买卖不破租赁原则解析
买卖不破租赁原则解析
“买卖不破租赁”是民法中的一项重要原则，它保障了在租赁期间，即使租赁物的所有权发生变动，承租人的权益也能得到保护。本文将详细解析这一原则的法律依据及其适用条件。
买卖不破租赁原则是指在租赁期间，租赁物发生所有权变动，承租人有权要求租赁物受让人继续履行原租赁合同，租赁物受让人无权以其是物所有权人要求承租人交还租赁物。根据原则可以看出，只要租赁发生在前，所有权变动发生在租赁期间，承租人有权以其是合法承租人，租赁期限未满为由来对抗物的所有权人，当然了如果租赁到期，物的所有权人有权选择不与承租人续签租赁合同。买卖不破租赁的法律依据《合同法》第二百二十九条：“租赁物在租赁期间发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力”。《中华人民共和国物权法》第一百九十条规定：“订立抵押前抵押财产已经出租的，原租赁关系不受影响。抵押权设立后抵押财产出租的，该租赁关系不得对抗已经登记的抵押权。”
一、买卖不破租赁的条件
存在合法有效的租赁合同
要适用该制度，在所有权让与时，租赁合同应该已经成立并且生效，就是租赁关系须有效的存在。同时，需要注意的是，根据我国物权法的规定，仅有租赁物让与契约尚不能实现物权变动，对动产来说需要交付，对不动产来说需要登记。出租人或租赁物的所有人将租赁物的所有权让与给了第三人
如果租赁关系虽然有效存在，但是租赁物的所有权人仅仅与第三人形成了房屋买卖的合意，没有办理过户手续，即所有权并未发生变动，在此情况下，则该制度也没有适用的余地。租赁物已经交付于承租人
“买卖不破租赁”构成要件中的交付，除指出租人已交付租赁物外，还需承租人继续占有租赁物。主要理由是，一方面，承租人未占有说明其对租赁物没有使用收益，无此收益则失去了强化租赁权的基础；另一方面，承租人未占有不能起到公示作用，为维持交易安全，不应赋予租赁权对抗力。所有权发生变动是在租赁期间内
“买卖不破租赁”的本意即包含了承租人在占有租赁物的期间内，租赁物的所有权发生变动，导致自身对于租赁物的使用效益可能面临受损的风险。