提前还贷，不再是“最好的理财”？
提前还贷，不再是“最好的理财”？
提前还房贷的话题再次引发热议。从微博热搜到百度热搜，再到抖音热榜，关于提前还房贷的讨论热度持续攀升。然而，与此前不同的是，现在越来越多的人开始质疑提前还房贷是否真的是"最好的理财选择"。
网友热议：提前还房贷的得与失
- 有人一次性借空6个口袋，还清剩下150万的贷款，却在短期内遭遇"流动性危机"
- 有人还完了县城老家的房贷，却发现房子跌价上十万，难以卖出变现
政策调整：房贷利率下调带来的影响
2024年9月29日，中国人民银行将已有存量房贷利率平均下降0.5个百分点左右。据估算，这一调整将节省借款人利息支出1500亿元，惠及5000万户家庭、1.5亿人口。具体到个人，一名有着100万元、25年期房贷的借款人，之前房贷利率是4.4%，利率调整以后变为3.55%，总共可以节省利息超14万元。
还款方式：等额本金 vs 等额本息
- 等额本金：每月还的本金是固定的，但利息会随着剩余本金的减少而减少，所以每个月的还款额会逐渐减少。
- 等额本息：每月还的钱（本金+利息）是固定的，一开始还的利息多，本金少；随着时间推移，每月还的钱中，还利息逐渐减少，还的本金逐渐增多。
以100万元的贷款本金来计算，30年期的等额本金的利息为161.67万元，等额本息的利息为173.95万元。
提前还贷的两种方式
- 还款期数不变、减少月供
- 月供不变、减少还款期数
以某人购买300万房子为例，用30%即90万首付购房，贷款了210万，贷款利率3.6%，30年还清。如果拿60万存款提前还贷：
等额本金情况下：
选择“还款期数不变、减少月供”，则可节省利息32万元
选择“月供不变、减少还款期数”，则可节省利息55万元
等额本息情况下：
选择“还款期数不变、减少月供”，则可节省利息约38万元
选择“月供不变、减少还款期数”，则可节省利息80万元
LPR政策利率下调的影响
虽然LPR政策利率下调了三次，但不会马上体现在购房者的房贷利率上。原因在于，房贷对应的LPR，每年只有一次调整机会，这个调整日，叫作“房贷重定价日”。这个“房贷重定价日”，通常为次年的1月1日，或贷款发放日。
提前还贷的两个主要节点
- 2022年：央行连续下调5年LPR，贷款利率降至历史低位时
- 2024年2月：反映提前还款比例的指标——居民早偿率，在4月达到37％的历史高位时
专家观点：如何理性看待提前还贷
张波（58安居客研究院院长）
- 判断标准1：算经验账
- 如果本身没有更好的投资渠道，包括不考虑在股市、债市等投资市场获得风险性收益，购房者只将手中现金长期躺在低息存款之中，那么提前还贷还是值得的。
- 银行无风险类存款的收益肯定要明显小于房贷利率水平，这一利差如果不能在其他投资渠道中得到满足，那么不如就选择提前还贷。
- 判断标准2：算心理账
- 对于不少人来说，提前还房贷可以减轻心理和经济压力，让他们感觉更加安心和稳定。
- 即使目前有一些好的投资渠道，投资收益水平或高于房贷，但背债行为，尤其是大额房贷这类会让人感觉不适感，那么通过提前偿还部分甚至是全额贷款本金，换一个心理平和也是值得的，这在很多50岁以上的人群中更为常见。
严跃进（上海易居房地产研究院副院长）
提前还贷的好处与坏处
好处是省利息，但坏处是，如果为了未来减负，在现在筹集资金，很容易加剧当下现金流的困难，这点大家需要量力而行。
不太建议资金紧张的人提前还房贷。
提前还贷的减负效应
如果是提前偿还10万元贷款本金，利率是按3%计算，那么对于30年期的等额本息的贷款来说，本身需要偿还总共约5万的利息，但现在就相当于这个利息不用偿还了。
但是需要说明的是，这个5万看上去节约了很多，但其实是需要分摊到30年去看的（30年累计可以少还5万元）。但实际上从第一年的减负来说，其实也就是减少了5000元。
可能为了办理这个提前还贷的业务，相关费用和成本也会超过这个5000元。
结语
一家企业需要现金流以支持企业正常运营，一个家庭更是需要一定的现金流。在考虑提前还贷时，一定要综合考虑个人的财务状况、投资渠道、心理承受能力等因素，做出最适合自己的选择。