金科股份重整：爆雷房企转战不良资产盘活
金科股份重整：爆雷房企转战不良资产盘活
金科股份作为国内首家进入破产重整程序的千亿房企，其重整进程备受关注。从2024年4月启动重整程序至今，金科股份已成功引入多家产业投资人和财务投资人，合计引入投资26.28亿元。随着重整计划的稳步推进，金科股份将重点业务转向不良资产的盘活和管理，依托新股东在金融、房地产和不良资产处置等领域的丰富资源，谋求新的发展机会。
重整进程
1月6日晚间，金科股份（000656.SZ）公告，与16家财务投资人签署重整投资协议，合计引入投资10.68亿元。加上此前引入的7家财务投资人，金科股份重整的财务投资已达到计划的额度。
金科股份重整的产业投资人为上海品器管理咨询有限公司（下称“上海品器”）与北京天娇绿苑房地产开发有限公司（下称“北京天绿”）联合体，由联合体组织确定金科股份重整的产业投资人和财务投资人。
截至1月8日，金科股份重整的财务投资人均签署重整投资协议；产业投资人方面，金科股份及重整管理人已经与长城资产管理股份有限公司（下称“长城资管”）、四川发展证券投资基金管理有限公司（下称“川发基金”）签署投资协议。
金科股份从2024年4月启动重整程序，根据重整步骤，投资人及投资资金全部到位后，将进入债权人投票表决阶段；债权人表决通过后，将由法院裁定批准重整计划；法院批准后，开始执行重整计划。
投资人阵容
2024年4月，重庆市第五中级人民法院（下称“重庆五中院”）受理了金科股份及子公司重庆金科房地产开发有限公司的重整申请，指定由立信会计师事务所重庆分所和北京市金杜律师事务所上海分所联合担任重整管理人。
2024年5月，金科股份重整管理人开展债权审查、资产评估及重整草案制定等工作，并向社会公开招募潜在的产业投资人和财务投资人。2024年11月，上海品器和北京天绿联合体（下称“联合体”）中选金科股份重整产业投资人。
根据重整计划，金科计划引入投资26.28亿元，投资人受让金科股份30亿股。其中产业投资人计划以0.63元/股认购金科股份12亿股，合计投资7.56亿元；财务投资人计划以1.04元/股认购金科股份18亿股，合计投资18.72亿元。
2024年12月25日，川发基金成为金科重整的投资人。根据投资协议，川发基金以产业投资人的身份投资1亿元，认购金科股份1.6亿股；以财务投资人身份投资1.98亿元，认购金科股份1.9亿股。
2024年12月27日，金科股份又引入包括中国新兴资产管理有限责任公司（下称“新兴资产”）和重庆国际信托股份有限公司（下称“重庆信托”）在内的5家财务投资人合计投资2.39亿元，认购金科股份2.3亿股。
2025年1月3日，长城资产成为金科股份重整的投资人，计划以产业投资人身份投资2961万元，认购金科股份4700万股；以财务投资人身份投资3.67亿元，认购金科股份3.53亿股。
2025年1月6日，金科股份再次引入包括橡树资本、苏州国信集团在内的15家财务投资人。15家投资人认购金科股份10.27亿股，合计投资10.68亿元。其中有4名财务投资人为自然人。
截至2025年1月8日，金科股份的财务投资人认投金额合计18.72亿元，已经达到计划投资额度；产业投资人中，长城资产和川发基金计划投资1.3亿元，与7.56亿元计划投资金额相比，尚有6.26亿元缺口。
重整方案
金科股份重整有两个重要步骤：一是引入产业投资人和财务投资人；二是债务清偿。从2024年12月下旬开始，重整管理人开始与金科股份的债权人沟通债务清偿方案，债务清偿是金科股份重整计划的重要组成部分。
2024年12月20日重整管理人发给债权人的一份重整计划草案概要显示，金科股份债权清偿顺序为，优先清偿有财产担保的债权；剩余资产用于支付破产费用、共益债务、职工债权和税款；最后分配给普通债权人。普通债权的清偿率预计为3%。
金科股份债务清偿方案有转赠股份和设立企业破产服务信托两种。转赠股份方案为，每10股转增10股增发52.94亿股，其中30亿股用来引入重整投资人，22.94亿股用于清偿债务。
金科股份将资产划分为保留资产和剥离资产两部分，保留资产作为重整后金科股份的经营基础；剥离的20家子公司设立企业破产服务信托，用于清偿普通债权。信托财产估值为17.44亿元，存续期八年。
具体清偿方案为：以现金一次性全额支付职工债权；重整计划批准后，五年内分期支付税款；担保财产变现所得优先偿还担保债权，不足部分计入普通债权。同时，担保债权清偿还包括以物抵债等方式。
普通债权清偿以5万元本金为界分为两部分，低于5万元的普通债权全额现金清偿，超过5万元的部分通过分配股票和信托受益权清偿。其中股票清偿按每100元债权分配2.53股，抵债价格为6.46元/股；信托受益权按每100元债权分配100份信托受益权。
新金科蓝图
根据公告，金科股份完成重整后，上海品器和北京天绿联合体预计将成为控股股东及第一大股东。在未来金科股份董事会的9名席位中，新控股股东有权提名7名董事人选，董事长由控股股东提名的董事担任。
金科股份的经营方案显示，经过重整，金科股份化解了流动性风险、消除债务负担、淘汰低质低效资产，从根本上改善经营发展质量，有望成为本轮房地产行业出险中率先脱困重生的上市公司。
重整后的金科主要布局投资管理、开发服务、运营管理和特殊资产等四大业务板块，通过投资经营不良资产、运营开发中高端住宅、做精做强不动产服务、创新发展产业机会，实施“汰旧、取新、强链补链”转型路径，分阶段实现短中长期经营目标。在彻底改善业务结构和经营业绩的前提下，寻找新的增长曲线。
金科股份认为，房地产行业经过本轮深度调整，市场主体将大幅减少，大量因主体陷入困境而产生的不良资产将逐渐增多，为重整后的金科股份带来业务机会，重整成功后可以轻装上阵参与不良资产的运营管理和盘活，形成较强的市场影响力和差异化的竞争能力，从而获得快速发展的先机。
金科股份重整后，也可以与产业投资人形成较强的业务协同效应。
金科股份与川发基金的投资协议显示，双方将在战略、业务、管理等多个层面进行深入沟通和协作，川发基金利用自身专业优势，通过股权投资、项目合作、金融市场与资本运作以及产业协同与创新发展等方式实现与金科股份的业务协同。
长城资产是国内四大不良资产处置公司之一。重整完成后，长城资产将借助自身在不良资产领域的资源和专业优势，为金科股份提供房地产风险资产化解和价值提升专业化服务；对重整后金科股份保留资产和剥离资产进行系统梳理，形成后续资产经营盘活方案。
长城资产还将帮助金科股份转变发展方式，打造轻重并举、租购并重的新模式，探索发展新赛道。帮助金科股份在不良资产管理市场形成较强的影响力和竞争力；探索房地产新形势下“不良资产+”的风险化解方案，为金科股份带来快速发展的先机。
“未来不愁没有业务，产业投资人手中有大把不良资产，金科股份将成为产业投资人消化不良资产的重要平台之一。”一位参与重整人士表示。