如果房价用黄金计算：20年涨幅对比与投资启示

如果房价用黄金计算：20年涨幅对比与投资启示

在过去20年里，上海房价与黄金价格的涨幅惊人地相似。如果在2004年5月，你用200万人民币在上海陆家嘴的世茂滨江花园购买了一套住房，同时用相同金额购买了19.4公斤黄金，那么到了2024年4月，这两项投资的市场价值都达到了1060万元人民币。这一发现引发了关于房价和金价投资对比的深入思考。

图1：主要投资品价格涨幅（2004.05-2024.04）

数据来源：Wind，中原地产

当然，房子和黄金在本质上是不同的投资品。房子的价格受到地理位置、楼层、装修等因素的影响，而黄金则是一种相对标准化的投资品。在上海，中心城区的中高端楼盘在过去20年的平均涨幅为5.3倍，这一数据来自于中原二手住宅价格指数。郊区或起售价较低的楼盘由于基数效应，涨幅可能会更高。

与国内其他一线城市相比，上海的房价指数涨幅最低，这主要是因为上海的房价上涨起步较早。2004年初，上海中心城区的楼盘均价就已经超过1万元/平方米，而同期深圳的均价只有6000元/平方米。因此，在目前一线城市房价水平接近的情况下，上海的房价指数涨幅低于其他城市。不过，过去20年内，国内其他城市的房价涨幅还是高于黄金的，虽然两者之间的差距正在快速缩小。

国际大都市房价与金价的长期对比

在经历了20多年的高增长后，国内房地产行业已经进入调整阶段。展望未来，房价和金价谁的表现会更好？如果手头有一笔钱打算投资，持有黄金或一线城市的房产，哪个收益会更高？

我们可以通过成熟市场的历史数据来寻找答案。以纽约、东京、香港等经济、房地产发展成熟的国际大都市为例，从30或40年以上的长周期来看，这些城市的房价长期都是增长的。即使像东京这样在90年代初经历房地产泡沫破灭后房价一度大跌的城市，也在近30年的调整后恢复了上升趋势。

图2：纽约、东京、香港房价指数（1975.01-2024.02）

注：纽约1987年以前数据用房地美纽约州数据拟合；东京都1993年7月以前数据用东京都市圈住宅用地价格拟合

数据来源：标准普尔，日本不动产研究所，中原地产

如果将这些大都市的房价涨幅与黄金价格进行对比，情况会怎样呢？我们选取各城市以本地货币计价的黄金价格作为参照，经过计算可得出以下结论：

• 纽约：从1987年1月到2024年2月，37年间房价指数累计上涨298%，同期美国黄金价格上涨411%。如果用黄金计算，纽约房价反而跌了22%。
• 东京：从1977年1月到2024年2月，47年间房价指数累计上涨112%，同期日元金价上涨649%。如果用黄金计算，东京房价反而下跌了72%。
• 香港：从1994年1月到2024年2月，30年间房价指数累计上涨122%，同期港币计价的黄金价格涨幅493%。如果用黄金计算，香港房价30年跌了63%。

图3：国际主要大都市房价/金价指数（各城市数据起始阶段定为100）

数据来源：标准普尔，日本不动产研究所，中原地产，Wind

从以上案例中，我们可以发现一个规律：长期来看，国际大都市的房价如果用黄金计算，价格反而是下跌的。但这是否意味着持有黄金更合算呢？

房产与黄金投资的综合考量

住房和黄金不同，不是单纯的投资品，而是有使用价值的。不论自住或出租，住房的使用价值都可以通过租金回报率来衡量。历史数据显示，1979年以来，纽约的租金回报率在4-8%之间波动。假设扣除各种开支，以每年3%的净租金收益计算，40年的静态收益率可达120%，已经超过房子的原始价值。

考虑到通胀因素，可以把每期的租金都按当时金价折算成黄金。如果这样计算的话，纽约37年住房的总收益，以黄金计价的话，可达到113%。也就是说，假如你在1987年用10公斤黄金买了一套纽约的住房并出租，然后把每年的租金都换成黄金。2024年2月把这套房子卖出时，房价只合7.8公斤黄金，但37年的租金总计约有13公斤黄金。总的投资收益是21公斤黄金。

东京房价如果考虑租金收益的话，即便47年间黄金计价的房价跌了72%，但靠着稳定的租金回报，用黄金计算的长期收益也是正的。而香港用同样方法计算的结果也是类似的。

就是说，长期来看，国际大都市的住房总投资回报是超过黄金的。其中的关键在于长期稳定的租金回报。而稳定租金回报的基础，则是这些国际大都市对人口的吸引和有限的土地/住房供应。即使经济增长放缓，比如东京“失去的30年”，也能有稳定的租金回报。

当然长期而言，房价和金价的走势并不是一成不变的。以纽约和东京过去30-40年的表现来看，大多数时间，房价和金价走势是基本同步的，表现为以黄金计价的房价走势持平。这一点也体现了房地产抗通胀的基本特性。

当房价涨幅显著超过金价时，通常意味着出现了房价泡沫。比如东京在1987-1995年期间，纽约在1998-2007年期间，以黄金计算的房价大涨。对应的就是各自的房地产泡沫过程。

而国内城市上海和深圳，在2004-2013年间，房价/金价基本持平，对应了房地产市场的相对健康成长；而2014-2021期间房价涨幅大幅超过黄金，则显示此时的房价可能有泡沐成分。因此，近期房价/金价的下跌并不是坏事，体现了房地产价格向合理水平的回归。

结论与建议

房价和黄金价格影响因素错综复杂，以上的分析只是简化后的判断。而且，对历史数据的分析，我们事后来看，相当于开启了上帝视角，可以选取房价起止处于相对平稳阶段来分析并得出结论。而当我们身处市场之中，尤其是市场本身处在调整状态时，难免有“只缘身在此山中“的困惑，要做出准确的判断就没那么容易了。

从趋势来看，国内一线城市房价目前正在向合理水平回归。于此同时，租金回报率逐步增长，目前一线城市平均租金回报率为1.6%（截至2024年4月底），较一年前的1.36%有稳健的增长。因此，虽然短期内房价仍然可能跑输金价，但从长期来看，靠着稳定的租金收益，持有一线城市房产还是可以跑赢黄金的。

而在一线城市内部，上海目前以1.75%的租金回报率领先于其他城市，加上过去20年间上海房价涨幅，以黄金计算的房价涨幅均低于其他三城。因此，上海可能是一线城市中率先企稳的城市。