武汉楼市取消房价跌停板：从万和光谷项目看楼市新动向
武汉楼市取消房价跌停板：从万和光谷项目看楼市新动向
武汉楼市近期取消房价跌停板，引发广泛关注。从万和光谷项目大幅降价的个案，到武汉楼市整体面临的压力，这一变化折射出房地产市场的新动向。本文将深入分析武汉楼市的现状及其背后的原因。
武汉取消房价跌停板：从个案到政策转变
近日，武汉城市留言板收到业主反映，万和光谷项目存在大幅降价行为。该项目2022年上半年开盘时备案价为2.3万元/平方米，经过打折后降至1.9万元/平方米，目前售价更是跌至1.2万元/平方米，降价幅度高达6000元/平方米。
武汉市东湖新技术开发区自然资源和规划局回应称，项目降价主要是因为企业与施工方存在债务纠纷，将部分房屋工抵给了施工方。施工方为了回笼资金，将工抵房进行低价出售。企业根据市场状况调整商品房住房价格属于市场主体自主经营范畴，并不违背法律法规禁止性规定。
这一回应引发了网友广泛关注。值得注意的是，武汉对房价跌停板的态度转变，可以理解为对现实的妥协。事实上，不止武汉，全国多个城市都在逐步取消或放松限价政策。今年5月，河北省保定市明确表示商品房价格属于市场调节价，开发企业可根据市场行情自主定价。近日，郑州市更是直接取消了商品住房价格指导。
据不完全统计，2024年至今至少已有11个城市取消或放松限价，包括沈阳、宁德、阳江、大理、珠海、芜湖、淮南等。
从限跌到取消限价：楼市调控的新动向
从当初上百个城市开启限跌，到如今越来越多的城市取消限价，打开跌停板，背后是对现实的妥协。当初开启限跌令，主要是担心跌幅过大引发楼市踩踏事件，以及保房价、保卖地收入。然而，三年过去了，限跌令并没有达到预期目的。
国家统计局数据显示，5月份70个大中城市二手房价格全面下跌，6月份新房和二手房价格下跌的城市数量进一步扩大。其中，武汉二手房不仅同比跌幅第一，环比跌幅也位居第二。
限跌令阻碍了房企的销售渠道，导致房企无法回款，进而影响土地市场。2023年全国卖地收入仅为57996亿元，较高点时期下跌33.38%。2024年前5个月，全国卖地收入1.28万亿元，同比下降14%。
接受现实，接受降价，尽管在冷却的市场环境下，不一定能增加多少成交，但至少不会是互相僵持的僵局。楼市最怕的就是陷入僵局。
武汉房价为何不扛跌？
武汉万和光谷项目从备案价2.3万元/平方米跌至1.2万元/平方米，反映了武汉整体房价快速下挫的现状。作为GDP位居全国前十、人口位居全国前十、综合实力位居中部第一的城市，武汉为何如此不扛跌？
客观因素：全国楼市下行
国家统计局数据显示，1-6月份，新建商品房销售面积同比下降19.0%，销售额下降25.0%。去年商品房销量和销售额已经从“双13”跌至“双11”，而今年在去年本就惨淡的销量上进一步下挫，上半年商品房销售面积较去年上半年跌了五分之一，销售额跌了四分之一。
按照这个趋势，今年结束，房地产销量大概率会跌至“双9”，也即销售面积跌至9亿平方米，销售额跌至9万亿。
主观因素：库存、人口与收入
- 海量库存：武汉官方数据显示，2022年10月时已批准预售尚未网签的商品住房约18万套。克而瑞数据显示，6月末武汉的商品住宅库存量1638万平方米，位居全国第二，仅次于成都。去化周期26.1个月。此外，武汉还有26.55万套的二手房挂牌量，新房与二手房加在一起，有40多万套的库存量。
- 人口竞争力减弱：过去三年，武汉的人口竞争力并不强悍。2022年武汉常住人口增量为9.01万人，增量位居全国第八。去年只增加了3.65万人，增量掉出前十，位居全国第22位。
- 收入不强：吴晓波频道曾发布文章揭示武汉大学生的就业困境，指出每年100多万的大学生并没有让武汉变得像深圳一样充满创新力，反而是年轻人的青春在茫茫劳动力市场中不断贬值与挣扎。
本轮房价调整的根本逻辑，是大多数城市房价远超城市本身的支撑力、远超城市居民本身的购买力。武汉的情况，也是中西部其他主要城市如长沙、成都、重庆、郑州、西安等的缩影。