房价下跌三年！这个一线城市，忍不住了！
房价下跌三年！这个一线城市，忍不住了！
香港楼市在经历三年连续下跌后，特区政府于2月26日宣布了一项重要楼市新政：将征收100港元印花税的物业价值上限由300万港元提高至400万港元，即日生效。这一政策调整释放出香港楼市调控的新信号。
大降税
香港，终于还是忍不住了。
2月26日，香港特区财政司司长陈茂波发布年度财政预算案，宣布一项楼市新政：
将征收100港元印花税的物业价值上限由300万港元提高至400万港元，即日生效。
在此之前，100港元的印花税上限是300万港元的物业。也即在调整之前，一套价值400万港元的住宅，需要缴纳的印花税按1.5%的税率计算，需要缴纳6万港元。
现在这个区间的物业，印花税直降至100港元，相当于减税了99.8%。
这一次调整之后，按照香港官方随即公布的税率表，不超过400万港元的物业，印花税100港元。401万元至432.378万港元物业，在缴纳100港元的基础上，超过400万的部分按照20%税率叠加征收。
432.378万港元至450万港元物业，按照总价1.5%的税率征收。450万港元以上物业，与现行政策一致。
这已经不是香港第一次降低印花税了。
在遭遇与内地房地产相同局面的背景下，这两年的香港楼市，也是忙于救市不断。不包含这一次，2023年至今就三次出台措施补救。
第一次是降首付，发生于2023年7月份。
在此之前，香港价值1000万港元以下的自用住房，按揭比率最高为60%，且按揭贷款额不得超过500万港元；1000万港元以上住房，按揭比率上限是50%。
现在调整为，1500万港元以下的住宅，可以贷款70%，也即首付比例从之前的50%降至30%。
此外，香港还对非住宅物业的首付进行了下调，非住宅物业的按揭成数上限由五成提升至六成。也即首付比例从50%降至40%。
第二次，是降印花税，延长贷款年限，发生于2023年10月。
在《行政长官2023年施政报告》中，香港提出
1，特区政府会优化公营房屋系统建设。其中，香港房屋委员会将会放宽资助出售单位按揭贷款保证的安排，包括延长二手市场最长30年按揭贷款保证期至50年，让买家可获得年期更长的按揭贷款，有助单位流转。
2，将下调香港永久居民的新置业印花税，由15%降低至7.5%。
第三次，就是“撤辣”，直接取消额外印花税、买家印花税和新住宅印花税。这可是香港执行了14年之久的措施，发生于2024年2月。
不断救市背后，是香港房价不断下跌。
香港楼市，屡救屡败
去年界面新闻对香港房价的报道是，“香港楼市‘撤辣’半年：楼价跌回八年前，内地买家较高峰期减少近七成”。
在这种局面下，香港于去年取消了执行14年之久的额外印花税、买家印花税和新住宅印花税。
但效果维持时间很短。
根据中原地产楼宇买卖合约登记的统计分析，2024年4月（撤辣之后），香港整体住宅楼宇（包括一手房和二手房）买卖登记量为8551宗，较3月的3971宗大幅上涨约115%。
但在随后的五个月中，整体住宅楼宇的交易量持续下降，2024年9月的整体住宅楼宇买卖登记量为2848宗，较8月下跌了22.1%。2024年第三季度，香港整体住宅楼宇买卖登记量为10225宗，与上一季度相比下降了43.0%。
2024年11月整体住宅楼宇买卖登记量有所回升，录得6298宗，较10月上升34.1%。但在12月，该数据再度下跌34.9%，创下3个月内最低水平。
房价方面，根据中原地产披露的数据来看：
2022年见顶之后一路下跌，去年2月份撤辣之后，略微止跌了一下，4月份之后又开启了下跌模式。
中原买卖合同成交记录显示，从2024年初至12月，香港九龙、新界东、新界西的大型屋苑的成交价普遍下跌超6%，而港岛区的跌幅相对较小，为3.8%。
香港下跌的逻辑，和内地有相同之处，也有不同之处。
相同之处在于，都是泡沫太大，经济增速转弱，到了需要调整的时候。
不同之处在于，香港主要受累于美国加息。而内地，主要囿于供大于求的基本面、大环境转变、预期与信心缺失。
具体来看香港这一轮房价调整的逻辑，主要有二：
第一，上涨太久了，到了调整的节点。
香港房价持续上涨时间太久，过去五、六年都处于一个上升通道当中，累计上涨的幅度非常高。其房价绝对值位居全国第一。
香港房价高点时期，均价差不多是17万元人民币/平方米。香港的薪资虽然比内地高得多，但照样也顶不住这么高的房价。
香港政府统计处公布的2022年第三季《综合住户统计调查按季统计报告》显示：
香港2022年第三季就业人士（不包括外籍家庭佣工）每月入息中位数为20,000元，与第二季保持一致。
数据来源：香港政府统计处
平均薪酬2万元，要买均价十几万一平米的房子，简直是天荒夜谈。
所以，香港是一个极度折叠的城市。有钱人可以住动辄几千万、上亿的房子，底层居民只能蜗居在笼屋、太空舱、阳台屋、货柜屋，水管屋、劏房等各种各样奇葩房屋内。
而这是香港的供地结构导致的。香港的供地结构，和其货币自由流动的属性，决定了这座城市的房价，易涨难跌。
第二，多个利空叠加，扭转势头。
2022年受疫情影响叠加加息影响，香港遭遇了资金撤离、经济疲软、人口转向、利率狂飙，共同迫使香港房价大转向。
2022上半年，香港成为黑天鹅的漩涡。
受此影响，香港的经济当年上半年出现了负增长。2022上半年香港GDP同比下降2.6%，GDP折合1.12万亿人民币。
当年人口也减少了6.83万人。
香港统计处披露的数据显示，2022年底香港人口临时数字为7333200人，与2021年年底人口比较减少68300人，跌幅0.9%。2021年年底至去年年底，本港有32500人出生，62100人死亡，自然减少29500人。
制图：城市财经；数据：各城市统计局
更大的影响在于，香港的金融排名后退，被新加坡超越，退居到了全球第四位。新加坡成为了亚洲最大的金融中心。
屋漏偏逢连夜雨，美国在2022年开启加息浪潮。而港元与美元在联系汇率制下深度绑定。利率从2022年年初的0.5%一直加息至2023年9月份的5.75%。
之后一直维持高利率不变，到2024年9月份。之后香港三次下调了基准利率，目前为4.75%。
货币政策收紧，对楼市构成利空。叠加经济负增长的影响，最终让香港的房价转头。
从香港房价绝对规模来看，尽管连跌了三年，但到今年1月份仍高达11487港元/平方英尺，换算成人民币为13.2万元/平方米。
依旧位居中国城市第一，依旧位居全国房价最高行列之中。
香港楼市，后续走势
香港楼市，是一个被资本过度炒作的市场。如果按照内地逻辑，其泡沫早就该破裂，但纵观香港楼市过往的调整周期，都很短。
这一轮大概率也是一样。
不过2025年，香港楼市的不确定性依旧很大，不确定性在于美国的利率。
美联储半个月前就明确透露，看不出有任何理由，急于进一步降息。
也就是说，短期内美联储不会再降息，联系汇率制的香港，自然也不会再降息。
当然，鲍威尔与特朗普之间的利率矛盾，也是美联储降息是否继续的最大不确定性。
从长远来看，美联储降息诉求已经比较大，香港跟随之后，对于香港楼市构成较大利好。
除了利率给香港楼市带来的潜在利好外，香港楼市的基本面也决定了这座城市易涨难跌。
其逻辑在于：
一方面，香港面积有限，而人口随时可以增加，只要移民政策放松即可。
香港统计处数据显示，截至2024年底香港人口临时数据为753.42万人，比2023年底增加6400人。
来源：香港市政府统计处
另一方面，香港本来就是一个依靠纯粹的玩金融的城市，这座城市的大部分资产抵押，都是房地产。
上个世纪八九十年代，香港进入转型期，但策略上出现了偏差。当时的香港，快速出清了第二产业，也即制造业，大力发展第三产业（占比超90%），尤其是第三产业中的金融业，香港如愿登上了全球金融中心的宝座。
但由于实体经济、制造业被出清，金融本该给制造业的赋能，全都给了房地产，职业玩家与开发商们，通过股市吸取资金注入楼市，又从楼市收获回报进一步刺激股市，循环往复，香港的房价终于成了世界第一高。
同时香港的供地中，住宅供地仅占7%。
从人口和土地面积来看，香港其实不缺地。
香港目前的土地中有66%是闲置。被使用的34%的土地中，用于住宅建设的仅占7%。而在这7%的用于住宅建设的土地中，34%是私宅，21%是公屋，45%是乡郊居所。
有人计算过，香港目前有200多万套住宅，缺口也就40万套左右。其实只增加1%的土地用来住宅，就足以极大缓解香港的社会矛盾。
但是，面临着两大难题：
第一。香港不会这么做，也做不了，因为既得利益者不会答应。
香港的主要产业是金融，而整个金融体系里面的抵押物是房子与土地，一旦大规模增加住宅土地供应，房价便会应声下跌，届时香港的富裕阶层财富会大缩水，金融体系会触发危机。
第二，香港不少土地在四大财阀手中。
恒基兆业——李兆基家族，持有农地面积约4500万方呎，占四家总量的45%左右；目前未表态。
新鸿基地产——郭得胜家族，持有农地面积约3000万平方英尺，占比约达三成；表态愿意配合。
新世界地产——郑裕彤家族，持有农地面积约1700万平方英尺，占比大约17%；宣布捐出300万平方英尺
长实——李嘉诚家族，持有农地面积约900万平方英尺，占比大约9%。目前未表态。
香港为了缓解土地供应紧张问题，四大家族中有些家族也有过捐地的行为，但杯水车薪。这可是大蛋糕，谁舍得大放手、
香港政府为了破解这个难题，几年前就向内地申请要地。但时至今日，也没有下文。
换句话说，香港楼市是一个被资本完全绑架的市场。
内地则不一样。香港的房屋，整体是一个供不应求的市场。 而内地，现在已经 是一个 供大于求的买方市场，这一点，官方会议上多次提及 。
此外，我们的人口也转向了。2022年全国人口减少了85万人，2023年减少了208万人，2024年减少139万人。
利空不止于此。宏观大环境、经济、就业、消费形势仍未明朗。
所以，内地楼市其实要比香港楼市复杂得多，不确定得多。