取消公摊面积能推动房价上涨吗？未来的房地产格局已经发生变化！
取消公摊面积能推动房价上涨吗？未来的房地产格局已经发生变化！
公摊面积要被取消了！买房不用再开公摊盲盒了？
那明年房价会不会因此上涨？房价什么时候见底？中国未来房价的拐点到底在哪里？
其实要想知道房价什么时候触底，未来怎么走，我们完全可以借鉴美国的经验来看。不过在此之前，咱先看看这个取消公摊对房价的影响。
这几年大家买房的时候都冷静多了，没想到理性的对待房地产以后，反而获得了直接和间接的各类让利，这都是大家决策带来的，而且现在来看，新房市场与二手房市场“脱钩”的情况是越来越明显了。
那这会不会推动新房房价的上涨？
咱来假设两种情况，一个是假设销售总价不变取消公摊，就是比如一套房总价300万不变，总共有100平，其中公摊面积有10%，也就是说实际套内面积有90平，算下来每平的房价是3万，那现在取消公摊面积了，按套内面积90平来算，算下来房价就是3.33万。你说这房价算涨了吗？
再假设另一种情况，每平方房价不变，房屋总价只计算套内面积，那刚才套内面积90平的房子，还是按照之前3万一平来买，算下来只需要花270万。那这实际上就是变相降价，只不过降的是总价。
依你看，这取消公摊将会以什么方式来影响房价？
早在几年前，就有不少人判断房价会继续下跌，当时市场上弥漫着一种观望的气氛。确实，一些地区的房价出现了松动，交易量也有所下滑。但这背后的原因很复杂，有经济大环境的影响，也有政策调控的因素。
而到了今年，我得告诉大家，真实的房价可能还尚未见底。为什么这么说呢？一方面，房地产市场的库存压力依然存在，尤其是在一些三四线城市，房子的供应量大于需求量；另一方面，经济的复苏步伐还不够稳健，人们的收入预期不太乐观，这也抑制了购房的需求。
其实要想知道中国未来房地产的拐点在哪里，结局又是什么，咱可以根据咱们的人口和土地规模，对比一下美国的房地产市场。
1920 年的时候，美国城市化进程加速，大量人口涌入城市。二战后，郊区住宅开发就像雨后春笋般冒了出来，还出现了郊区人口反超市中心的奇特现象。后来互联网革命爆发，那些科技公司就像候鸟迁徙一样，纷纷迁移，形成了像硅谷这样的卫星城。这种趋势发展到21世纪初的时候，就让美国出现了三大都市圈。
好巧不巧，美国这些房地产市场的发展历程，和咱们中国还真有相似的地方。2011 年，中国城市人口首次超过农村人口，这标志着中国城市化进入了一个新的阶段。如今，我们的大城市也面临着交通拥挤、住房紧张等问题。而且，已经有部分有钱人开始迁往郊区或远城区，而市中心的住房则更多地作为投资或者学区房持有，不过当然，这只是其中一小部分趋势。
今年的房价并没有出现大幅度反弹，这背后有多方面的原因。首先是供应量的增加，保障房的大量建设使得市场上的供应量显著增加。同时，人口老龄化趋势加剧，年轻人口减少，购房需求也相应减少。再加上经济增速放缓，居民收入增长缓慢，购房能力受到限制。
那未来中国房价走势会怎样呢？现在，大量保障房涌入市场，其价格往往低于周边老旧住房，而且居住体验更好。这就使得一部分人会选择保障房，而原本住在老旧小区的有钱人可能就会更倾向于迁往郊区，追求更好的居住环境。这无疑会对市中心房价产生一定的冲击。
再说说产业和人才的转移。美国 80 年代互联网革命，科技公司和人才都跑去郊区，才有了硅谷这样的地方。我们也是一样，就拿广州南沙来说，它目标也是逐步发展成为高科技卫星城。随着产业的升级和迁移，这些区域的发展潜力巨大，房价也可能会随之变化。类似的区域还有很多，它们的崛起将会重塑中国的房地产格局。
我们不妨大胆预测一下，未来中国可能会出现五大城市集群。第一个是以上海为核心的长三角城市集群，这里汇聚了众多的经济资源和人才；第二个是以深圳、广州为核心的珠三角城市集群，其制造业和科技创新能力强劲；第三个是以北京为核心的京津冀城市集群，政治文化中心的地位稳固；第四个是以武汉为核心的中部城市集群，在中部崛起战略中发挥着重要作用；第五个是以成都、重庆为核心的川渝城市集群，有着独特的地理优势和发展活力。这些城市集群的人口将占全国总人口的相当大比例，并有很大的增长空间。
中国城市化进程对房价的影响是多方面的。一方面，我们面临着总人口减少的趋势，但大城市人口却还在增长，这就形成了一种矛盾。不过，参考美国的经验，房价往往是随着经济周期浮动的，并不会长期下跌。也许，我们可以用时间来对冲房价压力，等待未来房价触底反弹的时机。
面对房地产市场的波动，政策的应对和市场的调整至关重要。2006 年美国房地产泡沫破灭，次贷危机爆发后，美国房价在短时间内就像自由落体一样，跌没了 20%。但美国强力救市，仅仅过了6年左右的时间，就稳住了房价。
当时采取的几招救市措施，第一招是救银行，防止系统性金融危机的爆发，因为银行是金融体系的核心，一旦银行出现问题，整个经济都会受到重创。第二招是救市场，通过降息来维持市场的流动性，避免市场因资金短缺而陷入死寂。第三招是救业主，调整房贷利率，减轻业主的还款压力，防止法拍房大量出现，因为法拍房的增多会进一步打压房价，形成恶性循环。
我们现在采取的一系列类似的政策也类似。首先，向金融系统注入流动性，确保银行有足够的资金应对风险，防止银行危机的发生。其次，实行宽松的货币政策，降准降息，稳住楼市，维持市场的流动性，让房地产市场以及整个经济不至于因资金紧张而停滞。再者，调整房贷利率，甚至还可以调整还款计划，防止法拍房的大量涌现，稳定房地产市场的预期。
从另一个角度来看，房价的问题不仅仅是经济层面，还是社会问题。对于普通人来说，房子不仅仅是一个居住的地方，更是家庭的一个重心所在。因此，房价的波动往往会带来一系列连锁反应，影响到人们的生活质量和心理预期。
总的来说，房价是随着经济和债务周期浮动的，从长期来看，并不会持续下跌。日本和美国的经验都表明，房价在经历低谷后最终会触底反弹，关键在于债务危机什么时候能化解。
而现在的一揽子政策砸下去，作用多少也是会有的，最重要的是把目光拉长，也许我们会看到城市格局的重塑，房价也会在不同区域呈现出不同的走势。
讲了这么多，其实最核心的还是要看政策和市场的博弈，所以我们不必对房价的短期波动过度焦虑，而应关注其背后的经济规律和政策导向。
未来的房价走势究竟如何，或许并不是一句话能说清的，但至少我们可以从中看到一些趋势和规律，后面的内容里我也会继续给大家分析。同时也需要我们每个人擦亮眼睛，把眼光放长远，不被浪潮淹没。