聚焦政策“组合拳”下的中国房地产市场，CMF专题报告发布

聚焦政策“组合拳”下的中国房地产市场，CMF专题报告发布

引用

网易

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https://www.163.com/dy/article/JGE5B7EH0552A9XP.html

2024年11月6日，CMF宏观经济热点问题研讨会（第92期）在线上举行，聚焦“政策‘组合拳’下的中国房地产市场”。中国人民大学国家发展与战略研究院副教授潘颖豪代表论坛发布CMF中国宏观经济专题报告，多位知名经济学家进行了解析和讨论。

报告主要内容

报告围绕三个方面展开：供求关系重大变化下的房地产深度调整、近期房地产政策“组合拳”及效果、如何更好促进房地产市场止跌回稳。

一、供求关系重大变化下的房地产深度调整

1. 长期因素：支撑房价高位运行的宏观指标发生转变。城镇化率已达到66.16%，人口总量达到顶峰，人口增长模式转变为低出生率、低死亡率、低自然增长率。人口年龄结构变化导致购房主体年龄段人口占比下降，城市人口净流出现象加剧。

2. 中期因素：房地产市场呈现周期性波动。新建商品房价格指数持续下降，商品住宅库存压力增大，房地产开发投资和新开工面积显著下降。

3. 短期因素：全球经济环境复杂多变，国内经济处于结构调整转型阶段，面临周期性矛盾和结构性矛盾。

二、近期房地产政策“组合拳”及效果

政策“组合拳”的核心是放权，推动地方政府因城施策。政策效果体现在三个方面：

1. 充分调动地方政府积极性：新增实施100万套城中村改造和危旧房改造，给予专项借款支持。

2. 充分调动房地产企业积极性：年底前将“白名单”项目信贷规模增加到4万亿元，预计年底审批通过金额将超4万亿元。

3. 充分调动购房者积极性：降低住房公积金贷款利率、首付比例、存量贷款利率和换购住房税费负担。

根据最新数据，9月份是本轮楼市降温周期的最大底部，10月份交易数据已开始筑底回升。10月份全国新建商品房和二手房环比增长5.8%，一线城市新建商品房交易量同比增长14.1%，二手房交易量同比增长47.3%。

三、促进房地产市场止跌回稳的对策建议

1. 坚持系统观念：房地产工作需“同向”发力，部门间政策需“同时”发力，地方与中央需“同心”。除部分超一线城市外，全面取消限购政策。

2. 适度指导不等于过度干预：发挥保障性住房收储兜底作用，持续增加“好房子”供应，加强物业指导，提供老旧小区改造质量等工作的指导。

3. 强化市场主体主观能动性：在需求端，不断增加居民收入，降低购房门槛和成本；在供给端，化解房地产企业债务，建立合理的融资协调机制。

专家观点

王小鲁：房地产业进入深度调整期

房地产业的连续下跌是由于过去长期过度扩张，最后泡沫破灭的结果。预计到2035年我国有约100亿平米的住房市场空间，每年平均可销售8.3亿平米的住房。政策上需要通过延缓房地产企业债务链实现软着陆，同时逐步市场出清，清理坏债，促使房价回归合理水平。

毛振华：稳定房地产价格是关键

中国房地产问题的外溢效应显著，房地产价格的下行影响行业本身，还波及金融体系并进一步拖累宏观经济表现。未来政策应聚焦于控制供给和扩大全国保障房需求，以实现价格稳定和市场信心恢复。

冯俊：稳预期是关键

稳房价、稳房市的关键是稳预期。“9.26”政治局会议后，中国房地产政策的主要方向是促进市场止跌回稳，取消了大多数限制措施以刺激消费，但政策效果在供给端落实较为缓慢或效果不佳，市场信心依然不足。

伍戈：房地产问题与宏观经济密切相关

房地产问题不应被简单视作行业问题，而是与宏观经济及汇率政策密切相关。为了实现稳住房市这一目标，需要在实际利率和预期管理上有更大力度的措施。在稳定房地产市场的过程中，应平衡新旧动能的关系，在供给端重点关注系统性风险。

本文原文发布于2024年11月，部分内容可能已经过时，建议读者结合最新数据和政策进行参考。