戴德梁行：购房门槛降低刺激需求 一线城市以价换量趋势明显
戴德梁行：购房门槛降低刺激需求 一线城市以价换量趋势明显
2025开年以来，全国多地楼市延续了2024年四季度以来止跌回稳的向好态势，迎来了“开门红”。近日,戴德梁行发布《2024年四季度全国住宅市场研究》报告，分析显示：
市场信心有所恢复，住宅新开工面积同比降幅趋稳
在国内有效需求不足、国际环境错综复杂、贸易保护及地缘冲突不断等多重因素影响下，2024年国内GDP仍实现了5%的增速，推动经济总量突破130万亿元大关。全年住宅开发投资同比下降10.5%，降幅与1-9月持平。其中住宅新开工面积及住宅竣工面积分别较上年下降23.0%和27.4%。
相较于竣工面积降幅明显扩大，2024年住宅新开工面积同比降幅相对平稳，意味着在“保交楼”已取得显著成效的当下，房企有限的资金支配力不得不在“谋发展”上做出更多布置，结合住宅新规逐步在各地落地，预示着我们即将迎来以居住环境品质升级为代表的新一轮的楼市供应周期。
图1：全国住宅新开工及住宅竣工面积走势变化
资料来源：国家统计局、戴德梁行研究部
政策“组合拳”发挥效力，第四季度新建商品住宅销售面积同比上涨2.9%
2024年，全国新建商品住宅销售面积81,450万平方米，较上年减少14.1%，此成交量也是自2009年以来的最低值。从年内的市场表现来看，二、三季度在多重楼市促进政策的护航下，累计成交量的同比降幅持续收窄，到四季度累计新房成交量同比降幅较一季度更是大幅放缓9.3个百分点，成交热度及市场信心持续恢复。尤其在9月末楼市利好政策“组合拳”的刺激下，11、12月单月的新房住宅成交量均超过上年同期，分别同比增长4.2%和4.5%。市场面对楼市利好政策“组合拳”的正向反馈在一定程度上改善了市场信心，尤其在库存压力相对较缓的杭州、上海等重点城市，后续新房市场的活跃度有望提升。
图2：全国新建商品住宅销售面积走势变化
资料来源：国家统计局、戴德梁行研究部
全年新建商品住宅市场表现仍显疲软，年末成交量改善一定程度放缓价格向下趋势
年内需求疲软令价格承压，以价换量依然是市场促销的主要手段，2024年全国住宅新房销售均价为10,419元/平方米，同比下降4.1%。9月末中央政治局提出“促进房地产市场止跌回稳”为楼市注入信心，同时各类限制性政策的解除激发了以提升居住品质为代表的改善型需求的活力，四季度伴随成交量的回暖，整体价格亦较前三季度有所上升，全年均价较1-9月上涨了1.7%。尽管局部市场呈现改善迹象，给予市场积极信号，但在仍缺乏宏观经济的支撑及行业风险尚未彻底解除的背景下，缓步改善的市场中产品间的竞争也将更加激烈。特别是伴随各地住宅新规的发布，在这一轮以品质提升为驱动的住宅升级改善中，新旧住宅之间价值差将体现的更加明显。
图3：全国住宅新房销售均价走势变化
数据来源：国家统计局，戴德梁行研究部
四季度住房市场供需双双放量，库存小幅上升
2024年末，全国住宅待售面积为39,088万平方米，较三季度末增加了1,409万平方米。在四季度新房市场成交回暖的积极带动下，供应及成交双双放量，全国住宅库存量小幅上升。从政策对市场的引导角度来看，首付比例和贷款利率的下降吸引刚需入市，同时放开改善型需求的入市限制，二者共同推动局部市场呈现回稳迹象。连续3年住宅开发投资额下行将影响未来供应量，市场回暖迹象或令新房成交量上行成为可能，同时再加上专项债对存量住房的消化，都将有望带动未来库存量的逐步下降。
图4：全国住宅待售面积历年变化（单位：万平方米）
数据来源：国家统计局，戴德梁行研究部
购房门槛降低刺激需求释放，一线城市以价换量趋势明显
2024年，24个重点城市新建商品住宅销售面积同比下滑了15.5%，成交量萎缩的同时也伴随着整体价格的回落，一线、发达及普通二线城市2024年平均成交均价分别同比下降了2.0%、3.9%和5.2%，降幅较上年均有所扩大。分季度来看，一线城市年内整体均价呈向下趋势，三、四季度新政实施后，伴随城市外围区域限购的解除，以及首付比例的大幅下滑，一线城市刚需类住宅大量成交拉低均价。从量上看，一线城市第四季度成交量环比第三季度大幅上涨60.5%。发达及普通二线城市价格相对平稳，同样在首付比例及利率下降的政策利好下，刚需加速入市，同时改善需求亦有所活跃，第四季度发达及普通二线城市整体均价分别环比下降4.8%和上涨9.3%，结构性因素亦是引起波动的重要原因之一。
图5：各级城市新建住宅季度均价走势 (单位：元/平方米)
数据来源：CREIS、部分城市规土统计部门、戴德梁行研究部
供需两端利好政策持续释放效力，城中村改造的货币化安置、存量房收储等相关政策有望助力楼市回稳
戴德梁行研究院副院长张晓端表示，5·17新政对市场的刺激效力并未能延续至第三季度，需求端的疲态在9月底开启的新一轮楼市政策“组合拳”的提振下逐渐改善，在“四个取消、四个降低、两个增加”等楼市政策的利好下，局部市场活跃度逐渐恢复。在年内两轮重磅楼市利好的助推下，全年住宅销售面积下降的趋势得以缓解，但包括开发投资额、住宅新房销售均价等关键性指标仍在负增长区间。由于缺乏宏观经济的支撑及行业风险仍未彻底解除，2025年中国商品住宅市场大概率呈现缓步改善的趋势，止跌企稳值得期待。
戴德梁行大中华区副总裁、华南及华中区董事总经理程家龙预测，2025年楼市政策的风向将延续宽松的态势：当前限制性政策在局部市场仍有放松空间，同时贷款利率亦有下行可能，配合税费减免等政策带动购房成本进一步降低。与此同时，积极的化债举措将降低系统性风险，存量房收储的相关政策有利于保障房机制的加快建设同时去化库存，而城中村改造的货币化安置也有望再次带动需求活力的提升。
本文原文来自凤凰网房产频道