一二线城市房价上涨，中介透露市场真实情况
一二线城市房价上涨，中介透露市场真实情况
近期，关于一二线城市房价上涨的消息频现。根据国家统计局发布的2025年1月房价数据，全国多数城市的新房价格确实开始出现上升趋势。其中，二线城市表现尤为突出，展现出强劲的反超趋势。为了深入了解市场现状，本文通过与多个城市中介的交流，详细分析了当前房地产市场的变化。
新房回暖最明显的还是强二线城市
在与中介的沟通中发现，市场反馈显示强二线城市的回暖程度远超一线城市。
第一，成交量持续走高。
武汉的中介对成交量上涨的感受尤为深刻。数据显示，2024年11月武汉新房成交量达到16767套，同比增长189%，12月成交量更是达到28331套，同比增长146%。仅11月和12月两个月的销售量就占了全年的42%。2025年1月成交量达到6900套，同比增长28.3%，截至2月25日，2月成交量达到4075套，同比增长45.7%。即使在淡季，武汉多家门店的日成交量也能突破两位数。
第二，部分城市价格开始反弹。
相比以往的以价换量模式，当下市场中房价出现了一定程度的回暖趋势。其中，成都的成交价格涨幅尤为明显。数据显示，成都主力住宅均价在去年2月出现一定程度的下降后，3月起开始一路上涨，虽在7、8月再次进入阶段性下跌，但8月后进入房价快速攀升阶段。
而同样是涨幅并列第一的南京，整体市场却显得相对平稳。在经历了去年新房成交量下滑40.32%，以及部分楼盘价格几乎腰斩的市场动荡后，刚开年还是保持一个比较谨慎的状态，仅有个别楼盘出现了房价上涨的变化。
多名中介表示目前南京新房市场不会有大幅度大范围的波动，还是以平稳发展为主。同时，新房价格的涨幅还有一定的区域性，像目前河西豪宅的房价，就不曾出现明显变动，也和目前的供应有一定关系。
第三，看房人数爆发式增长。
除了房价和成交量，大多数中介也都表示切身感受到了近期人们对于楼市的热情。北京的中介表示，从过完年开始，周末就是爆满的状态，特别是好地段的好楼盘。市场的回暖促使以往不愿意看房的人现在积极性变高了，而本来就在看房的人也加快了看房脚步，还在犹豫的人也逼着自己赶紧做决定。
置换需求旺盛
对比以往市场变动，发现这次回暖可以说是大规模的。因为不仅是新房市场，二手房也进入了一种火热的模式。最直观的表现就是二手房的挂牌量上去了。这一点，无锡的中介提供了更加直观的数据对比：截至2月26日，无锡的二手房挂牌总数达到了7.5万套。相较于上周的7.3万套，短短一周的时间就新增了2000套二手房。
这一挂牌量的大幅增长，无疑显示出房东现在的出售急迫需求。为了实现更好的置换，很多房东也不惜下调挂牌价。比如南京，部分小区的价格从3.2万单价下降到2万左右的单价，武汉也同样出现了挂牌价大幅度调整的趋势。以武汉的中海长江十里为例，虽说是豪宅，但是也多次进行了价格的调整。
从去年8月开始降价，最猛的时候直降65万，但在10月出现了一波价格的上涨，重新回到520万。不过从11月开始到现在，经历了4轮降价，最后维持在485万，相比挂牌最高价的560万，半年时间直接降了快100万。
大多数房东不惜降低价钱也要出售，就是想要快速置换进入新房市场。很多中介在交谈时就很直接的点明了目前市场上置换需求：现在性价比高的新房很多，再加上房价稳定、首付低、利息低，实现置换远比半年前要容易很多。近几个月看新房的客户中，大多数都是小换大、老换新的改善需求。除此之外，像苏州、武汉等多个城市目前新房购买者的需求中，置换占比能达到近半数。
可以发现近期全国二手市场“置换”已经成为了主旋律，无论是低价的尽快出手，还是高位的适时调整，都能体现出目前回暖市场下消费者的真实需求。
开发商迎来狂欢
购房需求上涨，市场开始回暖，对于开发商来说都是一件好事，因为不用优惠来刺激大家购房。并且多数城市的中介都表示现在的折扣都有缩水，其中深圳和武汉的折扣调整更为明显。比如深圳，从去年10月开始，折扣力度就开始减弱，从8折到8.5折，再到当下的8.7折。武汉2月份多个楼盘宣布回收折扣回收
再比如武汉，从今年2月开始多个楼盘的折扣明显减少。现在只有新房首开或者尾盘清盘的时候会用折扣补贴，计算下来，差价大约在千元左右。这种优惠缩水也侧面的提高新房的价格，不过对于一些地段不好，旧规低实用率的楼盘还是会有大幅度的折扣。像北京昌平的特价楼盘，为了实现去库存的效果，折扣力度从去年的4.6万的单价，补贴到现在的4万左右。在目前的市场行情下，也算是比较难得的优惠力度。
开发商能回收折扣，一方面从侧面证明市场的热情度和购房者的主动性很高。另一方面也是因为政府层面给予了一定的扶持。以南京为例，因为目前新房市场库存并不充足，部分是2022、2023年的库存，部分是还没有开始建设的期房。在供需关系近乎平衡的状态下，开发商的折扣几乎没有.因此中介建议可以采用政府的人才补贴政策申请购房补贴，除了人才补贴，部分城市也会推出专项的购房优惠。像无锡近期就推出过有关老年人家庭购房的补贴政策，用来促进楼市市场止跌回暖。作为市场里不得不记录的一个侧面，开发商折扣缩水同样佐证了市场给予其的足够信心。拥有这种信心的也不仅仅是开发商，作为市场上感知变化的第一人，中介们对市场也有自己的看法。
中介对这波行情长期看好
虽说目前市场有回暖的表现，但这种趋势真的能否长久发展下去的疑问也成为很多人在观望市场的原因。不过在和中介的沟通中，我也感受到了他们对于市场的坚定态度。一方面是认为开年就回暖的市场正好与即将到来的小阳春相衔接，房价和成交量的上升趋势至少会持续到小阳春结束前，3月的行情一定还不错。另一方面则是认为本次回暖持续时间会比较长，相比之前政策短暂影响市场不同，多数中介都认为本次回暖会持续辐射到今年全年。即使有变动也只能算是市场调节的正常波动，但能涨到什么程度还是要看市场的购买力。虽然对于市场的信心都很坚定，但不同城市的中介在买房上也有各自的建议。一类就是像深圳和上海，因为市场的火爆会建议尽快下手，否则会错失合适的楼盘。但多数还是建议可以再观望观望，其中让我印象比较深刻的是一位南京的中介小哥。他曾在上海工作6年，目前在南京也工作6年，用他自己的话说，除了一线或者突然兴起的城市之外，剩下城市的房子主要还是以自住刚需为主。还是看自己的需求和能承担的风险程度，很多人观望了几年就省了很多钱。面对前几年楼市跌宕起伏后的回稳期，多数中介还是建议购房者用一种谨慎的态度进入当下市场，等遇到合适的房子再出手也完全不是问题。市场稳定，可以观望，按需购买，这是我从多数中介那里得到的买房建议。市场一定会有波动但是现在大起大落的时期已经过去。如何保证楼市接下来稳定的波动幅度，才可能是接下来我们更为关注的问题。
结语
所以为什么会出现这波楼市的回暖呢？最直接的表现就是小阳春和各种利好政策的叠加，促使很多观望中的潜力购买者纷纷上车。如今的止跌回稳不再是停留在文件或是口号上，而是已经逐渐渗透并扎根于整个楼市市场中。除此之外，本次楼市的回暖，也让我们见证了二线城市的崛起。当然，这还是得益于城市自身产品的号召力。比如武汉，在推出四代住宅后，因其低密度、得房率高，成功带动了市场的活跃度。特别二环内的楼盘，差不多首开售磬，销量得到显著提升。再比如成都，我们实地看过很多成都的产品，在麓湖的引领下，大量展现卓越产品力的楼盘如雨后春笋般涌现。也正是因为有这种高标准打造的产品力，才使得二线城市能够在这次市场回暖中杀出重围。全国楼市的逐步复苏，再加上好产品的脱颖而出，眼下的市场各方变化的背后所传递的信息，揭示了当前市场的变化趋势。正因如此，大家才会对今年的市场抱以极高的期待。开了个好头，但更希望有始有终。