新房与二手房价格走势分化：房地产市场新态势解析
新房与二手房价格走势分化：房地产市场新态势解析
2023年以来，中国房地产市场呈现出新房与二手房价格走势分化的新态势。新房价格触底反弹，而二手房价格持续下跌，这种"冰火两重天"的现象引发了广泛关注。本文将深入分析这一现象背后的原因，并探讨当前购房策略的选择。
二手房市场的交易完全市场化。对买家来说，二手房的优势在于不怕烂尾且可以尽情砍价。卖家则因为房价不涨就是亏利息，选择降价回笼资金。因此，市场上的二手房价格越压越低，成交周期也越来越短。
新房为什么不跟着降价呢？尽管成交面积减少，但开发商并不想降价。房子作为抵押资产，一旦降价，剩余库存的价值会缩水，银行可能会要求追加抵押物，而开发商目前资金紧张。此外，新房价格还关联着地价，如果新房价格下降，政府的土拍收入也会减少，影响基础设施建设。因此，新房价格必须维持稳定，反映城市价值。
面对销售困境，开发商转向改善型需求。当前购房的大部分是想要“住得更好”的改善型买家，他们更关注大户型，不太在意房价波动。相比之下，90平以下的刚需房几乎无人问津，因此开发商主要开发改善型楼盘。
政策方面也有所松动。过去有7090政策限制，但现在许多地方取消了这些限制，并放宽土地限价，出现了很多地王项目。开发商开始专注于高端市场，推出江景房、学区房等大户型产品。据统计，2024年重点30个城市中，价值3000万以上的新房成交量增长了57%，支撑了新房价格。
从去年开始，很多新房宣传“零公摊”。有的通过改变统计口径，比如湖南衡阳改为按套内面积计价；广州则通过送面积吸引购房者，提高了阳台、飘窗等半开敞空间的比例。这样操作后，购房者觉得自己占了便宜，开发商也能守住价格，新房市场价格得以稳定。但这并不意味着市场真正好转，只是开发商的一种策略。
政府也在政策上偏向新房。住建部的“好房子”政策抬高了新房门槛，地方政府收储时只收小户型用于保租房。未来如果配售房增多，小户型二手房将更难出手。因此，现在的二手房市场变成了一场优胜劣汰的比赛，优质地段和学区的房子相对抗跌，而居住体验差的小户型只能靠不断降价来促进成交。
在变化迅速的市场中，购房者需要擦亮眼睛，不要被表面的涨跌迷惑。