新手买法拍屋该怎么做？找代标公司好还是自己投标？
新手买法拍屋该怎么做？找代标公司好还是自己投标？
法拍屋，即通过法院拍卖程序购买的不动产，因其往往以低于市场价的价格出售而备受关注。但对于初次接触法拍屋的买家来说，复杂的流程和潜在的风险可能令人望而却步。本文将详细介绍法拍屋的购买流程、注意事项以及代标服务的相关信息，帮助读者更好地了解这一投资渠道。
在房地产市场中，代标服务提供了中介专业来协助客户参与法拍屋的竞标过程，这不仅涉及到对房屋的评估和标价，还包括了点交房屋的整个过程。这种服务的出现，为那些寻求物有所值且无需经历繁琐过程的买家提供了便利。
通过专业的代标公司，客户可以更容易地购买到价格合理、条件优越的法拍屋，为客户提供过滤掉那些可能存在瑕疵或陷阱的案件。
一些房屋中介公司或代书可能在房地产领域拥有专业知识，但对法拍屋市场的了解却相对有限，这可能导致他们在面对复杂的法拍问题时束手无策。
如果您对法拍屋感兴趣，建议您先了解相关法规、法拍流程，再考虑聘请信誉良好的代标业者来协助你的投标过程。不仅可以提高成功购得物件的机会，也能降低潜在的风险。
法拍屋4大购买流程
法拍屋是通过法院拍卖程序购买的不动产，以下是法拍屋购买的四大基本流程：
- 如何取得法拍信息？
- 法拍屋投标过程？
- 法拍屋拍卖次数？
- 得标后需做哪些准备？
这些流程虽然看似简单，但每一步都需要仔细规划和准备。对于初次接触法拍屋的买家来说，建议寻求代标业者协助，确保整个购买过程的顺利进行。
如何取得法拍信息？
法拍屋信息的取得是通过多个渠道进行的，这些渠道提供了不同的服务和信息，以帮助民众了解即将进行的法拍物件。
以下是一些主要的查询资源：
- 司法院法拍屋公告网：
进入官网后点“资料查询”→“法拍公告查询”，即可查询各地方法院拍卖资料 - 各地方法院拍卖公布栏
- 法务部行政执行署拍卖公告网
- 专营法拍的中介网站、房屋中介、报纸
对于有意参与法拍屋拍卖的人来说，它们不仅提供了必要的信息，还有助于投标人做出决策。在参与拍卖前，建议投标人充分利用这些资源，在法拍市场中，信息就是力量。
法拍屋投标过程？
法拍屋投标是一个复杂但有潜力的投资过程。这里有一个简短的专业指南，帮助你了解如何参与法拍屋的投标。
写投标书
投标人自行向法院领取投标单与保证金信封（共10元），填写要投标的不动产，以及你的投标价格。如果你不只一个投标案件，则依合计总价格载明。
缴保证金
保证金是可以缴现金，缴完后会拿到收据或用银行“本行支票”。
保证金是物件底价的20%，但这可能会根据不同地区的法院而有所不同。在缴纳时，确保支票抬头有没有写完整、金额有没有写错。
投标
你需要带着所有准备好的文件和身份证明，准时进行投标，投标过程通常在拍卖开始前30分钟进行。
开标
开标过程将由司法事务官进行，他们会确认投标的有效性并找出最高出价者。如果你成功得标，你将有7天时间缴清剩余款项并开始过户手续。
根据法拍屋公告所述的地点与时间，带着身份证、印章提早抵达指定法院投标室，前30分钟将会打开标柜开放投标，投标人将装有投标书和保证金的保证金封存袋投入，一旦到了表定时间钟响，便停止投标程序。
法拍屋拍卖次数？
第一次拍卖是以法院评估的价格作为起拍价。
如果第一次拍卖没有人出价，即流标，那么第二次拍卖的底价将会是第一次的八折。如果第二次拍卖仍然流标，那么第三次拍卖的底价再打八折。这样的折扣连续进行，直到物件进入应买阶段。
应买阶段是在三次拍卖流标后出现的一个特殊阶段，拍卖价格将维持在第三次拍卖的底价，而投标人需要根据投标顺序来购买。
就是从原先的“比价高”到“比速度”的竞标！这意味着，即使你的出价很高，如果你的投标速度慢于他人，你仍然可能无法得标。
如果在应买阶段物件仍然流标，那么会进行最后一次拍卖，即第四拍或特别拍卖。如果这一次法拍还是流标，法院将撤回对该不动产的执行，并发给债权凭证。债权人可以凭借这个凭证在未来随时再次申请拍卖。
举例：假设第一次拍卖的价格是800万流标，第二拍的底价将是640万，第三拍的底价将是512万，应买阶段的价格也是512万。如果依然流标，第四拍的底价是409.6万起标！
法拍得标后需做哪些准备？
法拍得标后，买家需要进一步确保能够顺利取得物业所有权。
以下是一些关键的步骤和考虑事项：
交付尾款：得标者必须在规定的时间内支付剩余款项。通常是在得标后的7天内，这个期限是不能延长的。如果得标者无法按时支付尾款，将失去保证金、物业重新拍卖。
办理过户手续：一旦尾款支付完毕，法院会发出权利移转证书，买家可以凭此证书到地政机关进行过户登记，正式将物业的名义转到自己名下。
交屋：交屋可以分为点交和不点交。点交意味着法院将协助买家取得房屋的使用权，如果遇到原屋主拒绝搬离，法院将介入处理。不点交则需要买家自行与前屋主协商和谈判。
注意带有租约的法拍屋：如果法拍屋中有合法租客，根据买卖不破租赁的原则，买家需要允许租客居住至租约期满。对于非法占用者，可能需要通过法律途径来解决。
除了上述步骤，还有一些其他的考虑事项：
贷款问题：投标前与银行进行沟通，确保法拍贷款能够及时到位。
物业状况：法拍屋通常无法提前进入实地勘查。
法拍屋的购买虽然提供了一个较低的入手价格，但它也带来了额外的风险和责任。如果是租霸类型的不定期租约，需要通过诉讼程序才能解决。
购买法拍屋注意事项
详读法拍内容公告：包含房屋的底价、抵押权状况、是否进行点交（即法院是否协助将房屋交付给买家）、房屋是否有人居住或出租、是否有第三者优先购买权等信息。
成本计算：除了房屋市价，其他如贷款利息、保险、水电气、管理费、税费等额外成本都应纳入考量。对于短期投资者来说，还需考虑房仲费、房地合一税、持有年限等问题。
撰写投标文件：投标的标单有制式规定，任何错误都可能导致标单无效。在密封投标前，请务必多次检查文件无误。
确认有无积欠费用：法拍公告上不会详细列出所有费用，购买后可能会收到管委会的存证信函，要求缴清积欠管理费通知。
与前屋主的交涉：得标后的点交可能需要与前屋主进行交涉，这可能包括搬迁问题或其他争议。
慎选代标公司：对于法拍新手来说，可靠的代标业者可以提供很大的帮助，从投标物观察，精算标价与投标、观察现场竞标状况、陪同撰写标单、得标后协调海蟑螂搬走。
当然也有代标业者只提供选定的标的物，并提供买卖媒合服务。
法拍屋真的不是一般民众没做功课没有背景的自住客，就可以随意去碰的区块，并没有想象中的简单，会遇到太多不为人知的复杂面。
代标仲介跟房屋仲介很相似，房仲怎么套路你的，代标就怎么套路你！
温馨提醒：找代标买法拍屋，务必请对方提供有执照估价师签认的估价报告书，并请银行帮忙鉴估，得到合理市价后，再打折既可（大约12% ~ 13%），并请量力而为。
代标公司的收费方式是怎么计算的？
法拍屋代标业务是不动产中介的一环，不同在于房屋中介向买方收2%、卖方收4%；而法拍屋只有买方一边可收费，所以服务费一般行情收费约2～6%
点交案件：如果法拍物件需要进行点交，即法院协助将房屋交付给买家，代标公司会收取得标价的2%至4%作为服务费。
不点交案件：不需要点交的法拍物件，代标公司会收取得标价的3%至6%作为服务费。
如果得标价格过低或过高，代标公司则会收取固定费用。
除了基于得标价格的百分比收费外，代标公司还会收取相关费用，例如代书费、地政规费、欠缴的水电气管理费、搬迁费，以及清理遗留物的费用等。
法拍屋内有遗留物怎么办？
法拍屋点交过程当中，就算是法院写“点交”的物件，也常会遇到要处理前屋主的遗留物。法拍屋点交后的遗留物处理有明确的法律规定！
点交后，买方不能随意处理遗留物，因为这些动产的所有权仍属于前屋主。法院会对有价值的遗留物进行拍照和清点，并通知前屋主领取。如果前屋主无法联系或拒绝领取，这些物品将进入鉴价和拍卖的程序。
因此，买方应避免自行处理这些物品，以免产生法律责任。
“确定有点交”案子，难易程度有下列五种：
- 空无一物，点交简单且无后遗症 占 5%
- 没人住，但屋内一大堆物品，需处理遗留物 占30%
- 有人住，要求搬迁费及交屋时间尚合理 占30%
- 有人住，要求搬迁费及交屋时间很离谱 占30%
- 有人住，强力抗争，需诉讼处理 占 5%
遗留物又称为“动产”，所有权都还是属于前屋主的，买到法拍屋的人不能任意丢弃，也不能自行变卖换钱，否则可能会产生额外争议，甚至要负赔偿责任。
点交的状况有哪些？
点交(又称为：物权交付)，目前的点交状况大致可分为五种类型：
可确定点交
物业在查封时已确定为空屋，或者屋主自住，且没有第三方无权占有或承租人的租赁权利可以排除。法院会根据得标人申请，通过司法程序将物业点交给出标人。
有条件点交
查封时物业无人在场，法官会命令债权人报告物业的使用情况。
由于债权人希望提高拍卖价格以确保债权，他们可能会报告不确实的信息。拍卖记录会注明债权人报告的空屋状况，如果属实，那么会进行点交，投标人需要自行查明真实情况。
确定不点交
如果物业在查封前已有租约存在，且这些租约无法被排除，那么在拍卖后不会进行点交。投标人会面临较大的风险，可能需要面对法院无法排除的租约。
点交变不点交
这种情况发生在拍卖记录注明点交，但在拍定前突然有第三方主张租赁关系，导致法院改为不点交处理。对投标人来说，若不想承担不点交风险，需要及时向法院提出申诉，要求撤消拍卖并退还原投标金。
不点交变点交
拍卖记录注明不点交，但如果现住人已经搬离，且为善意第三方，只要完成保全程序，并取得权利移转证书，就可以自行开锁进行点交。
对于代标业者而言，需具备处理点交状况相关的实务经验，还需要能够迅速排除点交障碍，以确保交易的顺利进行，并为客户提供高质量的服务。
在与代标公司合作前，了解所有的费用和收费标准，避免日后出现额外支出。也可以通过网络搜索代标公司的评价和口碑，或参考其他投资者经验分享，选择一家信誉良好、服务周到的代标公司。
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