2024年全国法拍市场大数据分析报告：供需矛盾加剧，市场结构持续优化

2024年全国法拍市场大数据分析报告：供需矛盾加剧，市场结构持续优化

2024年全国司法拍卖市场呈现出显著的结构性变化与多元化发展趋势。住宅类物业仍是市场的核心，但其占比逐年下降，市场竞争加剧；商业类物业需求相对稳定，但受经济环境波动影响较大；工业和土地类物业则凭借其稀缺性与开发潜力，在市场中逐渐获得更多认可。

司法拍卖物业是指在司法程序中，因债务履行不能，依法被查封、扣押、冻结的物业。这些物业由法院拍卖，拍卖所得用于偿还债务。

司法拍卖市场的发展态势可视为宏观经济及房地产市场的关键指标。瑞联数科针对司法拍卖市场的挂牌状况、成交情况以及变现折扣情况等多方面进行深入剖析，旨在揭示2024年我国司法拍卖市场的相关情况。

全国司法拍卖市场总体运行

根据瑞联数科数据平台显示，2019年至2024年，全国司法拍卖市场挂牌量持续增长，呈现快速扩张态势。从2019年的49.58万套增至2024年的111.30万套，增幅达124.49%。然而，成交量增幅相对有限，从12.28万套增至15.28万套，导致成交率下降，从24.77%降至13.73%。与此同时，法拍物业的价格折扣在逐渐扩大，市场竞争加剧，变现折扣逐步下降，从86.77%降至80.83%。总体来看，司法拍卖市场呈现供应增长与需求不足的矛盾，市场效率有待进一步优化。

数据来源：瑞联数科数据平台

2024年，全国司法拍卖市场呈现显著变化。其中，供应规模大幅扩张，市场存量进一步增加，挂牌量达到111.30万套，同比增长48.25%。市场消化能力有所减弱，尽管成交总量为15.28万套，同比提升29.71%，但成交率降至13.73%，同比下滑1.96个百分点。

从价格表现看，平均变现折扣小幅上升至80.83%，同比增加0.32个百分点，折射出市场对优质挂牌物业的认可度有所提升。具备地理位置优越、法律权属清晰等优势的标的物更容易吸引竞拍者，并以更接近评估价的价格成交。然而，随着挂牌量的快速增长，大量中低质量挂牌物业的市场吸引力不足，导致流通效率较低，供需两端的不平衡问题进一步显现，市场结构性挑战依然存在。

同时，市场关注度持续提升，竞拍人数达54.21万人次，同比增长28.77%，但实际成交占比下降，显示出一定程度的市场观望情绪。

不同拍卖阶段的市场表现

一拍阶段：供给集中但成交率较低

一拍阶段是法拍物业的主要初始供给阶段。2024年一拍阶段的挂牌量达到50.93万套，占挂牌总量的45.76%，。然而，成交量仅为5.44万套，占总成交量的35.57%，成交率为10.67%，为所有阶段中最低。受挂牌物业价格较高或买家观望情绪的影响，一拍阶段尽管挂牌物业丰富，但市场流通效率相对较低。不过，一拍阶段吸引了24.05万人次的竞拍者，占总竞拍人数的44.36%，市场关注度较高。同时，平均变现折扣为90.27%，成交价格接近评估价，优质挂牌物业在初拍阶段的竞争力更强。

二拍阶段：成交效率最高的核心阶段

二拍阶段的挂牌量为41.56万套，占总挂牌量的37.34%，成交量达到7.21万套，占总成交量的47.19%，成交率为17.35%，为所有阶段中最高。二拍阶段的成交表现突出，成为市场最活跃的阶段。这一阶段吸引了23.97万人次竞拍，占总竞拍人数的44.21%，买家在二拍阶段的参与意愿较强。平均变现折扣为75.04%，较一拍明显下降。竞拍者在二拍阶段能够以更具吸引力的价格获取挂牌物业，同时市场竞争也更加激烈。

变卖阶段：价格折扣显著但关注度有限

在变卖阶段，挂牌量减少至18.82万套，仅占总挂牌量的16.91%，是所有阶段中供给最少的阶段。成交量为2.64万套，占总成交量的17.25%，成交率为14.01%，略高于一拍但低于二拍。变卖阶段吸引的竞拍人数仅为6.20万人次，占总竞拍人数的11.43%，市场关注度相对较低。平均变现折扣为77.21%，较二拍小幅上升。

变卖阶段的平均变现折扣高于二拍阶段，主要原因在于标的物的价格调整机制和市场心理的双重影响。变卖阶段的标的物通常经过前两轮流拍，起拍价进一步下调，更接近市场预期，同时，部分竞拍者认为此阶段挂牌物业价格已触底，愿意以接近评估价的价格成交。此外，一些大宗买家或机构买家在变卖阶段集中入场，以较高的价格接受挂牌物业，也进一步抬高了变现折扣。

分物业类型司法拍卖市场运行

住宅类物业：主导地位稳固，但占比逐年下降

住宅类物业始终占据法拍市场的核心地位，但近年来挂牌与成交占比均有所下降。挂牌占比从2019年的56.34%逐步下降至2023年的50.40%，2024年小幅回升至52.53%。然而，成交占比从2019年的74.66%降至2024年的68.86%，下降幅度大于挂牌占比降幅。尽管如此，住宅类物业因其需求广泛、流通性强，仍是市场的主要支柱。

商业类物业：需求稳定，占比波动小

商业类物业的挂牌占比从2019年的30.47%下降至2024年的27.31%，但成交占比在17%-19%之间波动，2023年达到峰值19.10%，2024年小幅回落至18.39%，挂牌占比的下降与新增供给放缓有关。而成交占比的相对稳定则表明，商业物业在法拍市场中依然具有一定的需求基础。其市场特点是供需规模较为稳定，但受经济环境波动影响较大，价格敏感性更为突出。

其他类物业：关注度提升，市场需求增长

市场对车位、街边铺位等非传统物业的需求增加，其他类物业的市场份额呈现显著增长趋势，挂牌占比从2019年的11.57%上升至2024年的18.03%，成交占比从6.74%增至10.47%。随着法拍市场的成熟化和多样化，其他类物业逐渐成为推动市场扩张的重要动力，特别适合具有投资视角的买家。

工业类物业：占比逐年减少，需求有限

市场对工业类资产的需求持续减弱，工业类物业的挂牌与成交占比均逐年下降，挂牌占比从2019年的1.63%降至2024年的0.84%，成交占比从1.51%下降至1.06%。由于工业物业用途较为特殊，市场关注度较低，供需两端均表现疲软，导致这一类型的流通性较差。

土地类物业：逐步进入市场，成交占比逐年上升

近年来，土地类物业逐步进入法拍市场，呈现出较快的增长趋势。2024年的挂牌占比达到1.28%，成交占比升至1.22%。土地类物业占比增加主要受到政策推动、存量土地盘活需求和土地市场回暖的共同影响。随着土地管理透明化和金融机构对土地抵押资产处置力度的加大，大量闲置或低效利用的土地资源进入法拍市场。此外，土地资产因其开发潜力和增值空间广受投资者青睐，特别是在城市更新和新区开发的背景下，推动了土地类资源在法拍市场中的占比持续上升。

数据来源：瑞联数科数据平台

数据来源：瑞联数科数据平台

从住宅、商业、工业、土地到其他类物业，各类型资产的成交占比变化反映出市场结构的不断优化与多元化发展。住宅类物业虽然稳居主导地位，但占比下降表明市场竞争加剧；土地与其他类物业的崛起则体现了市场对多样化资产类型的需求增长，这为未来法拍市场的进一步发展提供了新的可能性和方向。

工业和土地类物业在法拍市场中表现出较高的平均变现折扣，分别达到85.27%和86.50%，说明其成交价格最接近评估价值，价格损失最小，市场对这两类资产高度认可。其中，工业类物业的稀缺性和特定需求使其价格更加坚挺，尽管其挂牌与成交占比逐年下降，市场需求较为有限，流通性表现较差。然而，对于少量具有稀缺性或特定用途的工业类资产，因其符合特定买家需求，成交价格依然能够接近评估价值。而土地类资产因其开发潜力，尤其是优质地块的吸引力，进一步推动了成交价格接近评估价值。

住宅类物业虽然成交率最高，为18.00%，但其平均变现折扣仅为80.67%，市场需求活跃的同时价格折扣较大，买家对价格的敏感性较高。商业类物业的成交率偏低，仅为9.25%，但平均变现折扣达81.99%，价格相对稳定，市场认可度尚可。而其他类物业的成交率和折扣均处于最低水平，分别为7.97%和78.71%。

其他类物业（如车位、街边铺位等）虽然挂牌和成交占比较高，但其成交率和变现折扣相对较低，主要由于需求分散、用途限制和价格竞争力较弱。这类物业的供给充足，适合小额投资者，但其市场表现受区域经济和产业发展影响较大，价格敏感性强，导致成交价格距离评估价值仍有一定差距。

综合来看，近年来司法拍卖市场呈现出显著的结构性变化与多元化发展趋势。住宅类物业仍是市场的核心，但其占比逐年下降，市场竞争加剧，传统住宅资产的主导地位正受到其他类型资产的挑战。商业类物业需求相对稳定，但受经济环境波动影响较大，具备价格敏感性和结构调整的特征。工业和土地类物业则凭借其稀缺性与开发潜力，在市场中逐渐获得更多认可，尤其是土地类资产的崛起，反映出市场对增值空间大、长期投资型资产的偏好。与此同时，其他类物业如车位、街边铺位等因其多样性和小额投资特性吸引了部分买家关注，但整体流通性仍待提升。整体来看，司法拍卖市场正向多元化、细分化方向发展，供需结构的优化与资产类型的丰富为市场带来了更多机遇，也为未来的政策支持和资源配置指明了方向。

住宅物业法拍市场运行情况

近年来，住宅类物业在司法拍卖市场中呈现出供应快速扩张与成交效率下降的趋势。挂牌量从2019年的27.93万套增加至2024年的58.47万套，而同期成交率由32.83%下降至18.00%，供应增长明显快于需求扩张。同时，平均变现折扣从88.25%降至80.67%，成交价格与评估价值的差距进一步扩大。随着市场供需矛盾逐步加剧，住宅类物业的流通效率和价值转换亟待进一步优化。

数据来源：瑞联数科数据平台

2024年住宅类物业司法拍卖市场中，挂牌量同比增长54.52%，达到584662套，供应端扩张显著，但成交量仅增长29.42%，为105241套，导致成交率下降至18.00%，同比减少3.49个百分点。平均变现折扣小幅下降至80.67%，减少1.19个百分点，成交价格与评估价值之间的差距略有扩大。竞拍人数同比增长25.56%，达到396942人次，市场关注度持续提升，但供需矛盾使得成交效率和价格表现仍存在一定压力。

商业物业法拍市场运行情况

近年来，商业类物业在司法拍卖市场中的挂牌量自2019年的15.11万套持续增长，到2024年达到30.40万套，增幅显著。然而，成交量增长幅度较小，从2019年的2.10万套增加至2024年的2.81万套，成交率从2019年的13.89%下降至2024年的9.25%，显示出供需之间的不平衡。平均变现折扣在经历2022年的低点77.47%后逐步回升，2024年达到81.99%，表明商业类物业的价格认可度有所提升。尽管成交率相较前几年有所下滑，但折扣的回升说明优质商业资产的市场价值被一定程度挖掘。

数据来源：瑞联数科数据平台

2024年商业类物业司法拍卖市场供需两端均呈现扩张趋势。挂牌量同比增长34.38%，达到304020套，成交量同比增长24.88%，为28108套，但成交率下降0.70个百分点至9.25%，供需增长的不平衡进一步显现。同时，平均变现折扣同比提升3.05个百分点，达81.99%，成交价格更接近评估价值，市场认可度提升。竞拍人数同比增长31.87%，达到96242人次，市场关注度持续上升，高挂牌量推动下的供需矛盾仍需优化以改善成交效率。

其他（车位、街边铺位等）物业法拍市场运行情况

近年来，其他类物业（如车位、街边铺位等）的挂牌量持续快速增长，从2019年的5.73万套增加至2024年的20.07万套，增幅显著。然而，成交总量增长相对缓慢，从0.83万套增至1.60万套，成交率从14.43%下降至7.97%，供给扩张远快于需求增长，市场供需矛盾逐步加剧。

平均变现折扣经历了波动后，在2024年回升至78.71%，较2023年有所改善，但仍低于历史高点。这表明虽然部分优质资产的成交价格有所回升，但整体市场对这类物业的价格接受度仍较低。供需不匹配、需求分散和投资价值的不确定性，使得其他类物业的市场表现仍显疲软。未来需要通过优化资源配置和激发需求来提升这一类型物业的市场活跃度。

数据来源：瑞联数科数据平台

2024年其他类物业（如车位、街边铺位等）供应端大幅扩张，其挂牌量同比增长45.91%，达到200698套；而成交量同比增长29.07%，为15999套；增速明显低于挂牌量，导致成交率下降1.04个百分点至7.97%，供需矛盾持续加剧。同时，平均变现折扣同比提升4.72个百分点，达到78.71%，反映部分优质资产的价格认可度有所提高。竞拍人数同比增长39.48%，达36666人次，市场关注度明显上升，但需求增长未能有效匹配供给扩张，成交效率仍有待进一步优化。

结 语

2024年，全国司法拍卖市场呈现出显著的结构性变化与多元化发展的趋势。住宅类物业仍占据市场主导地位，但挂牌量的快速扩张与成交效率的下降反映出供需不平衡的加剧。商业类物业虽需求相对稳定，价格表现逐步改善，但供给扩张快于需求增长的矛盾依然存在。工业和土地类物业则凭借其稀缺性和开发潜力，展现出较高的价格稳定性和市场认可度，成为重要的资产类别。与此同时，其他类物业（如车位、街边铺位等）挂牌量增长迅速，但需求分散导致流通效率偏低，市场表现仍显疲软。

整体来看，2024年司法拍卖市场在供需两端均呈扩张态势，竞拍人数的增长表明市场关注度不断提升，但高挂牌量和低成交率的矛盾凸显，价格折扣的变化进一步反映出市场竞争的复杂性。未来，如何优化资源配置、激发市场需求并改善供需匹配，将是推动司法拍卖市场持续健康发展的关键方向。通过政策支持和市场调节，司法拍卖市场将进一步朝着规范化、透明化和多样化的方向迈进，为经济发展与资源优化配置提供更加有力的支撑。