楼市信息量大增！专家预测明年或现两大走向
楼市信息量大增！专家预测明年或现两大走向
随着2024年接近尾声，越来越多的人开始关注明年的楼市走向。从深圳楼市的回暖迹象到各地政策的调整，市场正在释放出新的信号。专业人士预测，明年房地产市场或将出现两个主要走向：实现软着陆和房价下跌空间有限。
近期楼市主要信息
- 一线城市楼市往往被视为市场的风向标。近期，深圳楼市表现尤为活跃，新房和二手房成交数据均呈现回升态势。特别是二手房市场，11月成交3133套，同比上涨44.5%，环比上涨12.9%，创下近7个月新高。当地中介反映，看房人数增多，部分业主开始持房观望。
深圳楼市回暖的主要推动力是政策调整，包括下调首套房和二套房首付比例，以及放宽豪宅认证标准。这些政策的实施效果明显，显示出一线城市对政策调整的敏感反应。业内普遍预期，其他一线城市可能跟进出台类似政策。
中指院副院长黄瑜对明年楼市的预测具有较高的参考价值。她预计，在中性情形下，明年房地产销售规模将与今年基本持平，或微降4.9%。同时，她指出当前的政策环境已接近2014年全国战略去库存前夕的最宽松阶段，如果经济持续恢复，商品房销售规模有望实现小幅增长。
苏州等地允许开发商无降价幅度限制销售房产，这一政策调整引发广泛关注。此前，不少城市尝试通过大幅优惠促销回笼资金，但效果有限。专家认为，苏州等地放开限价是顺应市场形势的必要举措，但同时也需要防止价格大幅下降，以免进一步削弱市场预期。
市场现状分析
当前房地产市场面临的最大挑战在于开发商的困境。据统计，已有超过60%的房企面临经营困难，部分头部房企如新城地产也陷入债务违约风险。这不仅给银行带来金融风险，还可能导致更多房屋交付问题，影响社会稳定。因此，苏州等地放开限价政策，实际上是为开发商提供自救机会。
商品房销售规模持续下滑，预计2024年将回落至12万亿元左右。1-10月份，全国商品房销售面积和销售额同比均下降约5%，全年规模预计从去年的13万亿元降至12万亿元左右。市场参与者中，投资者数量大幅减少，当前市场规模相对真实，不宜有过高预期。
各地因城施策的效果有限，市场仍呈现疲软态势。一线城市如北京、上海、广州在9月和10月执行“认房不认贷”政策后，市场成交量有所回暖，但随着淡季到来，数据再次走低。深圳在11月份大幅下调首付比例，显示出政策接力的意图。预计如果市场持续性不能延续，将进一步放松限购政策。
官方表态与市场预期
央媒经济日报指出，当前房地产市场处于调整期，预计经过一段时间调整后将向稳定过渡。中国证券报也表示，各地将继续优化政策，包括土拍、楼市供需两端以及房企融资环境都将得到进一步改善。野村中国首席经济学家陆挺认为，虽然无法确认房地产完全触底反弹，但已看到企稳迹象，房地产风险有望逐渐出清。
明年楼市可能走向
- 化解房地产风险，实现软着陆的策略或已形成，房地产企稳或指日可待。
与发达国家不同，中国房地产市场的风险主要集中在房企债务端，而购房端的首付比例控制较好，断供风险较小。国家已放开融资口子，满足房企合理融资需求。接下来的关键是恢复房企的造血功能，通过地方政府、国企收购未售出商品房作为保障房，实现楼市库存消化和供求平衡。
- 房地产价格再继续大幅下跌的空间有限。
中国社会科学院金融研究所所长张晓晶指出，防止财富缩水的关键在于保持房地产平稳发展。考虑到中国家庭财富70%以上集中在房产，房价大幅下跌将带来严重后果。美联物业全国研究总监何倩茹认为，深圳楼市价格已下调约30%，市场正在筑底。从机构数据看，10家头部房企在10座城市的拿地金额占比超过85%，这些城市的市场表现将对整体市场走向产生重要影响。