成渝住房租赁市场分析与展望｜独家研报
成渝住房租赁市场分析与展望｜独家研报
成渝地区作为西南地区的重要经济与文化枢纽，其住房租赁市场一直备受关注。本文将从政策角度出发，深入分析成渝地区住房租赁市场的现状、投资潜力以及面临的挑战，为投资者和租赁者提供一个全面且深入的市场分析。
政策聚焦在需求侧
从政策层面看，2023年成渝两地的政策重点主要聚焦在需求侧，即如何在租赁住房行业规范公积金的提取和使用；此外，在供给侧，成都颁布了涉及房源筹集方式、项目认定、运营模式、支持政策、监督管理等多方面的政策，同时重点强调了对保障性租赁住房的财政支持；重庆则强调了基础设施公募REITs对保租房的推动作用，并继续给予保租房筹集和建设予以财政补贴。
未来潜在供应量巨大
2023年，成都的集中式租赁住房由27家运营管理公司、提供了约39,708间住房，同比增长43%，供给总量上仅次于上海、深圳，位列16城的第8位；重庆的集中式租赁住房由14家运营管理公司、提供了约14,808间，同比大幅增长59.8%，在16城中位列末席。
从未来供给来看，成都自2021年三次集中供地以来，通过竞自持方式约能提供约90万平米的租赁住房面积，按照套均50平米计算，折合租赁住房的房间数量约为1.8万间；此外，通过头部70余个品牌运营商的已签约但未开业的项目进行统计，未来成都潜在供给为10,907间；综上，成都未来供给合计为28,907间。
重庆自2021年三次集中供地通过竞自持方式约能提供近60万平米的租赁住房面积，按照重庆公租房1-2人40平米标准，折合租赁住房的房间数量约为1.5万间；此外，通过头部70余个品牌运营商的已签约但未开业的项目进行统计，未来重庆潜在供给为4,507间；综上，重庆未来供给合计为19,507间。
值得注意的是，自2021年第三次集中供地起，成都和重庆的土拍规则几乎不在出现“竞自持租赁住房”规则。
数据来源：Leading Data by ICCRA
成都租赁市场
根据EILT模型，成都320个街道划分如下：
- 1级区域共有10个，主要分布在锦江区的天府广场区域、天府新区高新区核心区、成华区和青羊区的部分区域；
- 2级区域共有20个，主要分布在二环内、二环与三环之间的武侯区、金牛区、成华区等区域；
- 3级区域共有50个，主要分布在二环之外的区域；
- 4级区域共有41个，五级区域199个，两类区域基本分布在五环外 。
其中，【需求锚定区域】的数量占比为25%。从供给分布来看，90%的项目位于1-3级的【需求锚定区域】，其中以3级区域为主。
数据来源：Leading Data by ICCRA
产品线分布特点
- 高端公寓以1-2级区域分布为主；
- 青年公寓在各级区域中均占据优势比例；
- 租赁式社区租赁式社区多出现在青羊区、成华区、金牛区、锦江区的3-4级区域；
- 成都缺乏宿舍型公寓产品线。
各产品线在各级区域的需求表现
在住房租赁市场中，高端公寓因其优越的地理位置和高质量服务，常常展现出最高的坪效表现。然而，随着市场需求的波动，特别是在区域需求旺盛度降低的情况下，各产品线的坪效普遍出现下滑趋势。在这样的市场环境下，租赁式社区成为了一个值得关注的现象，尤其是它们在不同级别区域中展现出的租金坪效差异不大的特点。
此外，1-3级区域的出租率相对稳定，而4-5级区域的出租率却有明显的下降。与此同时，青年公寓的出租率保持稳定，这在一定程度上说明了其在市场中的受欢迎程度。值得注意的是，在3-4级区域中，租赁式社区的出租率低于青年公寓，这主要是因为青年公寓在区位选择上更具优势，能更好地满足租户的需求和偏好。
数据来源：Leading Data by ICCRA
数据来源：Leading Data by ICCRA
重庆租赁市场
重庆市拥有“大面积跨越”的地域特点，在九个主城区之外，还有多个卫星城区，因此重庆的街道数量在16城中最多，达到1028个。
根据EILT模型，重庆1028个街道划分如下：
- 1级区域共有14个，主要分布在渝北区、渝中区和江北区；
- 2级区域共有20个，主要分布在1级区域外围的渝北区、九龙坡区、江北区和南岸区；
- 3级区域共有34个，分布非常分散，主要分布在九个主城区的商务商业及产业核心聚集区；
- 4级区域共有110个，5级区域850个，两类区域基本分布在远郊卫星城区。
其中，【需求锚定区域】的数量占比为6.6%（主要由于卫星城区的街道数量较多）。从供给分布来看，90.7%的项目位于1-3级的【需求锚定区域】，其中以3级区域为主。
数据来源：Leading Data by ICCRA
产品线分布特点
- 5级区域内目前暂无任何产品线布局，主要是出于需求的匮乏；
- 青年公寓在各级区域中均占据优势比例；
- 高端公寓布局1级区域的传统商务、商业区；
- 与成都一样，重庆也无宿舍型公寓的供给。
各产品线在各级区域的需求表现
在重庆，整体租金的坪效相比于成都略显不足；然而，高端公寓的坪效却显著高出市场平均水平，达到了近五倍之多。与此同时，青年公寓在不同级别的区域中坪效的差异并不明显，普遍低于市场平均水平，即便是在需求集中的区域也无法例外。尽管如此，重庆的整体市场出租率维持在90.6%的健康水平上，各类住房产品线的表现均相对稳定。这一现象表明，尽管存在细分市场的坪效差异，重庆的住房租赁市场作为一个整体，仍然保持着供需之间的平衡状态。
数据来源：Leading Data by ICCRA
数据来源：Leading Data by ICCRA
本文原文来自雪球App，作者：ICCRA