湖南衡阳2025年起商品房套内面积计价引关注，业内人士：“套内计价”更直观
湖南衡阳2025年起商品房套内面积计价引关注，业内人士：“套内计价”更直观
导读：湖南衡阳市即将于2025年1月1日起实施商品房销售按套内建筑面积计价的政策。这一政策的出台引发了广泛关注，人们最关心的是房价是否会因此上涨。本文将为您详细解读这一政策的具体内容及其可能带来的影响。
12月12日，湖南衡阳多部门发通知，明年起商品房实行套内建筑面积计价。消息一出，引起广泛讨论。人们最关心的便是房价问题，对此，衡阳发改委称，该政策施行后，房屋每平方米单价是否会上涨无法预估，“价格属于市场行为，根据市场经济变化。”
湖南衡阳：2025年起商品房销售按套内建筑面积计价
为进一步规范商品房销售行为,保障房地产权利人的合法权益，促进房地产市场平稳健康发展，12月11日，衡阳市自然资源和规划局、衡阳市住房和城乡建设局、衡阳市发展和改革委员会联合发布的《关于全市商品房销售实行套内建筑面积计价的通知》，2025年1月1日起，湖南省衡阳市商品房销售实行套内建筑面积计价。
12月12日，华商报大风新闻记者联系到衡阳市发改委，工作人员说，在改变计价方式后，房价计算按套内建筑面积，套内建筑面积（专有建筑面积）由三部分组成，包括套内房屋的使用面积、套内墙体面积和套内阳台建筑面积， “具体政策通知可在‘住在衡阳’官方微信公众号上查看。”
在该通知上，华商报大风新闻记者看到，房地产开发企业在签订商品房网签合同时，应与购房人约定按套内建筑面积（专有建筑面积）计算商品房价款，面积纠纷条款应当载明以套内建筑面积和套内建筑面积价格作为处理面积纠纷的计价依据。
同时，房地产权利人对建筑物专有部分以外的共有部分依法有的权利及承担的义务，不因商品房销售计价方式变化而受到影响。房地产开发企业、房地产经纪机构应当对每套商品房按套内建筑面积进行明码标价,并在销售场所醒目位置放置标价牌、价目表或者价格手册，标价内容与套内建筑面积单价保持一致。
人们关心：按套内建筑面积计价，房价会涨吗？衡阳市发改委：房价由市场决定
提起取消公摊，很多人第一反应是：计价方式改变，房子每平方米单价是否会上涨？12月12日，衡阳市发改委工作人员说，改变计价方式，计入价格的面积一下减了不少，但具体房价政府部门无法控制，是根据市场变化而变化。
华商报大风新闻梳理发现，根据房屋平台的数据，衡阳10月新房均价为5192元/平方米，环比上月持平。这表明新房价格在最近几个月内保持相对稳定。而据另一查房价网站显示，2024年12月第2周衡阳二手房均价约为5069元/平方米，环比持平。具体到区县，不同区县之间的房价存在差异，如蒸湘区二手房均价为5972元/平方米，雁峰区为5047元/平方米。从整体趋势来看，衡阳房价在过去几个月中表现出一定的稳定性，未见大幅波动的情况。
他山之石：房屋取消公摊面积，全国这些地方早有实践
近年来，买房按套内面积计价，这一做法在全国多个城市中实施、探索。
今年9月4日，湖南省湘潭市人民政府办公室发布的《湘潭市促进房地产市场高质量发展的若干措施》，允许房地产开发企业实行按住房套内面积（不含公摊面积）计价宣传销售。
4月，广东省肇庆市住房和城乡建设局发布《关于全市范围内商品房实行按套内面积计价宣传销售的通知》，为进一步规范商品房销售行为，减少因房屋面积、计价造成的矛盾纠纷，维护公平竞争、诚实信用、规范有序的市场环境，保障交易双方的合法权益，促进肇庆市房地产业高质量发展， 5月1日起，肇庆市范围内商品房实行按套内面积计价宣传销售。积极有序推行商品房现房销售，加大装配式建筑在房地产项目中的应用，鼓励房地产企业开发带装修销售商品房，推广应用菜单式、套餐式精装房订制。
2023年7月，安徽合肥市召开全市房地产工作会议，提出要积极探索商品房销售按套内面积计价，旨在避免公摊面积比例过大问题。
早在2002年，重庆市就通过了《重庆市城镇房地产交易管理条例》，取消了公摊面积计价，明确规定商品房现售和预售都必须以套内建筑面积作为计价依据，这是较早实行按套内面积计价销售的城市之一。而后在2012年，香港也取消了公摊计价模式。
专业人士：我国主要以建筑面积交易；建筑面积、套内面积、使用面积，都有啥区别？
那么，按照建筑面积和套内面积计价有何区别？12月12日，华商报大风新闻记者联系到西安一房地产公司的专业人士进行分析。
该业内人士说，建筑面积和使用面积是衡量房屋空间大小的两个不同概念，它们之间存在显著的区别，目前我国住宅建筑主要以建筑面积进行交易，西安也是以建筑面积计价。
建筑面积不仅包括了家里的使用面积，还包括了外墙、内墙、柱子以及一些公共设施的面积。建筑面积=套内建筑面积+公摊面积。
其中，套内建筑面积指单元房内部实际可以使用的面积，即套内各功能空间（如客厅、卧室、厨房、卫生间等）的面积之和加上墙体面积。公摊面积指的是整栋楼或整个小区内的共有部分分摊到每户的面积，例如电梯间、楼梯间、走廊、门厅、设备用房等。这部分面积并不直接用于居住，但对全体住户的生活便利性和舒适度至关重要。
而使用面积是指单元房内部实际能够用来居住或活动的有效面积，也就是扣除墙体厚度后剩余的部分。“简单来说，就是你可以在其中自由走动、放置家具等物品的空间。使用面积 = 套内建筑面积 - 内部墙体面积。”业内人士说，一般情况下，不包含公共区域，如走廊、楼梯间、电梯间等，也不包括外墙的一半厚度，“按照国家规定，外墙的一半计入使用面积，另一半计入公摊面积。”
去掉公摊增强市场的透明度，促使开发商更注重房屋实际使用价值
衡阳明年起实行商品房销售按套内建筑面积计价的新政策，“这一举措反映了当地政府在促进房地产市场透明度和公平性方面的努力。这项政策不仅有助于保护消费者的知情权和选择权，同时也对房地产行业的健康发展有着积极的影响。”该业内人士分析，按照套内建筑面积计价可以更清晰地展示购房者实际获得的使用面积，减少了由于公摊面积模糊而产生的价格误导，增强了市场的透明度。同时，也促使开发商更加注重房屋的实际使用价值，而非仅仅追求建筑面积的最大化，有利于推动行业更好地发展。此外，简化费用结构，“物业管理费、供暖费等后期居住成本也可以根据套内面积收取，使得这些费用更为合理、直观，避免额外开支。”
同时，该业内人士说，可能面临的挑战，最直观的就是单价感知变化。在总房价不变的情况下，如果按照较小的套内面积来分摊总价，则每平方米的单价会相应提高，这可能会给购房者造成心理上的负担，尽管实际支付总额并未增加。
那么，公摊去掉房屋总价会不会降低?业内人士说，如果刻意过度压低整体价格，可能会出现开发商为了最大化套内面积的比例，减少对公共设施如电梯间、走廊等投资的情况，从而影响居民的生活质量和小区的整体环境。“价格由供需决定，需求热度要看地段资源配置、发展前景等，品牌是否溢价也是影响因素，政策只是调控。目前，全国多地计价取消公摊，也都为其他城市提供了经验。未来，按套内面积或使用面积计价是趋势。”