中国地产危机中被忽视的因素

中国地产危机中被忽视的因素

恒大的违约引发了一连串地产开发商违约，触发了中国当前的房地产市场危机。尽管分析师通常将危机归因于中国的税收体系、土地财政、国家干预及其他因素，密西根大学的一份研究揭示了一个通常被忽视的方面——房地产行业的集中性。

5大地产商占30%建筑总量

密西根大学城市与区域规划学院教授邓岚和她的团队，对2000年到2018年中国的房地产市场进行了研究。研究发现，在此期间，地产行业变得越来越集中，大型地产企业建筑量占国家住房总建筑量的比例不断增长。例如，2018年，中国前五大房地产开发商建筑量占全国总住房建筑量的30%，而在美国，这一比例为13%。在过去的十年里，美国的住房建筑量只是中国建筑总量的大约四分之一。中国房地产十强研究组的数据进一步凸显了这种集中性——在全国注册的1万家房地产开发公司中，前100家公司按销售收入计算的市场份额，从2012年的28%增加到2018年的58%。

这样的地产巨头一旦出现危机，影响将是广泛的。恒大在2023年8月申请破产保护，在此之前，其年建筑面积约为7200万平米。碧桂园在疫情爆发前，其年建筑面积是恒大的两倍。碧桂园于2023年10月违约，2024年被其债权人提起清算诉讼。这些行业领导者的崩溃给整个中国房地产市场带来了巨大打击。

三大因素导致地产行业集中

该研究显示，中国房地产行业的集中主要是由于大型开发商享有的优势所导致的。大型开发商通常可以获得低成本资金。在中国，由于主要银行国有，银行的贷款受政府严格监管。政府担心国家经济对房地产行业的过度依赖，规定只有低风险开发商才能获得银行贷款——这些通常是那些与政府有直接或间接关联的大型开发商。

促使这种集中化的另一个因素是中国房地产市场的预售模式。在预售模式下，购房者的首付款和按揭贷款在开发过程中转给开发商，被用作开发资金。由于预售存在风险，中国的购房者更愿意从有稳定记录的大型开发商那里购买房屋。

中国开放的土地市场体系同样有利于大型开发商。在中国，土地国有，通过拍卖过程卖给出价最高的地产商。因此，只有具备充足财力的开发商才能中标 – 它们通常是大型开发商。自2006年以来，中央政府实施了土地配额制度，限制地方政府可供应城市发展的土地量。因此，从2004年到2018年，土地成本的年均增长率约为17%，而房价的年均增长率约为9%。土地成本的增长速度远远快于房价，表明随着时间的推移，房地产开发的利润率下降，使得小型开发商难以生存。

地方经济受负面影响

邓岚表示：“房地产行业的集中化不仅加剧了国家经济面临的挑战，而且给地方经济也带来了负面影响。”

房地产行业目前约占中国国内生产总值的20%。大型开发商通常在全国范围内扩张，寻找在家乡城市之外的新开发机会，尤其是在土地成本较低的地区，导致这些地方房屋供应过剩。例如，2017年中国前30大房地产开发商平均在80个城市进行建设，而2003年仅平均在五个城市进行建设。恒大2009年在25个城市进行建设，到2018年已扩张到228个城市。

虽然大型房地产商扩张到地方，但房地产发展却不像地方性业务，因为地产商通过地方居民购房赚取的利润往往会被送回总部，而总部通常位于更繁荣的地区，这也加剧了地区间的贫富差距。此外，当地方市场低迷，大型地产商能迅速从欠发达地区撤资，正如疫情期间看到的那样。研究指出，这让依赖房地产作为增长引擎的地方因为缺少其他行业的推动， 经济发展面临严重挑战。

本文原文来自密西根大学