上海房价两年跌幅全解析：从10%到超40%，四大档次房产价格变化
上海房价两年跌幅全解析：从10%到超40%，四大档次房产价格变化
上海的房价在2022年年中达到高点后，已经回调了两年半之久。在此期间，上海的房产市场经历了显著的价格调整，不同类型的房产跌幅各异。本文将上海的房产分为四档，详细描述了各档次房产的价格变化情况。
A档：跌幅10%到15%
这类房产的特点是房龄一般在15年以内，品质好、地段佳、配套完善的次新商品房。
黄浦区新天地2008年的翠湖天地三期，2022年高点时130平的两房能卖到近3000万。到了2024年年底，同户型中楼层的成交价格为2458万。
浦东张江核心区2010年的次新汤城豪园三期，2022年高点时89平两房高楼层的成交单价不到14万。到了2024年年底，同户型低楼层的成交单价还有12万多，跌幅仅10%左右。
御桥标杆四新万科海上传奇，2022年85平两房高楼层的成交单价为11万。到了2024年12月，同户型两房低楼层的成交单价还有9.3万，高楼层甚至还有10万朝上的成交单价，基本没有下跌。
B档：跌幅15%到20%
这类房产通常是超过20年房龄，但品质好、地段好、配套完善的老一代商品房，或者郊区房龄新的品质商品房。
- 黄浦区内环2002年建成的老小区明日星城一期，2022年最高点时中楼层的成交价格接近14万。到了2024年底，最新成交价格低楼层只有9.5万，折算楼层差价后的跌幅约三成。
C档：跌幅25%到35%
这类房产主要是主城区的老破小或者郊区的动迁房。
宇宙中心黄浦区的老破小西陵新村，2022年高点时的成交价格接近12万。到了2024年年底，不论中高楼层的成交价格都不超过8万，跌幅约35%。
浦东潍坊五村2021年高点时的成交价格突破9万，到了2024年年底的成交价格都是5万多，跌幅接近四成。
其他弱板块的老破小或者六大动迁大区，目前普遍跌回至2015到2016年的水平。当然，强势老破小不在此列，例如上海最牛学区老破小锦昌苑海华邨，2021年最高点时30平小户型的成交单价为22万，2024年年底依然能成交18万左右，跌幅仅两成。
D档：跌幅超过35%
这类房产主要是远郊弱板块的老房子或者动迁房，基本跌幅都超过四成。
- 奉贤西渡1996年建成的老破小宅园新村，曾经最高点时的成交价格能达3万多一平，现在基本只能1万多一平成交。买一套小户型，总价已不到100万，但还是很难卖。
当下上海楼市的残酷现状
当下上海楼市最残酷的现状是：多数人手里的房产基本是B、C甚至D档的产品，然而多数人想置换购买的房子却是A档或者B档的房子。房价表面看确实在下跌，但对很多人而言，置换的难度却越来越大。
两年前卖掉一套300万的动迁房，加点钱就能去唐镇买一套百平左右的全新三房。而现在动迁房跌到400万，唐镇的新房涨到800万。
两年前卖掉两套老破小，稍微加点钱，就能直接上车一套徐汇滨江的新房。而现在徐汇滨江涨到4000万，得卖10套才行。