二手房购房合同注意哪些细节

二手房购房合同注意哪些细节

在购买二手房时，签订购房合同是一个至关重要的环节。从房源所有权的核实到合同条款的细节，每一个环节都可能影响到交易的成败。本文将为您详细解析二手房购房合同中需要注意的关键细节，以及购房合同备案后贷款金额的更改问题。

二手房购房合同注意哪些细节

在签署二手住房采购合同之际，务必着重审阅和查明所涉房源的所有权归属以及共有权状况。

所有权的明确无疑是完成房屋交易的首要前提，对此应细致核实卖方是否确为合法所有者；若涉及到共有权，则必须得到占总份额超过三分之二的按份共有人或全体共同共有人的全面认可方可达成交易。

还需留意房源是否存在抵押权，如若存在，则须先行解除抵押，方能顺利推进交易进程。

同时，也需要关注房源是否已被出租，根据相关法律规定，在同等条件下，承租人享有优先购买权，若承租人未能成功购得该房源，其仍有权依据原租赁合同继续使用该房屋。

在此过程中，务必要区分清楚“订金”与“定金”这两个概念，前者并不具备担保债务履行的功能，当合同无法履行时，订金将全额返还；

后者却受到定金罚则的约束，若支付定金的一方违约，定金将不予退还；反之，若接受定金的一方违约，则需向对方双倍返还定金。

最后，还需明确约定付款方式以及交付出售房屋的具体日期。

同时，也需在合同中明确户口迁移的期限。

还需详细规定违约责任以及合同解除的条件。

《民法典》

第二百四十条所有权人对自己的不动产或者动产，依法享有占有、使用、收益和处分的权利。

第五百七十七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。

第五百八十七条债务人履行债务的，定金应当抵作价款或者收回。给付定金的一方不履行债务或者履行债务不符合约定，致使不能实现合同目的的，无权请求返还定金；收受定金的一方不履行债务或者履行债务不符合约定，致使不能实现合同目的的，应当双倍返还定金。

购房合同备案后可以更改贷款金额吗

在购房合同完成备案程序之后，通常情况下贷款金额将无法再做任何形式的调整或修改。

之所以如此，主要原因在于，该备案合同已经在银行及房管局关键部门完成了同步记录与存储，几乎不存在进行变更的可能性。

为了确保放贷操作的精准性与安全可靠性，银行方面在发放贷款之前，通常会先行收取并审查正式合同，即已完成备案的合同文本，然后再依据合同约定的金额以及申请人所申请的贷款金额进行严格核实与比对。

一旦合同完成备案程序，贷款金额便无法再做任何形式的调整或修改。

若超过三个工作日仍未完成备案，或者已经完成备案，无论涉及的是核心条款还是非核心条款，都必须由买卖双方达成共识，携带备案合同以及合同变更申请文件前往具有管辖权限的房地产交易管理部门办理相应的变更手续。

本文原文来自66law.cn