开倒车、逆流操作，轻资产是否走到头了？
开倒车、逆流操作，轻资产是否走到头了？
近年来，各大商业地产开发商纷纷加速转型轻资产模式，通过品牌输出和管理服务获取稳定收益。然而，在这一趋势下，一股逆轻资产的暗流正在悄然涌动。本文将深入探讨轻资产模式的发展现状、优劣势以及逆向操作的原因。
轻资产模式的逆向操作现象
进入2024年，商业地产领域出现了一个引人注目的现象：一方面，轻资产模式继续高歌猛进，主流连锁商业如万达、华润万象、凯德、龙湖、新城等都在积极推进轻资产项目；另一方面，逆轻资产操作悄然兴起，部分项目选择退出委托管理合作，回归业主方重资产经营。
最近，作为商业地产领军企业和轻资产资深玩家，万达就出现了多个轻资产项目退出合作的案例，包括顺德美的万达广场、福州高新万达广场等不少于6个项目。其他退出合作的项目也不乏案例，如爱琴海的苏州尹山湖项目和常州爱琴海奥莱、新城的北国东尚项目、益田的佛山坤山项目和狮山项目、星盛商业的深圳龙岗项目和揭阳普宁项目等。此外，金鹰、王府井、世纪金源等企业也有类似案例。
轻资产停止合作的原因主要有两个方面：一是经营业绩未达到预期，招商和运营与业主方期望存在较大差异；二是项目进入稳定运营阶段后，后期提升空间有限。一般情况下，解除轻资产合作后，项目均由业主方接手。
轻资产模式的定义与特点
轻资产概念最早由麦肯锡公司于2001年提出。轻资产战略是一种以价值驱动的资本战略，其核心资产包括企业的经验、规范的流程管理、企业品牌、客户关系和人力资源等。
在轻资产模式下，商管公司通过品牌及管理输出服务或委托管理服务的模式为业主方提供商业运营、物业管理服务，并收取一定的管理服务费。轻资产和重资产两种模式最大的不同在于收入来源以及是否承担在管项目全部的运营成本。是否承担物业建造成本、掌握物业所有权，是判断轻重资产模式的主要依据。
轻资产模式的主要优点包括：
- 对品牌方来说：投资回报率相对较高；快速低成本扩张；规避房产下行周期之下的债务资金风险。
- 对业主方来说：省心，开发经营门槛降低；借牌出海，提升商业价值；避免走弯路，节约时间和资金成本。
轻资产模式的盛行背景
轻资产模式的大行其道有其特定的时代背景：
- 房地产进入下行周期，一二线城市城镇化进入尾声，人口出生率持续下滑，房产供给过剩。
- 商业地产进入存量阶段，过度开发导致商业存量规模庞大，增量持续增加。
- 消费遭遇天花板，人口结构老龄化，经济下行影响居民可支配收入和消费意愿。
在这样的背景下，中小型开发商通过轻资产模式实现房地产开发和商业经营的双重突围。只要合作能够实现1+1>2的效果，且业主方的综合收益得到提升，这种模式就具有很强的吸引力。
2024年计划开业的24座万达广场中，除了汉街万达广场由电影乐园改造外，其余基本为轻资产项目。截至2023年底，万达广场轻资产数量已达204个，占比约40%。华润万象生活也在加码轻资产，2023年签约14个轻资产外拓项目，均为一二线城市大型TOD项目。
逆轻资产操作的原因分析
轻资产合作的实质是甲方资产与乙方品牌管理的整合联动，双方是一个博弈合作的过程。如果合作未能实现1+1>2的效果，或者未达到双方预期，就可能形成零和博弈。
轻资产合作解除的原因可能包括：
- 品牌方觉得项目位置、规模、物业结构等达不到选址标准，或经过调改仍达不到运营要求。
- 业主方认为合作结果未达预期，财务指标未达标或预判未来增长空间有限。
- 对项目主动权的争夺，尤其是在运营稳定期或瓶颈期。
轻资产模式的未来展望
轻资产合作如同婚姻，既可以选择携手共进，也可以选择和平分手。轻资产模式作为一种优势重组的资源整合方式，仍然具有重要价值。逆轻资产操作则是资源回归市场、解除内耗的一种方式，双方可以重新找到更适合的发展路径。