房屋承租人优先购买权的构成要件有哪些

房屋承租人优先购买权的构成要件有哪些

房屋承租人的优先购买权是租赁关系中的一项重要权利，它保障了承租人在出租人出售房屋时的优先购买机会。那么，这项权利的具体构成要件是什么？如何确定其行使的合理期限？本文将为您详细解答。

房屋承租人优先购买权的构成要件

1. 租赁合同为房屋租赁合同。其他租赁合同的承租人不享有优先购买权。

2. 租赁期间，出租人向第三人出卖租赁的房屋。应注意以下三点：

• 仅限于出卖。出租人赠与、互易或者房屋被征收、没收后出卖的，承租人无优先购买权。
• 房屋被抵押，出租人与抵押权人协议折价、变卖租赁房屋偿还债务，承租人享有优先购买权。需要注意的是：由于只要出租人的购买条件与第三人(或抵押权人)相同，承租人的优先购买权与抵押权就不会发生冲突，因此无论抵押权设立于租赁合同之前或之后，承租人均有优先购买权。
• 出租人委托拍卖人拍卖租赁房屋的，应当在拍卖5日前通知承租人，承租人享有以最高应价购买房屋的优先购买权。承租人未参加拍卖的，视为放弃优先购买权。

3. 承租人能够满足出租人与第三人之间约定的买卖条件。即承租人的购买条件(价款、支付方式、担保)不得低于第三人。

4. 承租人需要在合理期限内行使优先购买权。

• 一般情形下，承租人应自接到通知之日起15日内行使;期满未行使的，视为放弃优先购买权。
• 拍卖出租房屋的，承租人应自接到通知之日起5日内行使。

怎么确定承租人优先购买权行使的合理期限

我国民法通则没有规定承租人优先购买权制度，《最高人民法院关于贯彻执行〈中华人民共和国民法通则〉若干问题意见(试行)》第118条(该条已废止)规定的合理期限为3个月。我国合同法第230条只规定出租人应当在出卖之前的合理期限内通知承租人，但没有明确具体时限。国务院《城市私有房屋管理条例》(已废止)第11条规定房屋所有人出卖租出房屋，须提前三个月通知承租人。

优先购买权行使期限的长短，体现了对维护承租人居住安全利益、稳定财产占有关系、保护善意第三人交易安全三者间的价值衡量。出租人提前3个月通知承租人这一规定与日益快捷的不动产交易实际情况相违背。《最高人民法院〈关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件司法解释〉的理解与适用》第24条,对出租人履行通知义务后，承租人优先购买权的期限进行了规定，其中第3项规定,出租人履行通知义务后，承租人在15日内未明确表示购买的，在15日届满后，承租人主张优先购买权的，人民法院不予支持。

由此可见，出租人履行通知义务的，承租人在接到通知后15日内未行使优先购买权的，视为放弃优先购买权。同时，结合司法实践，如果出租人未履行告知义务，自出卖人出卖房屋届满1年的，承租人优先购买权亦归于消灭。这不仅有利于鼓励承租人积极行使自己的权利，也利于维护出租人与第三人交易秩序的安全。