过出售、附赠或者出租等方式约定。占用业主共有的道路或者其他场地用于停放汽车的车位，属于业主共有。”
该居民对于楼前公共空地属于全体业主所有的主张，迅速波及到该楼栋的其他居民。这些居民开始质疑停车收费的问题，认为停车费不应该从每月80元涨到160元，停车费应该由业主通过业主大会或其他形式共同商议和决定，而不应该由社区主导决定。这些居民进而到街道民政科、区房管局、区物价局咨询和投诉，甚至到法院立案庭立了案。
二、对公共空间产权归社区的主张
笔者就相关情况访谈了社区书记。社区书记坚持主张，小区公共空间的产权应归社区，公共地带不属于所有业主共同管理的范畴。其理由是，老旧小区的居民并没有支付房屋外公共空间的建造费用。房屋外公共道路的修建、环境绿化、路灯照明，都是政府在负责运营。老旧小区改造，也是由政府投资。
该社区2004-2014年曾有社区组建的自管组织管理车辆，停车费为每月80元。2015年，社区召开居民代表大会，在居民代表的同意下，引进了红色物业公司。引进红色物业的专业服务，就意味着停车费的涨价。而社区曾就是否同意设置居民每月160元、租户180元、商户200元的停车收费标准，以“车主意向书”的形式对居民进行过问卷调查。大多数居民对于这个新的收费标准，也并无异议。
在社区书记看来，老旧小区不但不存在“公共空间属全体业主”的说法，甚至那些居民都不能称之为“业主”。因为“业主”通常意味着拥有完整的业主权利，享受完整的物业服务。然而老旧小区往往面临基础设施不完善、电线老化、房屋漏水等问题，物业服务的提供也并不完整。基于此，老旧小区达不到产生“业主”的条件，这些所谓的“业主”也仅仅只是社区的居民罢了。
因此，面对小区居民的投诉和法院立案，社区书记的态度显得理直气壮。社区书记的期待是，法院能够直接驳斥那些居民，说他们诉求不合理，“不然社区就难得治理”。
三、老旧小区公共空间究竟归谁？
根据住建部的摸排，全国2000年以前建成的老旧小区有近17万个，涉及居民上亿人、超4200万户。这些老旧小区中的住房，以公房和房改房为主，普遍没有物业管理，也失养失修失管，使用过程中的保养程度比较差，市政基础配套设施不完善，社会服务不健全。所谓“房改房”，是1994年国务院发文实行的城镇住房制度改革的产物。这些住房从前由单位分配，此后由职工按照成本价或标准价购买，因此也可称为“已购公有住房”。按照成本价购买的，房屋所有权归职工个人所有；按照标准价购买的，职工拥有部分房屋所有权，一般在5年后归职工个人所有。
这些住房，在开发方式和购买方式上，都不同于商品房小区。按照商品房小区的标准，一般情况下，小区公共场所的产权属于小区内所有业主，因为小区公共场所的建造费用以及地皮费用，已经算在了小区业主承担的商品房造价上。“房改房”的购买费用显然不包括公共场所的建造费用和地皮费用，老旧小区中独栋的还建房同样如此。因此，老旧小区历史形成的开发方式、市场化方式和小区运行主体的特征，都限制了居民对业主权利的占有。
《物权法》的有关规定是否适用于老旧小区？究竟老旧小区公共空间的产权归谁？这些问题值得进一步讨论。
（冯川，武汉大学政治与公共管理学院副教授）