租金评估：实例详解怎样进行住宅三类租金评估
租金评估：实例详解怎样进行住宅三类租金评估
在房地产租赁市场中，租金评估是一个复杂而重要的环节。根据住宅租赁价格的因素构成理论，租金可以分为福利租金、成本租金与市场租金三类。本文将结合国内外租金评估经验，系统梳理这三种租金的构成，并探讨相应的评估方法。
福利租金评估
福利租金主要针对廉租房，租金内涵包括折旧费、维修费与管理费三大费用。评估方法借鉴德国的经验，采用成本法对三大费用项进行加总。
以一成套公房为例，该房屋位于多层且无电梯，两房户型，建筑年代为1995年，建筑结构为混合一等。根据成本法的评估结果，租金为9.90元/平方米/月。而该成套公房目前的实际租金水平为3.02元/平方米/月，说明当前廉租房的租金水平难以维持基本成本，需要较大的政府财政补贴。
成本租金评估
成本租金主要针对公共租赁住房与单位租赁住房。租金内涵包括折旧费、维修费、管理费、投资利息与房地产税五大费用。评估方法借鉴英国经验，采用成本法对五大费用项进行加总。
以S市一市筹公租房项目为例，该项目由公积金管理中心投资，利用公积金增值收益从原开发商手中收购，属于公积金管理中心投资收购模式。因此，在成本项中应计土地取得成本，不计投资利息。根据成本法评估，租金为42.7元/平方米/月，与实际租金水平41.83元/平方米/月相差较小，说明该方法具有较强的适用性。
市场租金评估
市场租金构成较为复杂，包括折旧费、维修费、管理费、投资利息、房地产税、保险费、地租、利润八大费用。评估方法可选择比较法、收益法与大数据的快速评估方法、特征价格法。
比较法
比较法适用于可比实例较多的租赁房评估。其估价逻辑是以交易实例的交易情况、交易、区位、实物状况与权益状况对待估房产价格进行修正，以得到待估房地产价格。具体修正因素包括交易情况、交易、居住环境、人文环境、繁华程度、公共设施、层次、面积、朝向、装潢、配置、小区配套、成新、结构等。
收益法
收益法适用于有(潜在)收益可量化的租赁房评估。收益法在确定房屋售价与资本化率后，按照收益法公式折算出房屋纯租金，再加以维修费、管理费、房地产税、保险费，形成房屋租金。公式如下：
式中：P为不动产价格，A为净收益，r为资本化率，s为纯收益逐年递增的比率，n为剩余年期。
以BLJY(北区)为例，比较法评估租金为45.16元/平方米/月，收益法评估租金为57.88元/平方米/月，实际租金为42.17元/平方米/月。由于BLJY (北区)周边市场成熟，比较法评估结果可信程度较高，而收益法对其未来的预测有一定主观性与不确定性，结果仅作参考。
快速评估法和特征价格法
快速评估法和特征价格法适用于市场成熟、有大量案例的区域。快速评估法一般在样本数量大于30时才能满足模型的基本要求。特征价格法的本质是根据影响租金的因素进行模型构建及租金评估，即构建影响租金水平的特征变量体系，根据收集的样本数据进行多元回归，从而进一步测算出租金与影响因素之间的关系式。
总结
本文从概念上梳理了不同类型租赁住房对应的租金内涵：廉租住房对应福利租金，公共租赁房与单位租赁住房对应成本租金，市场化租赁住房对应市场租金。同时，借鉴国外经验针对不同租金类型选取相应的评估方法，并进行了案例检验。福利租金采用三大费用加总的成本法评估；成本租金采用五大费用加总的成本法评估；市场租金采用比较法、收益法、快速评估法与特征价格法评估。