为啥房贷利率降了，但贷款的负担实际是增加的？

为啥房贷利率降了，但贷款的负担实际是增加的？

为什么名义房贷利率降了，但大家的房贷负担感觉一点都没降？

这是因为人们的实际负债成本其实是取决于实际利率，而不是名义利率。

简单来说，就是以前虽然6%的名义利率贷款100万买房，但实际每年的通胀就有3%（实际国内可能不止3%），银行虽然收到了6万的利息，但本金损失了3万的购买力，所以贷款买房者实际只承担了3%左右的实际利率，也就是他跟银行借了100个面包，每年只需要承担3个面包的利息成本（个人感觉以过去的真实通胀水平，这个实际负债成本可能不到2个面包），这是买房者的负债端。而资产端，通胀会推动房价上涨（往往超过CPI的涨幅）。

这也是过去二十年买房和没买房者财富分野的原因：用成本极低的杠杆买了能跑赢通胀或者起码跟上通胀的资产。

而去年以来呢，是名义利率虽然降到4%，但没通胀了，或者负通胀了，所以大家的实际利率超过了4%，借100个面包要还4个以上面包了，实际的负债成本更高了，同时房价又在跌……double kill……

同口径比较，若使用10年期国债收益率-CPI作为实际利率，2024年1月美国、欧元区、日本、英国的实际利率分别为0.96%、0.03%、-1.94%、-0.07%，而中国在该口径下的实际利率是3.3%，考虑到当下国内的状况，这个利率水平其实还挺高的。

所以只要通胀不起来，名义利率还得降……