房屋买卖中返租规定的法律解读

房屋买卖中返租规定的法律解读

"返租销售"，也称售后包租或售后回租，是房地产开发企业为促进销售而在房屋出售时与买家约定的一种特殊销售方式。在该模式下，房地产开发企业承诺在一定年限内代理出租或直接承租经营使用，并以租金冲抵部分售价款或支付一定租金回报。这种销售方式在房地产市场中较为常见，但其合法性和风险性一直备受关注。

房屋买卖中返租的规定

关于房屋买卖中的返租规定，主要体现在以下几个方面：

1. 预售项目限制：建设部规定预售的商业项目不能进行返租。这意味着，只有在完成"大确权"（即房地产开发企业已按规定办理了楼盘初始确权登记，领取《房地产权属证明书》）后的现楼商铺，或者是已经取得房产证的商铺，才能进行售后返租，且这种行为并不违规。

2. 二手交易要求：如果商铺由二手大业主买下后再进行分拆销售，这属于二手买卖，需要进行二手网签，以更好地保障买家权益。同时，已经抵押的商铺必须由开发商涂销抵押后才能交易，买家在下定金签认购书时应注明一定期限内开发商不办理涂销抵押可退铺的内容。

3. 变相返租处理：对于一手商业项目的"变相返租"——即通过给予大优惠折扣并要求项目前几年由开发商统一经营的销售方式，虽然这些项目没有承诺每月或每年返还租金，因此不算违规。但投资者仍需谨慎入市，自行承担投资风险。

"售后返租"的法律属性

1. 法律关系：售后返租涉及三种法律关系：

• 开发商与小业主之间的商品房买卖法律关系
• 开发商与小业主之间的房屋租赁法律关系
• 开发商与经营户之间的房屋租赁法律关系

2. 法律规定：

• 《商品房销售管理办法》第十一条规定，房地产开发企业不得采取售后包租或变相售后包租的方式销售未竣工的商品房。此条规定主要针对未竣工的商品房，已竣工的商品房不在限制之列。
• 《房地产广告发布暂行规定》第十六条规定，房地产广告中不得出现融资或者变相融资的内容，不得含有升值或者投资回报的承诺。

3. 性质界定：售后返租包括现房销售的售后返租和期房销售的售后返租两种情形。期房销售的售后返租是违规的，而现房销售的售后返租是合法的。但在实践中，有的开发商以高回报为诱饵，盲目抬高房价，将"售后返租"演变为变相融资，这种行为性质发生了根本改变，引起了监管部门的高度关注。